Depuis 1998, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté en France. L'assouplissement des conditions de financement, les politiques de soutien à la demande, l'insuffisance du foncier ou la hausse des coûts de construction sont autant d'explications à ce phénomène. L'immobilier a également servi de valeur refuge suite à la crise de 2008.

Le difficile accès au logement résulte de coûts d'achat et de location élevés, mais aussi de l'engorgement du secteur social dans les zones dynamiques économiquement. Trouver un logement décent dans ces territoires, voire un logement tout court, s'avère souvent mission impossible. La correction de cette situation est impérative car elle accentue les inégalités, réduit la mobilité et ampute la compétitivité française.

Développer le parc immobilier... Des leviers pour libérer l'offre

Les grandes agglomérations françaises se caractérisent souvent par un déficit d'offre de logements, alors qu'il existe des marges pour développer le parc immobilier. Pour débloquer le foncier, il importe de généraliser le transfert de la responsabilité du plan local d'urbanisme (PLU) au niveau de l'intercommunalité, qui permettrait des prises de décisions à un échelon pertinent. Sur le front de la construction, il convient de favoriser la concurrence en amplifiant les efforts de simplification normative pour faire entrer plus facilement de nouveaux constructeurs sur le marché. La fiscalité pourrait également rendue plus incitative via la taxation de la plus-value foncière latente lors d'un changement de plan urbanistique. Cela inciterait par exemple les propriétaires d'un terrain agricole devenu constructible à vendre plus rapidement.

Les ressources du logement social doivent aussi être mieux allouées en fonction des besoins. Cela conduit à revoir la répartition des subventions entre territoires et entre offices HLM, en fonction d'indicateurs de tension transparents. Dans les zones en déficit de logements « très sociaux », la construction devrait être envisagée sur les ressources propres des organismes HLM en privilégiant les logements dans des immeubles à usage mixte (logements, bureaux, commerces) et les projets susceptibles de réduire la ségrégation spatiale. Dans les zones les plus denses, la mise en concurrence des organismes HLM et des structures privées pour construire et gérer des logements sociaux à destination des classes populaires et moyennes (type PLS/PLI, segment « profitable » du logement social) devrait être encouragée via des appels d'offres qui s'adresseraient également aux promoteurs privés pour produire et gérer un programme HLM sur toute la durée de son amortissement. À l'issue de cette période, de 40 à 50 ans, les bailleurs pourraient disposer des logements pour un autre usage, comme cela se pratique en Allemagne.

Si libérer l'offre est essentiel pour développer le parc immobilier et modérer ses prix, il ne faut naturellement pas contrarier ces efforts en faussant la demande de logements. À ce titre, il faudrait viser une plus grande neutralité fiscale entre l'acquisition et le locatif privé, notamment en supprimant le prêt à taux zéro (PTZ +). Les solutions de « location-accession » qui permettent à un locataire d'acheter son logement au bout de plusieurs années, en décomptant les loyers acquittés de son prix, pourraient aussi être développées. Taxer la détention immobilière, plutôt que la transaction, permettrait en outre de rendre le marché plus fluide et se traduirait par un système plus équitable. Ceci pourrait être réalisé par la suppression graduelle des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui serait compensée par un réajustement progressif de la taxe foncière, assise sur la valeur vénale nette de propriétés bâties.

Fluidifier les parcs locatifs... Des mesures pour la mobilité

Pour élargir l'accès au parc privé, un modèle de flexisécurité doit être développé, afin d'inciter les propriétaires à la location de leurs biens. L'éventail des motifs de fin de bail pourrait être élargi, tout comme la durée d'un bail pourrait devenir modulable selon un accord locataire/propriétaire. En contrepartie, le droit au logement opposable (DALO) doit devenir plus effectif en s'appuyant sur une enveloppe de logements plus large qu'actuellement, en mobilisant l'ensemble des services en charge des attributions de logements sociaux, en actualisant plus rapidement les dossiers de demandeurs et en usant des 25 % d'attributions annuelles désormais réservées aux demandeurs les plus modestes (Loi « Égalité et citoyenneté », 2017).

Les relations entre propriétaires et locataires devraient par ailleurs être facilitées par la création de régies paritaires de représentants des bailleurs et des locataires, comme cela existe au Québec. Ces instances interviendraient en première instance dans les contentieux locatifs (par exemple, ruptures de baux, impayés, augmentations de loyers jugées abusives), et organiseraient une assurance locative plus complète et plus générale pour les locataires en emploi que le dispositif de garantie de loyers récemment mis en place (Visa pour le logement et l'emploi, VISALE, 2016).

Le logement social représente une partie importante du parc locatif en France (de l'ordre de 44 % en 2014). Sa gestion doit être améliorée afin qu'il réponde mieux à sa vocation : garantir une offre de logements décents aux plus modestes. Les critères d'attribution des bailleurs sociaux doivent être unifiés et rendus plus transparents à travers un système par points, tout en conservant un quota pour des situations d'urgence. L'application de surloyers quand les revenus des locataires dépassent le plafond de ressources doit être généralisée et les possibilités de mettre un terme au bail pour les ménages dont les revenus dépassent fortement et durablement les plafonds de ressources doivent être rendues plus effectives, comme le prévoit la loi « Égalité et citoyenneté » promulguée début 2017. Ces mesures permettront d'augmenter la mobilité dans le parc et de ne pas perpétuer les inégalités entre ménages aux revenus identiques ayant ou non accès au logement social.

Intégration des aides au logement dans l'impôt sur le revenu?

Enfin, pour éviter les effets inflationnistes des aides au logement sur les loyers et atténuer les écarts de situation de personnes aux mêmes revenus selon qu'elles sont logées dans le parc social ou dans le parc privé, une mise en cohérence des aides au logement avec l'ensemble de notre système redistributif s'impose. Celle-ci pourrait se faire par une intégration des aides au logement au dispositif de l'impôt sur le revenu : les loyers versés seraient déduits du revenu imposable, dans la limite d'un plafond fonction de la composition du ménage, et les foyers non imposés bénéficieraient d'un crédit d'impôt (impôt négatif).

Pour en savoir plus

−       Comment modérer les prix de l'immobilier ?, Alain Trannoy et Étienne Wasmer, Note du CAE, n° 2, février 2013.

−       La politique du logement locatif, Alain Trannoy et Étienne Wasmer, Note du CAE, n° 10, octobre 2013.

−       Promouvoir l'égalité des chances à travers le territoire, Philippe Askenazy et Philippe Martin, Note du CAE, n° 20, février 2015.