C'est un discours qui monte au sein des professionnels de l'immobilier : les élus locaux seraient à l'origine des pires maux du marché du logement en France. En effet, en plus d'être responsables de la hausse de prix de l'immobilier sur la période 1998-2011, les maires imposeraient aux promoteurs, par le biais de chartes à la limite de la légalité, de construire sur des terrains privés des logements avec des caractéristiques bien spécifiques. Faute de quoi, les élus n'accorderaient plus d'autorisation de construire. Une atteinte à la liberté du marché, d'après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Actions en justice ?
Selon les promoteurs, les élus locaux multiplieraient dernièrement les exigences en matière de taille, de configuration ou de performances énergétiques des logements construits sur leur sol. Ils imposeraient aussi la typologie des acheteurs, avec par exemple une priorité donnée aux habitants déjà résidents dans la commune, ou ayant certains niveaux de revenus.
Les promoteurs sont donc vent debout contre ces chartes, dont ils estiment qu'elles outrepassent le cadre juridique des plans locaux d'urbanisme (PLU). Résultat, si rien n'est fait dans les prochains mois, Alexandra François Cuxac, la présidente de la FPI, affirme que son institution « attaquera ces chartes en justice ». « On ne peut pas accepter l'inacceptable », accuse-t-elle. Le conflit le plus médiatisé en cours se situe sans doute à Nanterre, dans les Hauts-de-Seine. Il concerne une charte relative à la qualité des constructions neuves qui a récemment été dénoncée par la section francilienne de la FPI. Bref, le contexte global est de nouveau tendu entre les promoteurs immobiliers et les élus locaux.
Un climat plus apaisé?
Le climat semblait pourtant plus apaisé ces dernières années entre les promoteurs immobiliers et les maires, alors même que le principe des chartes existait déjà. La crise avait en fait resserré les liens entre les acteurs publics et privés, qui tiraient dans le même sens. Régulièrement, les promoteurs immobiliers louaient en public la politique de certains maires de communes situées dans les zones tendues, qui consistait à céder du foncier public à bas prix pour faire construire par les acteurs privés des logements à prix abordables pour les ménages. Tout le monde s'y retrouvait, notamment à Paris et en première couronne, où le coût du foncier prend une part prépondérante dans le prix de revient des promoteurs immobiliers.
En province aussi, cette politique de maîtrise du foncier, public et privé, a prouvé ces vertus. Reconnue pour son contrôle depuis plusieurs dizaines d'années de l'inflation immobilière, malgré une demande étudiante soutenue, la ville de Rennes a par exemple noué des relations privilégiées avec les promoteurs locaux.
Du reste, si la gronde des promoteurs immobiliers monte autant, c'est aussi, selon Alexandra François Cuxac, parce que le discours des élus a récemment changé. Selon, elle, les fameuses chartes étaient auparavant utilisées de manière moins contraignante par les élus.
Qui est responsable de l'inflation des prix ?
Remontée, la présidente de la FPI a par ailleurs abondé dans le sens d'une étude publiée cette semaine par le cabinet Immo G Consulting, lapidaire vis à vis des élus locaux. Selon ses auteurs, l'inflation des prix de l'immobilier serait en effet due à l'attitude des maires. Ainsi la hausse du coût du foncier « provient principalement de son accaparement par les collectivités locales, de la façon inflationniste dont elles cèdent les droits à construire, de leurs dépenses d'équipements parfois somptuaires, de leurs sociétés d'aménagement coûteuses, des aides et subventions publiques au logement, ensemble de facteurs renchérissant in fine les prix des logements neufs de 15 % à plus de 25 % en zones tendues. ».
Et d'ajouter que « les promoteurs ne sont pas les principaux responsables de la cherté des prix du neuf et d'une pénurie d'offre. Il leur faut des terrains et des permis, deux éléments clés qui échappent aujourd'hui aux lois du marché car entre les mains de l'Etat et des collectivités ». Une analyse assez simpliste qui excuse de facto les professionnels de l'immobilier des maux du marché du logement français. Or, on ne peut pas louer d'un côté l'attitude des acteurs publics et privés lorsqu'ils nouent des partenariats vertueux, et de l'autre accuser la puissance publique d'être seule responsable de la spéculation immobilière ...
Le bureau plutôt que le logement
Par ailleurs, l'étude du cabinet Immo G Consulting dénonce la priorité donnée par les élus locaux au développement de l'immobilier d'entreprise au détriment du logement. En effet, une entreprise rapporte des taxes à la collectivité, alors que les nouveaux logements génèrent davantage de dépenses liées aux équipements qui accompagnent l'accroissement de la population dans les communes (écoles, bibliothèques, crèches ect.).
Ainsi ces dernières décennies, « plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de droits à construire » ont été « détournés au profit de l'immobilier d'entreprise, dont la rentabilité fiscale et financière attendue par les collectivités locales et les investisseurs apparaissait bien plus alléchante que celle du logement », dénonce l'étude d'Immo G Consulting. Cela a généré in fine « deux crises majeures, qui se juxtaposent » : l'une liée à la surabondance de bureaux, l'autre, due à une insuffisance criante de logements.
A l'avenir, le développement de l'agglomération parisienne sera dans ce cadre très intéressant à observer, car les ambitions en matière de construction de logements et de bureaux sont immenses. Reste à savoir quel type d'immobilier sera privilégié par la puissance publique.
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