L'éclatement de la bulle immobilière en Espagne, qui fut pourtant qualifiée de miracle économique par certains experts avant la crise, a durement affecté l'économie du pays, entrainant notamment la faillite d'une partie de son système financier, l'explosion de l'endettement public et de son taux de chômage.
Après plusieurs années de déclin, le secteur de l'immobilier espagnol semble pourtant s'être stabilisé en 2014. Le nombre de logements vides (qui a atteint plus de 700.000 unités au pire de la crise) se résorbe graduellement, et les prix qui s'étaient écroulés de plus de 30% en 6 ans ne baissent plus depuis le deuxième trimestre 2014. Ils ont même cru de 1,8% au quatrième trimestre par rapport au même trimestre de l'année précédente, selon l'Institut national des statistiques (INE) espagnol.
Les transactions repartent
En parallèle, le crédit immobilier repart, tout comme les transactions qui ont grimpé de 2,2% sur un an en 2014 à un peu plus de 390.000 unités. Clairement, la priorité du secteur est à la diminution des stocks de logements vides puisque seulement 35.000 nouveaux logements ont été construits en 2014, selon le groupe financier Arcano, contre 244.000 en moyenne entre 1992 et 2014, et un pic de 575.000 en 2007.
Bref, le marché poursuit sa correction. Car, d'une part, les banques qui ont récupéré les actifs immobiliers des promoteurs ayant fait faillite durant la crise - 30% des stocks nationaux - cèdent progressivement leurs actifs immobiliers. C'est notamment le cas de la Sareb, la société de gestion d'actifs immobiliers des banques nationalisées, sorte de "bad bank" espagnole.
Et, d'autre part, certains ménages espagnols, solvables, retrouvent un appétit pour la pierre. "D'abord parce qu'ils étaient depuis quelques années dans une position d'attente car ils voyaient les prix diminuer fortement. Ensuite, grâce au fait que les banques qui ont très peu prêté depuis la crise financière recommencent à distribuer du crédit. Et enfin, comme dans la plupart des autres pays européens, les ménages bénéficient de taux d'intérêt de crédits immobiliers très bas", explique Jesus Castillo, économiste chez Natixis.
Fortes disparités entre provinces
Il faut cependant noter que les déséquilibres entre l'offre et la demande de logements ont des disparités très fortes en fonction des territoires. Certaines provinces comme Almeria, Castellon, Toledo, la Rioja ou Ciudad Real restent ainsi beaucoup plus sinistrées que d'autres. Le stock de logements vides y était encore supérieur à 4% du stock total de logements en 2013, selon Arcano. Dans ces provinces, l'emploi est faible et la reprise est encore loin. Alors qu'à l'inverse, à Madrid, Barcelone ou dans les zones côtières attractives et touristiques, le redémarrage est plus rapide.
Faut-il s'attendre dans ces zones attractives à un nouveau "miracle à l'espagnole" ? Encore une fois, il convient de tempérer les ardeurs. Certes, le marché immobilier s'est stabilisé, mais tous les éléments ne sont pas encore réunis pour une reprise pérenne.
En effet, l'immobilier n'est plus le principal moteur de la croissance en Espagne. Le secteur global de la construction, qui représentait 7,3 % du PIB en moyenne entre 1980 et 2014 et qui a atteint un point haut à 12% avant la crise, ne représente qu'à peine plus de 5% en 2014. Une part qui tend à se stabiliser depuis quelques mois.
En outre, le taux de chômage atteignait en février un niveau toujours élevé de 23,2%. Et "une part significative des Espagnols qui ont un travail n'ont pas énormément de revenus. Ce qui nuit à leur solvabilité", explique Jesus Castillo. Ainsi, "malgré la forte baisse des prix de l'immobilier depuis 2008, le taux d'effort pour un ménage reste très élevé : il lui faut en moyenne entre six et sept ans de revenus pour acquérir un logement", ajoute-t-il.
Preuve qu'il ne faut pas tirer de conclusions trop hâtives.
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