Yeswecan a écrit le 04/04/2010 à 15:30 :

• Juste un petit calcul: 1000 euros par mois pendant 25 ans,en supposant des taux 0% ( ce qui est relativement conservateur...) donnent sur 25 ans 300 000 euros, plus un apport de 10000 euros donnent 310000 euros. Si on peut s'acheter avec cette somme s'acheter 69 m2, ça nous fait un m² en dessous de 4500 m², alors qu'il est plutôt autour de 6500 euros. Je n'ose vous dire ce qu'on trouve lorsque le taux n'est plus a 0%. merci donc messieurs de réfléchir avant d'écrire de telles bétises. J'espère néanmoins que les lecteurs de la tribune auront rectifie d'eux-mêmes!

manue a écrit le 30/03/2010 à 23:28 :

• je ne suis pas spécialiste mais vous ne comptez pas le nombre croissant de propriétaires devenus chômeur pendant la crise qui se retrouveront en fin de droit et contraints de vendre, ne pouvant plus rembourser leur crédit, ni l'augmentation du coût de la vie qui conduit les personnes à ne plus s'endetter sur 33 % .

greg a écrit le 30/03/2010 à 21:23 :

• Merci pour cet article Aux USA les banquiers ont solvabilisés les particuliers avec les subprimes (emprunt a taux zero) En france pour les solvabiliser on a allonger la durée du crédit. On a vu au US ce qu ca a donné quand le systeme a explosé. L'explosion a été brutale car sur un lap de temps court les taux ont remontés et l'insolvabilité des particuliers est apparue. En France, cela sera beaucoup plus incidieux. En effet seul une frange de la population se retrouvera en negative equity (valeur de la maison inférieur a l'emprunt) avec le souhait (l'impossibilité) de ne plus rembourser. Cela sera donc plus lent mais beaucoup plus durable. Mettant à mal la fable du placement sur de bon pere de famille.

pennarbed a écrit le 29/03/2010 à 17:08 :

• Le marche immobilier me semble plus segmente que ces analyses qui sont de ce fait trop generales pour etre justes. Exemple que les promoteurs immobiliers construisent et vendent peu en 2010 et 2011 evitera de continuer a faire s' effondrer le marche locatif de nombreuses villes et redonnera un interet economique a des investissements bien penses et rentables rendement 5/ 7% oui rendement 2% non. Deux annees detestables pour les promoteurs constituent une bonne nouvelle pour le retablissement a terme du marche.

Sandra a écrit le 29/03/2010 à 13:05 :

• Merci pour cet article. Enfin un peu de clairvoyance et d'objectivité. Alors que beaucoup de grands médias financés par des multinationales impliquées dans le marché immobilier claironnent que c'est le moment d'acheter tous les mois depuis 30 ans. Il faut absolument que les acheteurs gardent l'esprit critique!

je suis pas promoteur a écrit le 29/03/2010 à 11:59 :

• Article objectif ! Quand au commentaire précédent, le département du Val d'Oise doit être rempli de personnes qui gagnent plus de 3000 euros par mois pour pouvoir acheter un terrain d'un coup de baguette magique !

stefweak a écrit le 29/03/2010 à 09:28 :

• Les prix baisseront jamais, dés lors ou il y un manque de foncier (principe de l'offre et de la demande). La seule raison qui pousse un vendeur à baisser, c'est la contrainte. Hors en France, même au chômage, on peut prendre le temps qu'il faut pour vendre. Il suffit de regarder en IDF, par chez moi (95), une trentaine de terrain mis en vente se sont vendus en une journée, les gens faisaient la queue à l'agence immo pour signer leurs compromis....c'est hallucinant !!! donc les prix ne sont pas prêt de baisser...

descartes a écrit le 29/03/2010 à 08:25 :

• Tout a fait d'accod avec Theobe. Les prix ayant diminué de 15%, on peut s'attendre à une nouvelle baisse de 52% dans les 5 ans à venir. En tenant compte de l'augmentation moyenne des salaire, ça ramène à environs 40% de baisse. Il suffit donc de multiplier le prix d'une maison par 0.6 pour savoir combien elle coutera dans 5 ans.

Théo a écrit le 29/03/2010 à 02:53 :

• Le lobby immobilier fait le forcing pour propager la légende de la reprise, tous unis pour dire que "ça va augmenter, vite vite dépéchez vous". La réalité est toute autre, aujourd'hui les acheteurs attendent une baisse des prix encore plus importante car ils sont fauchés. Certe la baisse des taux et la baisse des prix à encourager les derniers pigeons à s'endetter sur 25 ans.. mais les autres attendent.. Tic, Tac, Tic, Tac... on verra bien mais une baisse de 5% me parait la fourchette basse.

odette a écrit le 29/03/2010 à 00:26 :

• gentleboy83, vous devriez lire un peu mieux La Tribune. Je vous mets au parfum de mes sources : "Finances" de la Tribune, "Actualités Challenges Politique Economique" du 12/02/2010, " Espace Diaporama " du 19/02/2010," l'O.C.D.E. " "Les pays les plus endettés du monde développé ": le Japon, 197,2% PIB. Islande 142,5% PIB. Italie, 127% PIB. Grèce, 123,3% PIB. Belgique, 105,2% PIB. France, 92,5% PIB. Etats-Unis, 92,4% PIB. Portugal, 90,90% PIB. Hongrie, 89,9% PIB. Canada,85,70% PIB. Grande-Bretagne, 83,10% PIB. Allemagne 82% PIB. Voici 12 pays surendettés dont 9 de la CE ! La France est le sixième pays du monde le plus endetté, le Japon évite la faillite grâce au taux élevé d'épargne des Japonais, et à l'attrait des obligations de l'état. L'Islande et la Hongrie sous perfusion du FMI, et ... la Grèce bientôt en partie. Claude60, je vous copie : avis bienvenus même divergents.

theobe a écrit le 28/03/2010 à 22:39 :

• mr alexandre phalippou ,que vous sachiez rédiger des papiers c'est votre métier mais il faut apprendre à compter .... Savez vous combien il faut de baisse pour annuler 140% de hausse ? Et bien 58% de baisse suffisent!!!!! UN EXEMPLE :un bien qui valait 100 il ya 10 ans en a valu 240 10ans plus tard mais la baisse va 2 fois plus vite que la hausse et oui monsieur c'est mathematique .....240 -58% On arrive à 100...vous ecrivez"Si les prix ont décollé de près de 150 % entre 1996 et 2007, ils ont reculé d'à peine 15 % à 20 % entre 2008 et 2009.3 Tout cela pour vous dire que l'on est à la moitié du parcours de baisse!!!!!!

gentleboy83 a écrit le 28/03/2010 à 17:32 :

• A Odette : le déficit de la France prévu en 2010 est de 8,5% du PIB si j'en crois un article de La Tribune (The Associated Press du 30 09 2009), pas de 92,5% !!! Il y a encore des gens pour croire les tracts mensongers du parti communiste ?? LOL

CitizenInsane a écrit le 28/03/2010 à 16:15 :

• Je félicite le journal et l'auteur d'enfin publier une illustration de la courbe de Friggit traduisant l'irrationnalité et la dérive des prix amorcée en 2000. Comme tout primo-accédant, j'espère vivement que le retour à plus de réalité se fera rapidement.

patbetton a écrit le 28/03/2010 à 11:25 :

• L'article est interessant, on voit des approches différencetes et des divergences entre professionnels (certains prônes la reprise et d'autres un prochain tassement voir baisse). Une chose est sûre c'est que l'immobilier a bien augmenté depuis 1995 et qu'un ménage dont les revenus se sont maintenus au niveau de l'inflation ne sont plus en capacité d'acheter un même bien en 2010. La hausse de l'immobilier supérieure à la hausse des salaires des employés et ouvriers (et de certains cadres) a fait décrocher la demande^. Le rallongement de la durée des prêts, la baisse des taux, le crédit d'impot sur les interets d'emprunts atténuant cette distorsion. En fait sous 180000 ? un couple modeste (revenu globale net = 3000)peut encore tout emprunté mais sur 25 ans !!! (974 ?/mois). Au dessus du seuil des 200000, seuil variable selon les régions, les acheteurs sont plus exigeants et il y a fort à parier que dans les prix avoisinant 250000 et audelà les corrections se feront de manière plus implortantes, a mon avis, tout en sachant que certains emplacements seront toujours porteurs. Pour la résidence principale l'approche doit être différente de l'investissement immobilier et c'est de celà que souffre l'analyse du marché immobilier. Les investisseurs iront-ils vers l'immobilier ancien lorsque les aides fiscales s'arreteront (scellier...), comment se comportera le marché dès que les investisseurs voudront retrouver des liquidités et donc vendre les biens achetés il y a 9 ans et plus ? L'attrait des constructions BBC, l'évolution des règles et normes pour louer un logement feront-elles chuter le rendement brut sous 4 % et n'inciteront-elles pas à investir plutôt sur l'assurance vie dont les taux sont proches ? telles sont, notamment, les différents facteurs à prendre en considération....

UFFA 92 a écrit le 28/03/2010 à 10:25 :

• S'il vous plait, ne plus citer les chiffres de la FNAIM qui n'est plus crédible depuis que cette fédération a nié la baisse en incitant les clients à acheter "à tous prix". Si les agents immobiliers ne veulent pas se retrouver au chomage, ils feraient mieux de communiquer sur la baisse réelle des prix au lieu de propager le mythe de l'immobilier "qui ne baisse jamais". La purge n'est pas finie, il faut dire que l'immobilier est encore surévalué par rapport au budget des français "moyens" et que ces derniers ne veulent plus s'endetter sur 30 ans ou plus sauf pour des biens de grande qualité.

odette a écrit le 28/03/2010 à 00:13 :

• Lyon," deuxième grande ville de France ", je ne veux pas chipoter peut-être la troisième, première région Rhône-Alpes la plus industrialisée, voici des vérités succintes sur les revenus net par famille : 3 367 euros à 2 185 euros " " ménage actif : 3 528 euros à 2 243 euros " retraité/ménage : 3 038 euros à 2 014 euros Répartition des revenus nets mensuels : 28% gagnent de O euro à 800 euros, sont inclus dans les revenus par familles et par ménages actifs ceux allant de : 4 000 ( je pense 12%) à 8 000 et plus ( 4%) euros. Mrs. les marchands de biens, il faut baisser vos prix l'ère des bulles est éclatée. Le gouvernement ne va pas vous aider car, Mme. C. Lagarde a promis à la C.E. vu notre déficit (92,5%PIB en 2010) serait en dessous de 3% ( ce qui correspond à 100 milliards) à trouver d'ici 2013, c'est une obligation ! notre déficit ne sera alors plus que de 89,5% du PIB, faites le compte des milliards à trouver. La moyenne mensuelle par famille est : 2 620 euros en Rhône-Alpes. Je ne vous crois pas lorsque vous dites qu'il y a eu une envolée de 36% en 2008-2009, reprise des transactions ... Mr. Phalippou, vous en faites un peu trop !

claude60 a écrit le 27/03/2010 à 23:46 :

• @ M. Phalippou, Rédaction LaTribune.fr La dernière intervention du Président de la FNAIM annonçait une baisse des prix de -3% en 2008 et de -5% en 2009, (je cite) "effaçant une hausse de +16%". Je suis surpris que personne, dans les médias, n'ait pris la peine de lui demander quelles règles mathématiques pouvaient conduire à un tel résultat ? Ce débat est à la limite inutile, mais illustratif de ce que l'on veut nous faire "avaler". Il est intéressant de lire le nombre croissant d'articles (de source notaires et agents immobiliers de toutes régions, rédigés par de nombreux quotidiens à grande diffusion) faisant état de baisses beaucoup plus importantes (de -10% à -20%), en contradiction avec les chiffres publiés par les étages supérieurs. Ce sont les chiffres que vous avancez, de source certainement indépendante, merci. La base n'est plus réceptive aux discours de ses patrons (chambre des notaires, présidents de réseaux AI) qui visent à maintenir le marché à un niveau artificiellement élevé. C'est sur le terrain une question de survie ! Ils vendent, et pour ce faire à des prix qui reflètent la réalité (le réservoir d'acheteurs potentiels à prix démesuré est maintenant épuisé), ou bien ils meurent. Avis bienvenus, meme divergeants.

raspoutine a écrit le 27/03/2010 à 17:20 :

• prix de 'immobilier - une folie .. les prix sont trop élevés d'environ 30 à 40% (voire 50) - les vendeurs se réfèrent "au prix du marché" - mais qu'en est-il ce prix - sur quoi il est basé - il y a une grande différence entre un prix estimé par "meilleurs agents.com" et celui demandé - pour ma part j'ai renoncé à investir actuellement - j'attends encore quelques mois pour faire le saut

cmetisse a écrit le 27/03/2010 à 14:09 :

• à Astrid opérateur dans le marché immobilier, depuis 1998( financement le plus courant sur 15ans à l'époque) j'ai eu l'impression de ramer dans le sable les prix continuaient à grimper alors que j'informais les potentiels acquéreurs que le marché était surfait en gros lorsque que vous investissez + de 6x votre revenu annuel vous êtes dans l'irrationnel immobilier mais grâce aux banquiers sur conseils des politiciens, on a augmenté les durées de financement, avec les effets que vous signalez , les ex vendeurs dans un marché irrationnel font monter les cours en re-placement, car pour nous en tant que professionnel "une maison ne sers qu'à se loger" donc attendez mais prenez des plus values sur d'autres secteurs que l'immobilier et revenez sur le marché Bon courage

stivaletti a écrit le 27/03/2010 à 14:05 :

• excellent article

plop a écrit le 27/03/2010 à 13:54 :

• Taux d'intérêt : après la Grèce, le Portugal. Ensuite (pas forcément dans l'ordre) : l'Italie, l'Espagne, la France ? Il ne manque plus qu'à une agence de notation, dont l'avis est certes contestable (euphémisme, cf. les subprimes et les alt-A), de dégrader la note de la France pour que nos taux soient beaucoup plus rapidement orientés à la hausse. Cela aura très certainement un impact sur le "budget" de notre état, avec les conséquence que l'on peut imaginer sur le bouclier fiscal et, pourquoi pas, sur le maintien sous perfusion du marché immobilier (Scellier, PTZ, déductions, etc, etc etc.). (cf. contreinfo et le dernier article de Jacques Sapir sur le sujet). Logements manquants : faux, il manque des logements abordables. C'est toute la nuance. Exemple sur Paris : je doute qu'une augmentation de la densité de la population parisienne d'environ 2% entre 1998 et 2005 puisse justifier de l'augmentation des prix que l'on a observée sur la même période. -> Bulle. Marché du travail : quand comprendra t'on enfin qu'à une époque où on demande de la mobilité, de la souplesse dans la vie professionnelle (ce qui n'est pas forcément synonyme de précarité), une telle demande va totalement à l'encontre de l'endettement sur de longues durées ? Comment demander à un jeune de "bouger" et en même temps l'inciter à s'endetter "car la pierre, c'est une valeur refuge" (ce qui est une absurdité) ? Ce jeune risque vite de souffrir de .. euh ... "schizophrénie" nomadive / résidentielle". La génération post-papy-boom ne *doit pas* vivre selon les valeurs de ses prédécesseurs. Mais merci : pour une fois, un article qui réfléchit et incite à réfléchir, à contester ce qu'on nous sert tout préparé. C'est rafraîchissant et nous change des publireportages commandées par les annonceurs. Encore un petit effort ! Pour le journalisme critique et synthétique !

Astrid a écrit le 27/03/2010 à 12:35 :

• Enfin un article juste qui tient la route et la distance.Certains agents immobiliers devraient lire autre chose que Voici ou Gala...Preuve en est:cette annonce sur Aix en Provence:cabanon 60m2 de 1950 pour la modique somme de 203 000 euro avec gros travaux à prévoir(toiture,électricité,plomberie) Merci

çac'estparis a écrit le 27/03/2010 à 11:58 :

• Un élément important à prendre en compte n'est-il pas aussi le montant des loyers ? Sur Paris, il n'est plus intéressant de payer un loyer car l'augmentation se poursuit en raison de la rareté des biens. La légère baisse de 2009 à la vente combinée à la baisse des taux d'intérêt a incité les ménages qui en ont les moyens à passer à l'achat. Des banques consentent des prêts sur 20 ans à des couples de plus de 50 ans en bonne santé (non fonctionnaires) avec un apport perso de 20 %, ce qui semble démontrer qu'elles n'ont pas tant de clients solvables sous la main.... Et si l'inflation repart, les acheteurs n'auront qu'à se féliciter d'avoir acheté maintenant. Les vendeurs qui résistent encore à l'ajustement de leurs prétentions souvent excessives ne trouveront plus preneur, sauf à alors casser les prix. A moins que l'inflation qui pourrait reprendre plus vite qu'on ne le dit entraîne à terme une nouvelle hausse de l'immobilier (effet valeur refuge)... Délicieuse imprévisibilité de la (fausse) science économique !

claude60 a écrit le 27/03/2010 à 11:15 :

• Monsieur, En complément de mon post précédent, je prends note de vos commentaires qui ne se contentent pas (comme beaucoup trop d'autres articles sur l'immo) de citer les propos des divers acteurs de l'immobilier, et vous en remercie. Vous vous livrez à une analyse objective des divers facteurs qui contribuent à la situation actuelle, soulignant que cet équilibre précaire ne peut perdurer, pour les raisons que vous évoquez. Les très récentes publications de Pole Emploi sur les perspectives 2011 relatives à la hausse du chomage, et à l'évolution du moral des ménages confortent votre analyse, que je partage. Je conserve un copie de votre article à titre de référence pour les mois à venir. Merci.

Osalteccino a écrit le 27/03/2010 à 11:05 :

• Allez, dernier grain de sel: il m' a été rapporté voilà plus de 20 ans que les crédits immobiliers atteignaient... 80 ans au japon et qu'ils se transmettaient de génération en génération. Ce qui expliquait en partie à l'époque le prix astronomique de l'immobilier là-bas. De façon très provocatrice je soumets cette idée à nos banquiers avides et pas seulement avides d'innovation.

aleqsue a écrit le 27/03/2010 à 11:00 :

• Sur les logements vacants, dans certains états US, une personne qui vit et paie les taxes d'un logement vacant pendant plus de 5 ans, en prend la possession. C'est bien connu, les US est un pays communiste. À quand une mesure similaire en France ?

Osalteccino a écrit le 27/03/2010 à 10:59 :

• @ Immobilier-danger: totalement d'accord avec vous. Et c'est bien ce que je déplore: on ne regarde plus la valeur du bien, on ne regarde que la capacité à s'acquitter d'une mensualité en fonction du revenu. En cas de hausse des taux et de la dégradation du pouvoir d'achat des ménages pour quelque cause que ce soit, on va se retrouver dans la situation des ménages américains empétrés dans des subprimes: une vente forcée du logement qui ne permettra pas de rembourser le crédit initial tout en ayant payé sur la période une masse d'intérêts. Cela débouchera sur un surendettement et une situation de détresse pour ces personnes. Et que penser du sort des enfants?

à Kazmodo84 a écrit le 27/03/2010 à 10:30 :

• Petit précision anodine. Il manque 1 million de LOGEMENTS SOCIAUX. C'est une nuance importante surtout lorsque l'on sait 1.5 millions de logements en France sont vacants.Et aussi surtout ne pas confondre demande et demande solvable.

sebhal a écrit le 27/03/2010 à 10:24 :

• merci, enfin un article où l'on ne se contente pas de citer les prévisions des acteurs du marché (FNAIM en tête) pour qui c'est toujours le moment d'acheter!

KAZIMODO84 a écrit le 27/03/2010 à 10:03 :

• Oui, sauf que toutes ces analyses ne tiennent pas compte d'un facteur essentiel : l'état de l'offre, qui est toujours très faible. En France, il manque toujours un million de logement. Ce qui soutient "artificiellement" le marché.

Immobilier-danger a écrit le 27/03/2010 à 09:46 :

• Tiens voilà un article très intéressant qui résumé très bien le marché immobilier français actuel. Aujourd'hui, le prix est tiré au maximum de la capacité financière des acheteurs (crédit sur 25 ou 30 ans, taux bas, aides gouvernementales, etc.). Cela signifie que dès que l'un de ces facteurs va être moins intéressant (hausse des taux, diminution des aides de l'Etat, augmentation du chômage que vous oubliez dans cet article, etc.), les prix devront s'ajuster en conséquence. @Osalteccino certes les durées d'emprunt étaient plus courtes en 1998 mais résumer le pouvoir d'achat à une mensualité est une grave erreur. Plus la durée est élevée et plus les coûts explosent, regardez cette explication : http://www.immobilier-danger.com/Duree-credit-immobilier-ne-jamais-089.html Entre un crédit sur 15 ans (la norme avant 2000) qui a un coût raisonnable et un sur 30 ans, la différence est énorme, vous pouvez payer plus d'intérêt à votre banque que le prix d'achat de votre appartement ou votre maison ! Si les banques poussent à des endettement de plus en plus longs c'est parce que cela leur rapporte beaucoup plus ! Ce n'est en rien une avancée pour un particulier, bien au contraire car ça contribue au coût global bien trop élevé de l'achat d'un logement.

ginosa a écrit le 27/03/2010 à 09:36 :

• Le cout du neuf est victime du surcout des contraintes écologiques, mais grâce au gain d'économie en matière de consommation d'énergie pour le chauffage, ça s'équilibre. Un logement mieux isolé et performant (moins energétivore) prendra de la valeur. Le gaz va augmenter de +9% en avril. Et l'électricité devra suivre...

Osalteccino a écrit le 27/03/2010 à 09:20 :

• Je reviens sur les statistiques Empruntis relatives au prix des logements. Ses observations sont probablement exactes en théorie. Mais je ne suis pas sûr que des emprunts immobiliers à 25 ans aient été très fréquents en 1998. De ce fait une mensualité de 1000 euros ne permettait certainement pas d'acquérir un appartement de 132 mètres carrés mais bel et bien une surface comprise entre 60 et 75 mètres carrés. Donc très voisine des possibilités actuelles. Se méfier des rétropolations.

Osalteccino a écrit le 27/03/2010 à 09:09 :

• Chacun peut effectivement confirmer l'observation de "het157". Ce qui reste important donc c'est le coût du crédit et sa durée. J'ai entendu à la radio que les prix n'avaient pas encore assez baissé par rapport à la fin des années 90. L'auteur de cette analyse ne tient manifestement pas compte de ces paramètres, durée et taux d'intérêt dont est assorti le crédit. Il ne faut pas comparer la valeur d'un appartement au revenu annuel pour savoir si les prix ont monté ou baissé mais à la mensualité de remboursement nécessaire, quelle que soit la durée du crédit. Ainsi contrairement à ce qui se passait voilà 10 ou 20 ans, l'immobilier n'a plus de valeur en soi. Sa valeur est une fonction des conditions de crédit. Si celles-ci viennent à se détériorer, les prix vont baisser. Si elles se maintiennent, les prix vont se stabiliser. Fondamentalement il n'en demeure pas moins que l'immobilier est trop cher par rapport au revenu moyen de nos compatriotes surtout si l'on considère la détérioration des conditions de déroulement d'une carrière. Celui qui vend au niveau actuel ne commet certainement pas d'erreur. Celui qui achète prend un risque considérable. Si considérable que les pouvoirs publics on tout fait pour que ne se détériorent pas les conditions de crédit et donc le marché immobilier et donc le climat social. Jusqu'à quand? L'exemple britannique depuis 1980 indique à quoi pourrait ressembler à l'avenir l'évolution du marché immobilier en France. Une succession de bulles et de krachs conduisant à une paupérisation tendancielle de la population.

dugarden a écrit le 27/03/2010 à 01:38 :

• On peut même se demander si il ne s'agit pas d'un fameux "bull trap". http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Stages_of_a_bubble.png

het157 a écrit le 27/03/2010 à 01:00 :

• On ne dira jamais assez a quel point la loi scellier participe a la formation d'une bulle ds le neuf; les programmes sont a 80% constitués de petite surfaces, à des prix gonflés d'au moins 30% . LES PROMOTEURS SE GAVENT, aux frais du contribuable; seuls les investisseurs achetent, alléchés par une défiscalisation factice, les accédants pour se loger étant exclus de fait du marché du neuf. Bilan des courses: le marché n'a pas purgé, ce qui aurait été salutaire, et les recettes fiscales ont diminué: les Français se sont cotisés pour engraisser les promoteurs