L?ajustement du secteur immobilier espagnol semble en voie d?accélération. Ainsi, au premier trimestre les prix du logement ont baissé de 12,6% sur un an, la chute la plus importante depuis le début de la crise. La baisse totale est de 22% depuis 2008, selon les calculs de l?OCDE. Ce réajustement devrait être renforcé par les réformes financières du gouvernement de Mariano Rajoy qui forcent les banques à mettre leurs actifs immobiliers sur le marché. De fait, elles sont devenues les premières agences immobilières du pays, suite aux conversions de dette et aux saisies d?immeubles pour impayés.
Selon S&P, les prix devraient se déprécier de 25% d'ici 2016
Dans un récent rapport, Standard & Poor?s estime que les prix baisseront encore de 25% d?ici à 2016. Cela ne compensera que partiellement les 150% de hausse enregistrés entre 2000 et 2008 et, surtout, ne suffira pas à dynamiser le marché, lesté par la récession économique. Le manque de crédits, tant pour relancer l?économie que pour financer les achats de logements, freine ce processus.
Avec, en outre, un stock de 700.000 logements neufs sans acquéreur, la conjoncture est compliquée pour les promoteurs. « La situation n?est pas homogène. Il y a des régions où le stock est réduit et où il existe une demande de construction de logements neufs mais le financement est inexistant », déplore José Manuel Galindo, président de l?Association des Promoteurs Constructeurs d?Espagne (APCE). « Les banques financent les achats de leurs produits mais pas ceux des promoteurs. C?est de la concurrence déloyale », dénonce-t-il.
Le BTP devrait peser 12,7% du PIB cette année
Dans ce contexte, les constructions entamées sont réduites à la portion congrue. « Nous en comptabilisons 60.000 pour 2012 », chiffre José Manuel Galindo, 700.000 de moins qu?en 2006. Cette année-là, le bâtiment apportait 22% du PIB contre 12,7% en 2012. Si certains promoteurs continuent, malgré tout, de vendre, d?autres comptent sur les banques pour survivre. « Certains gagnent du temps en refinançant leurs dettes auprès des entités financières. D?autres construisent des promotions sur les terrains aux mains des banques car celles-ci veulent les mettre en valeur afin de leur trouver acquéreur », explique José Manuel Galindo.
« Le secteur pourrait regagner en partie du terrain grâce au tourisme, la demande des étrangers pour les résidences secondaires ayant repris ces derniers mois. Mais cela reste anecdotique », avance Raúl García, directeur de développement de l?activité de Tinsa, groupe d?estimation immobilière.
Pari sur la relance du marché de la location
Le gouvernement de Mariano Rajoy parie quant à lui sur la relance de la location, particulièrement faible en Espagne. En mai, il a ainsi annoncé une réforme de ce marché. Compte tenu de cette stratégie, la logique voudrait qu?il élimine la déduction fiscale à l?achat de logement. Le FMI et la Commission Européenne réclament que soit supprimé cet instrument, qui a participé au gonflement de la bulle immobilière. « L?impact ne serait de toute façon pas important, compte tenu de la faible demande actuelle » minimise Raul García. Rajoy s?y refuse toutefois? pour l?instant. Compte tenu de la recrudescence des pressions sur les marchés, le premier ministre pourrait finir par céder.
