Choc foncier programmé pour 2016 dans le Grand Paris

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Gilles Bouvelot est le patron du Grand EPF, Sylvia Pinel la ministre de tutelle.
Gilles Bouvelot est le patron du Grand EPF, Sylvia Pinel la ministre de tutelle. (Crédits : Décideurs en région)
Un « Grand Etablissement public foncier » naîtra le même jour que la Métropole du Grand Paris, le 1er janvier prochain. Il devra mettre en place une stratégie pour lutter contre la spéculation et permettre la création d’au moins 12.000 logements par an.

Cécile Duflot, alors ministre du Logement, avait annoncé un « choc foncier » dans le Grand Paris. Cécile Duflot n'est plus là mais le «choc foncier» s'annonce... peut être. Un décret-loi vient en effet d'élargir l'intention de dissoudre les Etablissements publics fonciers des Hauts-de-Seine, du Val-d'Oise et des Yvelines. A compter du 1er janvier, il n'y aura plus qu'un seul Etablissement public foncier compétent sur toute l'Ile-de-France. Ce désormais « Grand EPF » digne du Grand Paris est dirigé par Gilles Bouvelot. Il sera chargé de produire à lui tout seul 12.000 nouveaux logements par an, contre 10.000 par an actuellement avec l'éclatement des structures. Avec « la rationalité des actions, on peut générer 20% de plus de constructions supplémentaires que l'actuel système », estime Gilles Bouvelot. Ne serait-ce que parce l'effet de levier financier va être beaucoup plus important. Et le chiffre sera probablement de 15.000 avec les logements induits à côté de de ceux générés par le travail du Grand EPF.

Une machine anti-spéculation

Un EPF est d'abord un opérateur foncier. C'est lui qui intervient en fonction des stratégies des communes en amont de l'aménagement, et qui se débrouille tout seul pour trouver et acheter les terrains, puis les mettre sous contrôle public. Et avec le Grand Paris et les projets qui pullulent, il doit souvent devancer le spéculateur (ce qu'il fait actuellement plutôt bien sur les territoires stratégiques) et trouver des mécanismes financiers pour stabiliser les prix, c'est-à-dire des portages de très long terme.  Les particuliers qui ont des terrains à vendre comme les spéculateurs sont à l'affut de toute augmentation possible de leur mètre carré. La Société du Grand Paris qui a des terrains à racheter s'en rend compte actuellement. L'inconvénient d'annoncer des implantations ou des lignes de métro est que le vendeur, spéculateur ou non, sait que de toute façon, in fine, l'Etat sera obligé d'acheter quitte à l'exproprier. Alors, il attend le bon prix.

Tout le jeu est donc de mettre en place des logiques anti-spéculatives pour que des logements sociaux puissent être construits où ils sont nécessaires. En clair, il faut avoir les reins solides et être capable de porter un terrain parfois plus de 10 ans, sans pouvoir spéculer ni à l'achat ni à la revente. Autour de la future et grande gare de Saint-Denis Pleyel il faut créer des systèmes fonciers qui portent plus de 10 ans. Il y a quelques zones à surveiller et le futur Grand EPF agit déjà sans attendre que tout soit annoncé, car à Villejuif , Champigny, au Bourget, à la Courneuve, dans le Val de Bièvre, le spéculateur guette.

"Le foncier, c'est un grand marché de l'occasion"

Problème supplémentaire, tout cela se déroule dans un marché tout à fait particulier. « Le foncier dans le Grand Paris, c'est un marché de l'occasion », continue Gilles Bouvelot. « Les nouvelles logiques nous imposent de bâtir des territoires urbains qui sont souvent déjà construits. 80% de ceux que nous achetons le sont. Et c'est de plus en plus compliqué car nous sommes obligés d'intervenir sur des grandes friches industrielles, mais de plus en plus sur des tissus vivants où il existe des entrepôts, des entreprises, et c'est un travail extraordinairement complexe ». Cela renchérit bien sûr le coût et la difficulté, d'autant que 40% des opérations actuelles des EPF sont de l'anticipation foncière.

Région et Métropole y travailleront ensemble

Ce Grand EPF était inscrit dans les chiffres : fin 2015, les différents EPF auront pour 1.4 milliard d'euro de stock foncier, 765 millions d'euros de fonds propres et 255 millions d'euros d'emprunts. L'activité, d'ici fin 2020, c'est 360 millions d'euros d'acquisitions par an et jusqu'à 230 de cessions. Il était donc temps de rationaliser et de se doter d'une force de frappe à la hauteur.

La Métropole du Grand Paris naîtra le même jour que le Grand EPF. De fait, ce sera la première structure où les élus régionaux et métropolitains travailleront ensemble. Même si ceux de la Métropole seront en minorité, alors que le logement est totalement de leur compétence....

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a écrit le 15/05/2015 à 13:51 :
Méchante spéculation. Je vois poindre des organismes de fonctionnaires en surnombre qui vont vouloir triturer le marché et avantager certains de gauche au détriment d'autres de droite. A la fin, il y aura des factures pour les contribuables et un marché bloqué, appauvrit, comme d'habitude.
a écrit le 15/05/2015 à 9:23 :
Qui sont les speculateurs fonciers? Vous êtes incapable de les nommer. A ma connaissance... les seuls qui ont spéculé sont des petits particuliers qui investissent tout leur argent dans la residence principale et acceptent de surpayer "parce que la pierre ça ne baisse jamais".
a écrit le 15/05/2015 à 9:22 :
Pour que ça marche, il faudrait qu'il n'y ait plus de propriétés privées et que les elus arrêtent de construire des transports en commun près de leur habitation. Donc non seulement les classes moyennes vont encore raquer (car moins de lgements pour elle) mais cela va dégrader la qualité de vie.
a écrit le 15/05/2015 à 9:13 :
Voila enfin une belle idée de coopération entre couche de nos institutions. Cela est très bien que ce grand EPF soit gérée conjointement entre la région et la Métropole. Cela permet d'avoir un établissement unique ou sont représentée les différentes collectivitées.
Seul bémol, les élus de la métropole de Paris devraient avoir un droit de vote double lorsqu'il y a des décisions liées à Paris et la petite couronne. Cela permettrait d'établir un équilibre de décision entre la région et la métropole.
Espérons qu'ils rationaliseront ces institutions dans les autres domaines ou la région et la métropole exerçent les méme taches (économique, emploi, urbanisme).
a écrit le 15/05/2015 à 8:10 :
Le machine unique a toutes les solutions en particulieres foncieres est suspecte. Pas de doute sur les bonnes intentions du type Duflot. Pour le reste, qd on voit le niveau de partenariat des collectivites locales, les strategies a la petite semaine et les ambitions aux frais de autres, il est possible d'etre mefiant. Par ailleurs se pose la question de la gouvernance de ce grand machine reglant tous les pb.
a écrit le 15/05/2015 à 2:34 :
A quand la fiscalité dissuasive sur la spéculation foncière? Le rôle des taxes est aussi d'orienter les investissements là où ils sont utiles : Allumer la rétention de foncier et les PV occasionnée par les investissements des autres contribuables devrait être une priorité.
a écrit le 14/05/2015 à 21:20 :
Il faudra m'expliquer pourquoi vouloir faire absolument du logement social dans Paris intra Muros ?
Pourquoi vouloir absolument loger des personnes sans emploi en plein centre ville alors que ceux qui y travaillent ne peuvent s'y loger !!
Réponse de le 15/05/2015 à 0:34 :
Pour que ceux qui y travaillent et ne peuvent s'y loger aujourd'hui finissent par laisser leur place à ceux qui seront ainsi logés. C'est une façon comme une autre de régler le problème de l'égalité des chances. Ah et j'oubliais: cela permet annexement de s'assurer d'un maintient sur le long terme d'une base d'électeurs conscientisés (il est pas beau ce mot de novlangue?) qui feront pencher la balance dans le bon sens.
Réponse de le 15/05/2015 à 0:35 :
Le logement social n'a jamais été pour des chômeurs mais pour des familles a revenu modeste. C'est le cas pour 90% du parc social.
Réponse de le 18/05/2015 à 15:48 :
Ce que l'on appelle Logement Social concerne en fait la plupart des parisiens. Ainsi pour avoir accès à un logement financé par un prêt locatif social, le plafond de ressources est de 6570 Euros pour une famille de 4 personnes (Revenu Fiscal de Référence). On est donc loin du chômeur de longue durée ou des familles à revenu modeste.
Réponse de le 22/05/2015 à 10:08 :
La construction de logement social dans le centre de l'agglomération permet aussi de lutter contre les trajets domicile-travail interminables, qui nuisent à la productivité et induisent une congestion des transports publics. C'est un élément du "développement durable" (notion fourre-tout dont on oublie parfois le sens premier). La Ville de Paris se pose notamment depuis de nombreuses années la question de la manière de loger ses agents qui doivent être sur les sites tôt le matin ou tard le soir, et dont une partie importante ne peut se loger à moins de 30-40 kilomètres de leur lieu de travail en raison de leurs revenus. Pour le reste, il est bien évident qu'une part très importante de la population est éligible au logement social, qui comprend des produits très différents en fonction de leur financement et des niveaux de loyers induits. Des explications "faciles" et simplistes, ça oui tout le monde peut en donner, mais la réalité est toujours plus complexe.

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