Le marché immobilier, a connu en 2011, une évolution d'autant plus satisfaisante qu'elle a réussi à surprendre plus d'un spécialiste. A commencer par ceux qui pensaient que les prix du résidentiel ancien allaient enfin baisser. Ou que l'immobilier de bureau allait connaître des heures sombres. Force est de constater que l'ensemble des secteurs ont encore connu de très belles heures l'an passé selon les chiffres compilés par le Crédit Foncier. Comme le marché de l'investissement, et plus particulièrement celui-ci en Ile de France avec un bond de 41% à 11,3 milliards d'euros. Dans le bureau, la tendance a plutôt été à la stabilisation. Stabilité des taux de vacance à 7%, stabilité de l'état des stocks (avec 3,6 millions de m2), stabilité des loyers moyens à Paris à 500 euros du m2. La demande placée (qui exige des zones précises généralement prestigieuses), en revanche, a poursuivi son ascension passant de 2,1 millions de m2 en 2010 à 2,4 millions.
Des prix toujours à la hausse dans l'ancien en 2011
Dans le résidentiel ancien, les transactions ont, certes, enregistré un léger tassement avec un total de 763.000 répertorié par le Crédit Foncier (-2,4%). Les prix, à l'opposé, ont à nouveau progressé. Et ce, aussi bien dans les zones équilibrées entre l'offre et la demande (soit l'essentiel du territoire) avec une croissance moyenne comprise entre 1 et 5% que celles souffrant d'une pénurie d'offre (Paris, petite couronne de la région parisienne et la Côte d'Azur). Là, la hausse s'est inscrite entre 8 et 15%.
Fidèle à la tradition, le Crédit Foncier s'est une fois encore soumis à la tâche risquée d'émettre des prévisions pour l'année en cours. L'établissement financier est certes bien placé pour cela en tant que gros pourvoyeur de crédits auprès des ménages. « Au regard d'un contexte économique dégradé, de la crainte d'une hausse des prélèvements obligatoires, de la fin du dispositif solvabilisateur du prêt à taux zéro, PTZ+ dans l'ancien et d'une probable hausse des taux des prêts, le marché de l'immobilier devrait être attentiste, voire frileux cette année », annonce le groupe. Il anticipe déjà une baisse assez significative des crédits versés aux ménages (-13% à 131 milliards d'euros), ceux engagés devant se réduire de 20% à 120 milliards.
Le nombre de transactions devrait reculer
Même schéma pour la promotion immobilière qui devrait voir les mises en ventes revenir à 103.000 unités contre 118.500 en 2010 pour des ventes totalisant 97.000 contre 103.300. Dans l'ancien, le Crédit Foncier fait le même constat : compte tenu de la fin des avantages liés au PTZ+, le nombre de transaction devrait se replier de 13% pour atteindre 660.000. Il faut dire qu'en 2011, 380.000 PTZ+ ont été initié alors que cette année, seuls 85.000 sont attendus. Pour autant, l'effet rareté dans certaines régions, devrait compenser cette configuration plus restrictive. Du coup, l'établissement spécialisé anticipe une stabilité des prix à Paris, dans l'ouest de l'Ile de France et en Côte d'Azur alors que dans le reste du territoire, une baisse de 5 à 10% pourrait intervenir.
Vers une stabilité des prix dans l'ancien cette année ?
Côté investissement, les stocks de bureaux pourraient remonter à 3,7 millions de m2, le volume des investissements revenant à 12 milliards d'euros (contre 15 milliards en 2011). En revanche, les taux de rendement pourraient se stabiliser à 4,7% dans le bureau à Paris QCA (quartier central d'affaires), 4,5% dans les commerces et 6,5% dans les « retails parks ».
On le voit, 2012 risque donc d'être une année plutôt mouvementée pour les différents segments immobiliers. Surtout ceux qui profitaient d'aides fiscales. Cela étant, les banques ont maintenant ré-ouvert les vannes du crédit depuis l'aide massive de la BCE et les investisseurs semblent toujours aussi attirés par les actifs de première qualité parisiens. Avec un retour des fonds souverains et opportunistes. Dans ce contexte, ce sont surtout les primo accédants, à savoir ceux qui comptaient sur les aides gouvernementales et des taux bas qui devraient revoir leurs intentions d'achat.
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