La Tribune

Immobilier : pourquoi les banques n'ont pas forcément fermé le robinet du crédit

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Par Laura Fort  |   -  744  mots
Les banques ne refusent pas forcément plus de dossiers de financement en ce début d'année que l'année dernière. Par contre, il existe une réelle baisse de la demande, liée notamment à un certain attentisme de la part des emprunteurs.

Le resserrement du crédit immobilier serait-il un mythe populaire ? C'est en tous cas l'analyse que produisent plusieurs observateurs du marché depuis quelques semaines, et parmi eux le courtier Meilleurtaux.com lors de la présentation de son 15ème observatoire du crédit immobilier.

Décalage entre perception et réalité

Si les ménages peuvent avoir l'illusion que les banques ont fermé le robinet du crédit, la réalité est toute autre : c'est davantage la demande de financement qui fait défaut.
"Il y a un décalage entre la perception et la réalité : les liquidités sont là, les conditions de refinancement aussi et les taux sont bas. Les banques ont aujourd'hui des marges de man?uvre pour prêter à des conditions correctes", constate Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Et n'ont par ailleurs aucun intérêt à baisser leur production de crédit immobilier, "produit d'appel" pour conquérir de nouveaux clients...

De bonnes conditions de refinancement

Actuellement, les banques sont effectivement dans des conditions optimales pour prêter, grâce aux deux opérations de prêt à trois ans de la BCE (LTRO), aux taux de refinancement bas sur le marché interbancaire, et à la baisse de l'OAT 10 ans.
Les banques se refinancent aussi via l'épargne logement. Et si celle-ci baisse depuis 2003, elle constitue encore une ressource non négligeable pour les banques : l'encours du CEL s'élève à 36 milliards d'euros en 2011, celui du PEL à 187 milliards d'euros.
De ces bonnes conditions de refinancement résulte en grande partie la baisse des taux observée ce début d'année. Pour un prêt sur 20 ans, le taux moyen servi est passé de 4.31% en janvier, à 4.28% en février et à 4.20% en mars.

Une demande en berne

Selon le dernier relevé mensuel de la Banque de France sur la distribution du crédit en France, la "demande [de crédit à l'habitat] est perçue en recul par presque tous les déclarants". En février, 96.5% des banques interrogées remarquent que la demande a diminué "quelque peu", 2.1% qu'elle a baissé "sensiblement".
La Fédération bancaire française estime quant à elle dans sa lettre de février que seuls 4% des ménages envisagent la souscription de nouveaux crédits immobiliers.
Pourtant, dans un environnement de taux de crédit et de prix des biens orientés à la baisse, les conditions sont plutôt favorables aux acquéreurs. Mais chez Meilleurtaux, le nombre de dossiers déposés stagne : il a varié de -0.6% en janvier et de +0.1% en février.

Moins de passage à l'acte

Pour le courtier, il y a une baisse de la demande immédiate de financement. En effet, il existe une différence entre le nombre d'emprunteurs qui présentent un dossier de financement avec un compromis de vente signé, et ceux qui n'ont pas encore trouvé leur bien. Ainsi, les dossiers avec compromis ont chuté de 19% en janvier et de 18% en février, tandis que les dossiers de d'emprunteurs qui sont encore en recherche d'un bien ont augmenté de 6% en janvier et de 11% en février.
Selon Seloger.com, le nombre de compromis de vente signés en 2012 a diminué de 15% par à 2011. "Il y a une demande sous-jacente qui bouillonne, mais ne se concrétise pas", affirme Roland Tripard, président du directoire de Seloger. Ce que confirme Hervé Hatt : "Il y a plus d'appétit pour l'immobilier, mais il y a moins de passage à l'acte".
Un attentisme non seulement lié à l'issue des élections présidentielles, à l'incertitude générée par la crise économique, mais aussi à une perspective de baisse des prix des biens.

Un taux de refus difficile à évaluer

Par contre, si les banques ne rejettent pas plus de dossiers, elles appliquent des conditions d'octroi plus strictes. Elles acceptent notamment beaucoup moins de financement au-delà de 25 ans et demandent un apport personnel plus élevé (entre 10% et 20% du montant total du prêt).
Interrogé sur le taux de refus des banques, Meilleurtaux répond que l'exercice relève de la gageure : "il est difficile de connaître le nombre de personnes dont le dossier n'est accepté par aucun établissement. Il faudrait faire la corrélation entre tous les candidats à l'emprunt et toutes les banques".
Le courtier déclare cependant que ce taux de refus pourrait être de l'ordre de 5% à 8%, ce qui est relativement peu par rapport au taux de refus des dossiers de crédit à la consommation par exemple, qui peut atteindre jusqu'à 50%.
 

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Commentaires

pigeon  a écrit le 14/03/2012 à 7:57 :

Il est temps de faire du ménage dans les agences bancaires et surtout de former les conseillers à bien étudier le clients au lieu de se baser à un ordinateur : score machin chose qui ne tient pas compte de la crise. Il est temps de revoir les critères vu que le CDI et les emplois fixes deviennent des privilégiers de dernières générations. Le MEDEF veut et obtiendra tôt ou tard la fin du CDI. De prendre conscience que les loyers sont aussi couteux qu'un prêt immobilier et plus risqué etc... bref, de la logique et pas du non sens. Surtout quand on veut créer en progressif une entreprise pour limiter l'endettement massif.

La fête est finie  a écrit le 14/03/2012 à 0:17 :

Baisse de la demande de prêts alors que les taux sont bas ! Ca signifie que le marché est bloqué par des prix trop élevés. Si les taux remontent (et c'est inévitable à moyen terme), il faut s'attendre à un véritable krach.

pigeon  a écrit le 13/03/2012 à 15:07 :

faux, intox, les banques refusent le devoirs de conseils aux clients et préfère l'abus de domination financière. Ils préfèrent forcer les clients à souscrire toutes les assurances plus forfait mobile, à ouvrir des produits financiers afin de doper leurs résultats dit "objectifs d'agence" ! les banques se refont "une virginité" (pub mensongère : on vous accompagne) après avoir vendus à tord et à travers pendant plusieurs années des revolving à leurs clients pauvres ou de classes moyennes. Les gens ont bien raison de retirer leurs économies des banques car elles ne servent pas le peuple, ne pas oublier qu'une banque n'est rien d'autre qu'une entreprise ! Elles par contre ont le droit d'être sauvées illico par la BCE ou la caisse des dépôts avec un prêt de 1% pour faire levier et encaisser des intérêts mais là encore chut ! Le particulier par contre à la rue svp.

toto  a écrit le 13/03/2012 à 8:58 :

Un coup d'oeil sur Google Trends permet de voir que la demande de crédit baisse significativement depuis mi 2011:
http://www.google.fr/trends/?q=credit+immobilier&ctab=0&geo=fr&date=all&sort=0

Patou75  a répondu le 17/03/2012 à 17:21:

Petite remarque : effectivement, la courbe Google trends baisse si on recherche credit+immobilier, mais quand on écrit crédit avec l'accent comme il se doit, c'est une autre histoire :
http://www.google.fr/trends/?q=cr%C3%A9dit+immobilier&ctab=0&geo=all&date=all&sort=0
La courbe augmente, comme quoi ...