La Tribune

L'immobilier et ses leçons non apprises

Robert Schiller  |   -  707  mots
Economiste en chef de MacroMarkets LLC, Robert Shiller enseigne l'économie à l'université de Yale. Il est l'auteur d'"Animal Spirits".

Le prix de l'immobilier est source de malentendus. Beaucoup ont présumé que, comme l'économie croît rapidement et que nous allons manquer de place dans le monde, le prix des maisons et des appartements augmenterait vitesse grand V. Ce malentendu a incité des gens à investir dans l'immobilier, l'une des raisons principales d'une des bulles mondiales dont l'éclatement a alimenté la crise économique actuelle. Ce malentendu pourrait aussi contribuer à faire remonter les prix une fois la crise terminée. D'aucuns salivent déjà à l'idée de spéculer sur l'achat de maisons au vu de la morosité des marchés.

Mais nous ne sommes pas vraiment à court de terrains. Ils abondent dans chaque grand pays sous forme de forêts et de domaines agricoles, dont bon nombre pourraient être urbanisés à l'avenir. Moins de 1% de la surface de la Terre est densément urbanisé. Et même dans les pays très peuplés, la proportion s'élève à moins de 10%. Une certaine régulation existe pour restreindre la conversion de terres en zones urbaines. Mais lorsque de puissants arguments économiques prennent le dessus, ces barrières finissent par être contournées.

Le prix des terres cultivées n'a pas augmenté assez vite pour enrichir les investisseurs. Au XXème siècle aux Etats-Unis, le prix des domaines agricoles n'a augmenté que de 0,9% par an en valeur réelle (ajustée à l'inflation). La majeure partie des profits que les investisseurs en retirent provient de l'agriculture, et pas seulement de l'appréciation du prix d'un terrain.

Beaucoup avancent l'hypothèse que le cas des Etats-Unis ne peut se généraliser, car ces derniers ont une très grande superficie comparée à leur population. En 2005, la densité d'habitants au kilomètre carré était de 31 aux Etats-Unis, 53 au Mexique, 138 en Chine, 246 au Royaume-Uni, 337 au Japon et 344 en Inde. Mais, dans la mesure où les produits (récolte, bois, éthanol) sont négociés sur les marchés mondiaux, le prix de n'importe quel type de terrain devrait être plus ou moins le même partout.

La pénurie de matériaux de construction n'est, ne semble-t-il pas, une raison de s'attendre à un prix élevé de l'immobilier non plus. Aux Etats-Unis par exemple, l'index des prix du bâtiment établi par l'Engineering News Record (basé sur le prix de la main-d'?uvre, du ciment, de l'acier et du bois) a chuté par rapport aux prix à la consommation au cours des trente dernières années. Comme il existe un marché mondial pour ces domaines de production, la situation ne devrait pas différer beaucoup ailleurs.

Une autre idée trompeuse - et ennuyeuse - est que l'on a tendance à confondre le niveau des prix avec le taux de change. Nombre de personnes s'imaginent que plus les prix de l'immobilier dans un pays sont élevés, plus le taux de hausse de ces prix devrait aussi y être élevé. Mais, à la vérité, c'est plutôt l'inverse. Plus le prix de l'immobilier est élevé dans un pays, plus il a de chances de baisser à l'avenir. La flambée de l'immobilier aux cours des dernières bulles a donné au public de fausses raisons d'espérer, totalement dénuées de réalisme.

Il y a quelques années de cela, Karl Case et moi avons demandé à des acheteurs dans les villes américaines où la bulle sévissait à combien ils estimaient l'augmentation du prix de leur maison sur les dix années suivantes. En moyenne, la réponse était de 10% par an. En multipliant ce taux sur dix ans, ils s'attendaient à une augmentation de facteur 2,5. En extrapolant un peu, ils s'attendaient que cela augmente 2.000 fois en l'espace d'une vie ! Mais le prix de l'immobilier ne peut connaître de telle augmentation sur une si longue période, car sinon personne ne pourrait s'offrir de maison.

La triste réalité est que la conjoncture économique actuelle est, au fond, l'une des causes de l'écroulement des bulles spéculatives des marchés boursiers et immobiliers. Des bulles nées de fausses idées sur les facteurs d'influence des prix. Ces malentendus n'ont pas été clarifiés, ce qui signifie que nous ne sommes pas à l'abri de nouvelles perturbations spéculatives.

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Commentaires

poipoi 43  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Article débile et indigne de LA TRIBUNE. Son auteur a dû voyager hors des Etats-Unis à peu près aussi souvent que Sarah PALLIN !

OK Man  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Pour une fois je suis d'accord avec l'article... mais que les gens sont bêtes parfois !! Je ne regrette pas d'avoir fait des mathématiques à l'école, cela m'a permis de réaliser de belles économies. Allez encore 18 mois d'attente avant de revoir des prix abordables ... le nombre de ventes aux enchères vont exploser !!

bon article  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Pourquoi ces choses la ne sont pas enseignées dans les écoles. Une vie à bosser pour voir ses efforts evaporés pour un mauvais achat

nico  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

il faut se renseigner avant de parler poipoi, Shiller est un quelqu'un de très connu. jetez donc un ?il a l'indice du même nom pour vous faire une idée...

Marcel  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

J'ai acheté à un prix déraisonnable en 2006 me fiant aux conseils du notaire ayant entériné mon achat qui m'avait dit que je ferais forcément une plus-value sur ce logement si je le revendais dans quelques années en l'achetant à ce prix là...

AcideAmine  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Les prix de l'immobilier devraient être encadrés par la loi (comme les loyers), pour qu'il ne puissent y avoir d'augementation de prix lorqu'il n'y a pas création de richesses..
Or, passer de 1 a 3 en 10ans, avec des murs qui en général ne viellissent pas comme le bon vin, c'est bien qu'il y a eu spéculation. les imbéciles qui veulent acheter cher parce que les 3 nreurones (aidés de quelques notaires*) qu'ils ont entre les oreilles leur ont fait croire qu'ils font une bonne affaire.

(*) Notaire: métier dans lequel on se fait beaucoup d'argnet sans rien faire, et qui permet aussi d'être en retraite bien avant vous. Dans ce mlétier on prend son temps et les statistiques ont un décalage officiel de 9 mois par rapport à l'instant présent, et il n'y a aucune raison que cela chagne. Le notaire n'est pas pour le changement.

GeekArlier  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

poipoi l'indice Case-Schiller est un indice de référence précis (à méthodologie connue, contrairement à la FNAIM :D ) utilisé aux USA. Quand on n'y connait rien on ne parle pas.

poipoi 43  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

réponse à nico:la notoriété d'un auteur ne garantit nullement la pertinence de son papier et les journaux sont remplis d'articles débiles(je maintiens)écrits par des gens connus, fussent-ils parfois universitaires à YALE. Quant à l'indice CASE-SCHILLER auquel vous faîtes allusion, il ne concerne à ma connaissance que les seuls USA d'où ma référence à Sarah PALLIN.

Miam-miam  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Et oui seuls les moutons se font tondre, ils sont nés pour çà !
La chute de l'immobilier atteindra au moins 40% dans les 3 à 4 ans, alors un peu de patience avant d'acheter, laissez la blanche brebis le nez dans le gazon encore un peu...et à vous le méchoui!

Que du bonheur  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Excellent article de M Schiller..

padu  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

@poipoi
Votre rage envers cet article fait plaisir à voir. C' est vrai que la presse économique française nous avait habitué aux discours lénifiants et rassurants des nos acteurs et experts locaux. Shiller dans LA TRIBUNE, Friggit dans LES ECHOS, ce revirement de discours doit effectivement faire mal aux gens qui voient les pigeons s'éloigner pour quelques années encore.La bulle immobilière dans le monde comme en France c'est une réalité, son éclatement actuel aussi, le reste c'est du vent ( Et le vent, les gens comme vous en ont assez fait).

marc antoine  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

se loger est un besoin primaire.
L'immobilier quoi qu'il en soit, est un placement à long et moyen terme et un outil de spéculation que dans le cadre d'une rénovation en acquisition revente.
Mais il faut connaitre, comme le reste.
A voir aussi le tunnel de Frigghit.

banco pas illico  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Je crois que les personnes qui s'attendent à une chute de prix de l'ordre de 40% est un peu irréaliste, même si ce qui devrait se produire si le marché de l'offre et de la demande fonctionnait sans autre paramètre.
C'est comme le prix du kg de tomate, on sait qu'elles sont dégueulasses, on sait qu'on les paient trop cheres, on a beau attendre le mois de juillet pour les acheter, on les paie beaucoup trop cheres quand même, et pourtant, beaucoup de gens n'achetent plus ou moins de tomates qu'avant!!!
Pour les maisons, c'est pareil, on attends, on attends, mais au bout d'un moment, faut bien se décider car quand on a une paye de misère, on ne peux pas mettre de l'argent de côté pour remplir un pel et payer un loyer en même temps... donc on achète au prix toujours trop fort...

cob  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

excellent article...J'ai 60 ans à Paris, j'ai vu trois fois les prix plonger de façon vertigineuse, sans crier gare..à chaque fois j'ai rencontré des naïfs qui s'étaient laissés embobiner par 'l'ai du temps" c'est à dire la "communication de la FNAIM , du Figaro immobilier et autres professionnels de la désinformation en matière d'limmobilier. Je fais confiance aux enfants et petis enfants des "moutons de Panurge" pour à nouveau se laisser entraîner à des opératiosn risquées dans l'avenir...

Philosophe  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Comment vivre sans spéculer? Même si ma maison me plait, je vais quand même mettre vingt ans à la payer, en espérant une plus value afin d'éponger le prix de mon crédit qui en double le prix. J'espère aussi ne pas me retrouver au chômage d'ici là... mais j'ai pris une assurance pour rassurer mon banquier et mettre mes enfants à l'abri. Mais en fait, j'espère être heureux avec ma petite famille plutôt que de divorcer et voir mes enfants se droguer en écoutant du rap. Et comme tout est relatif, j'imagine mal que l'immobilier plonge à paris pendant la bourse grimperait aux rideaux, Il faut bien que les nouveaux riches se relogent. Le risque immobilier dépend essentiellement du lieu d'implantation. Le bidonville de Nanterre s'est transformé en quartier de la défense, tandis que le 18e haussmanien plongeait dans le ghetto ethnique, avant peut-être de se boboïser mais dans combien de temps? En génnéralisant à l'échelle de la planète, on aplatit toutes les différences et cela n'a plus d'intérêt.

Sinclair  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

C'est vrai qu'il serait utile d'enseigner l'économie pratique à l'école, notamment apprendre à reconnaître une bulle économique pour ne pas se faire pigeonner (quand je vois des gens que j'aime perdre plusieurs années de leur vie de labeur à cause d'un achat immobilier merdique, ça me déprime...). Ca serait carrément plus utile que le latin.

Sinclair  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

@ poipoi : franchement, s'il y a un mec qui sait de quoi il parle en matière d'immobilier, c'est bien Schiller, et les lois économiques ne sont pas différentes aux Etats-Unis et en France. Si tu jettes un ?il sur Wikipédia, tu verra qu'il a aussi correctement prédit l'éclatement de la bullez internet...

mamynadou  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

et donner 1500 euros pour un loyer pendant 50 ans ce n'est pas de l'argent perdu alors, et encore cela augmente tout les ans quand on a la chance de trouver un logementje crois a tout perde autant etre chez soi

chopom  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

lorsqu'on achete une maison,il faut avoir en tête la revente. La ville,le quartier et la rue sont déterminant.
Pour acheter une maison.....il fautréfléchir à sa destination. La surface doit être en rapport avec le nombre de personnes qui devront l'habituer. Ne ps voir trop grand mais plutôt extensible a souhait. Si vous changez tous les ans d'employeur il est préférable d'acheter une tente ou une caravane. En fait c'est comme acheter un bateau il faut acheter selon la "navigation" que vous souhaitez entreprendre"

Pourquoi les prix de l'immobilier ancien vont chuter  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

La chronique proposée sur la webradio indépendante AWI www.awi1.com a le mérite d'être claire. Les prix de l'immobilier ne peuvent que chuter en raison de priorité qui sera donnée à la qualité "ecologique" de l'habitat.
Les malus vont frapper l'ancien qui n'est pas aux normes ce qui entraînera une sévère chute des prix.

awi  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

La chronique proposée sur la webradio indépendante AWI www.awi1.com a le mérite d'être claire.
Les prix de l'immobilier ancien et récent qui ne répond pas auxx normes en termes d'économies d'énergie ( mode chauffage - isolation ..) sera désormais frappé de malus écologique.
Les prix ne pourront donc que baisser sauf à ce que des travaux "titanesques" soient entrepris par les propriétaires privés mais aussi publics.

Lod'  a écrit le 09/10/2009 à 13:41 :

Avant d'être un bien, ce qu'on achète, c'est un logement, un endroit où habiter ... pas un produit de spéculation ...