Île-de-France : le casse-tête de la rénovation des logements

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La rénovation du parc locatif privé est en enjeu majeur pour l'Île-de-France.
La rénovation du parc locatif privé est en enjeu majeur pour l'Île-de-France. (Crédits : Charles Platiau/Reuters)
Le parc de logements privés est très diffus en Île-de-France, et donc compliqué à remettre à niveau d'un point de vue énergétique.

L'un des grands défis de la transition énergétique en France est la rénovation du parc immobilier existant, très énergivore. Nombreux sont les ménages qui habitent dans des passoires énergétiques. Ce problème est particulièrement dominant en Île-de-France où environ 450.000 ménages (9 % des ménages de la région) sont en situation de précarité énergétique, dont 72 % habitent dans des logements collectifs et la plupart ont de bas revenus, selon l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur). Pire, environ 14 % des ménages franciliens (730.000) déclarent avoir eu froid durant l'hiver.

La facture énergétique des ménages franciliens est, il faut dire, en forte hausse, ce qui peut les amener à se chauffer insuffisamment : son montant a augmenté de 30 % entre 2006 et 2013 en raison d'un long hiver 2012, et de la hausse du prix des énergies fossiles, indique l'Apur, qui se base sur les données de l'enquête logement de 2013. Ainsi, en moyenne, « la facture énergétique un ménage francilien est de 1.522 euros par an soit 127 euros par mois et représente 3 % des revenus des ménages », note la directrice de l'Apur Dominique Alba. Pour les ménages modestes, l'effort peut même grimper à 10 % de leurs revenus, alors qu'il s'établit à 2 % pour les ménages aisés.

Les locataires ont une facture plus élevée

Par ailleurs, ce sont les ménages locataires qui paient le prix fort en matière de facture énergétique. « Les ménages propriétaires ont une facture énergétique moins élevée que les locataires car ils sont incités à investir pour améliorer l'efficacité thermique de leur logement », constate Dominique Alba. Le programme « habiter mieux » par exemple, piloté par l'agence nationale de l'habitat (Anah), multiplie les aides financières aux propriétaires souhaitant améliorer la performance énergétique de leur logement. Malheureusement, les propriétaires engagent moins ce type de dépenses quand cela ne concerne pas leur résidence principale. Résultat les locataires du secteur privé notamment (environ 24 % des ménages franciliens) sont délaissés.

Pour ces derniers, la situation est d'autant plus compliquée qu'ils habitent le plus souvent dans des logements collectifs, principalement en copropriété, et que leur bailleur sont à 88 % des personnes physiques. Pour entreprendre des travaux de rénovation important, il faut donc convaincre le voisinage, ce qui peut prendre beaucoup du temps. Rénover l'intégralité des passoires énergétiques est donc un objectif quasi-inatteignable en quelques années. « Il y a un fort éparpillement des propriétaires particuliers, ce qui rend très difficile les rénovations. Pourtant, c'est un vrai enjeu pour le parc francilien ! », confirme Isabelle Derville, directrice régionale et interdépartementale adjointe de l'équipement et de l'aménagement.

Un cadre donné par la loi

Un cadre a toutefois été posé par la loi de transition énergétique de 2015. Une nécessité car en France, le bâtiment représente 40 % des consommations d'énergie. La loi a ainsi pour objectifs la baisse de 15 % de la précarité énergétique d'ici 2020, et de rendre obligatoire avant 2025 la rénovation des bâtiments privés résidentiels dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G ou F - soit les pires notes, la meilleure étant A. Les logements loués devront aussi répondre à « un critère de performance énergétique minimale », dit la loi.

Si dans le secteur privé, la rénovation massive sera donc un projet de longue haleine ardu à mettre en œuvre ; en revanche, du côté des bailleurs institutionnels, cela devrait être plus rapide. Le bailleur social 3F a par exemple annoncé un grand plan de transformation de son parc énergivore. En Île-de-France, le bailleur doublera ses objectifs de rénovation, avec 15.000 logements concernés dès 2017-2018. Et d'ici à 2022, 3F promet d'éradiquer les étiquettes E, F et G. Au total, 12.000 logements en Île-de-France sont concernés. Reste à trouver des solutions pour débloquer les rénovations sur la totalité du parc.

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Commentaires
a écrit le 08/03/2017 à 12:28 :
Un propriétaire bailleur n'a aucun intérêt à rénover énergétiquement son logement loué.
il va payer des travaux, dont le bénéfice direct sera pour le locataire qui paiera moins de charges. Dans un contexte de loyer encadré, c'est sans espoir par exemple dans Paris.

Enfin,d ans un contexte de copropriété, le seul "truc" qui marche c'est l'obligation (comme pour les ravalements, ascensceurs etc...)
Réponse de le 08/03/2017 à 16:23 :
"Un propriétaire bailleur n'a aucun intérêt à rénover énergétiquement son logement loué.il va payer des travaux",

Les propriétaires bailleurs sont éligibles :
A l’éco-prêt à taux zéro ( Si le logement loué a été construit avant le 1er janvier 1990 d'une part et constitue la résidence principale du locataire d'autre part)
Un bouquet de travaux portant sur au moins deux types de travaux parmi une liste officielle (isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, etc.) ;
Des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale du logement.
Les travaux éligibles sont les mêmes que ceux prévus pour l'habitation principale : il s'agit par exemple de la pose de matériaux d'isolation thermique (vitrages à isolation renforcée, volets isolants).;
Aux aides de l’Anah (Agence Nationale de l'Amélioration de l'Habitat )
En revanche, les propriétaires bailleurs ne sont plus éligibles au crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2014.
a écrit le 08/03/2017 à 8:54 :
Sondage pour le site Monexpert-renovation-energie.fr : 33% des locataires estiment que leur propriétaire n'entretient pas suffisamment leur logement d'un point de vue "efficacité thermique". Parmi les postes pointés du doigt : le chauffage, la ventilation, l'isolation. Et pour les trois, les locataires déclarent disposer d'équipements vétustes. Rien d'étonnant à cela puisque 55% des logements ont été construits avant 1974, date de la première réglementation thermique. Résultat : "26% des Français ont froid en rentrant chez eux et 21% déclarent avoir froid pendant la nuit". Un ressenti désagréable qui a poussé plus d'un locataire sur 10 à prendre en charge des travaux liés au chauffage alors qu'ils étaient de la responsabilité du propriétaire. Responsabilité que les propriétaires bailleurs ne nient pas mais qu'ils disent avoir du mal à concrétiser : plus d'un quart d'entre eux (26%) déclarent en effet ne pas savoir comment agir pour améliorer l'isolation thermique du ou des logements qu'ils louent. Ils ne savent pas quels travaux réaliser et à quels coûts. Pour enrayer la situation, les locataires plaident pour un l'instauration d'une obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs. 85% des personnes interrogées y sont favorables. Les locataires approuveraient également majoritairement une mesure qui obligerait les particuliers propriétaires de respecter un objectif chiffré d'économies d'énergie pour pouvoir bénéficier d'aides publiques dans le cadre de travaux de rénovation. *Enquête réalisée auprès d'un échantillon de 1015 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus. Elles ont été interrogées entre les 1er et 2 février 2017.
a écrit le 08/03/2017 à 8:48 :
Nous en sommes à un stade ou les propriétaires des moyens de productions sont en train de détruire les outils de production parce qu'en ayant perdu le sens de la valeur.

L'empire des faibles.
a écrit le 08/03/2017 à 8:32 :
Syrthea par exemple industrialise l'isolation thermique extérieure avec des panneaux d'ITE de grandes dimensions qui se posent en peu de temps incluant si nécessaire les fenêtres etc. C'est très efficace et diminue les frais. Dommage que l'impression 3D ne soit pas encore utilisée pour la mise en place de parements aérogel par exemple, çà réduirait notoirement les coûts (hormis ceux de l'aérogel qui demeurent cher) ! Voir : http://syrthea.com/index.php/references/
a écrit le 08/03/2017 à 7:52 :
Il faudrait aussi que les locataires cessent de dégrader si souvent leur logement et les parties communes en s'en moquant ouvertement parce que ce ne sont pas eux les propriétaires. Ne pas détruire, c'est aussi ne pas avoir à reconstruire et faire des économies sur "l'entretien". Ne voir que de "méchants propriétaires" à côté de "gentils locataires", c'est un manichéisme politiquement correct mais socialement et économiquement improductif.
Réponse de le 08/03/2017 à 9:15 :
Tout à fait et investir avec des impayés de loyer et de longues et couteuses procédure d'expulsion me parait chose impossible !
a écrit le 08/03/2017 à 1:13 :
Une nouvelle hypocrisie après celle de l'absence totale de tri des déchets alors que la "province" se fait taxer à fond. Là, vu la possibilité de repérer les fuites de calories en les FILMANT la nuit, rien de plus SIMPLE que d'obliger les proprios à isoler leurs monuments historiques classés. Sauf que ce sont, comme d'habitude, les plus riches qui ont aussi le pouvoir de gaspiller. Donc...
a écrit le 07/03/2017 à 19:50 :
D'un coté , on veut obliger les propriétaires à isoler les logements loués et de l'autre on bloque les loyers. L'isolation coûte très cher , combles et double vitrage, changement de chaudière etc.... Les salaires en France sont trop bas , les retraites gelées depuis 3 ans ,
les impôts locaux ne cessent d'augmenter ainsi que les charges de copropriété.
La volonté d'agir existe mais les moyens manques. Pour les locataires , c'est un mauvais procès fait aux propriétaires de les accuser de ne pas faire les travaux d'isolation , dans la réalité , les normes sont de plus en plus exigeantes et les frais sont de plus en plus lourds avec des loyers qui, après charges et fiscalité , n'ont pas une rentabilité exceptionnelle.
Réponse de le 07/03/2017 à 22:06 :
@ BA: oui, c'est financièrement impossible pour la majeure partie des bailleurs, vu la faible rentabilité du locatif après toutes charges déduites. Ceux qui considèrent les propriétaires bailleurs comme des rentiers n'ont qu'à s'y essayer
Réponse de le 08/03/2017 à 12:22 :
Travaux à la charge du propriétaire
Gains se matérialisant en baisse de charges pour le locataire....
Il faut être fou pour révnoer son logement en tant que propriétaire bailleur, surtout dans el cadre de loyers plafonnés.
La loi ALUR entrainera une diminution de la qualité des logements, comme celle de 48.
Nota: une réglementatoin prévoit dans certains cas de faire participer le locataires au travaux de rénovation énergétiques, mais elle est de fait inapplicable.
a écrit le 07/03/2017 à 19:49 :
Donc en gros les propriétaires touchent les loyers mais n'ont pas les moyens de rénover leurs biens ? C'est simple il faut que ça devienne obligatoire par une surtaxation pour les propriétaires qui ne font pas l'effort !
Réponse de le 07/03/2017 à 22:01 :
Je ne suis pas bailleur, et donc non concerné. Cependant quand on connaît la faible rentabilité de la location, toutes charges déduites, les propriétaires, souvent d'un seul logement locatif, n'ont absolument pas les moyens de faire ces lourds travaux. Il faut cesser de rêver.
Réponse de le 08/03/2017 à 10:36 :
C'est déjà le cas , la loi Alur oblige les copropriétés à provisionner chaque année une somme qui permettra d'effectuer des travaux soit pour l'isolation ou simplement d'entretien (ce qui n'est pas du luxe , les immeubles à Paris étant souvent très anciens). Concernant une surtaxation des propriétaires, l'état ne vous a pas attendu , taxes locales , IR plus les frais de syndic .De quoi relativiser ce que certains appellent une rente . Ce patrimoine est généralement obtenu avec des crédits (équivalent des loyers) pendant 15 à 20 ans.Les jeunes qui se précipitent pour acheter et profiter des taux bas , ne vous diront pas le contraire.
a écrit le 07/03/2017 à 19:34 :
on aimerait savoir comment on va rendre des logements g avec une performance a+++++ ou il n'y a plus de fenetre et ou les murs sont en polystirene
chaque habitant devra depenser 200 ou 300 000 euros pour economiser 200 euros par an........et on ne parle meme pas des gens qui louent des logements, vu que personne ne doute que le locataire ne sera pas mis a contribution ( on peut comprendre que payer 300 ou 400 euros tous les mois pour economiser 50 en chauffage, c'est pas tres interessant)
Réponse de le 08/03/2017 à 9:18 :
et ce qui est scandaleux, c'est que nos pouvoirs publics incientent à l'utilisation externe du polystyrene, considéré comme très toxque et déjà interdit par une directive européenne !

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