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Immobilier : le PS pose de bonnes questions, il faut d'autres réponses
Jean-François Buet
Par Jean-François Buet, secrétaire général de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Copyright Reuters
Le candidat socialiste à l'élection présidentielle, par les voix de Michel Sapin et de Thierry Repentin, vient de jeter un pavé dans la mare : dans l'hypothèse de son élection, les loyers libres seraient bloqués dans les villes du pays dont le marché est tendu et où on enregistre des augmentations fortes. La profession immobilière et les représentants des propriétaires ont réagi immédiatement en criant au scandale, et en prédisant une vague de désinvestissement. Dont acte. Je me démarquerai des discours entendus sur deux points, le constat de la gravité de la situation et les remèdes proposés.
Le marché d'abord : on ne peut nier que, dans les agglomérations économiquement les plus attrayantes, les loyers aient fini, au gré des évolutions de ces quinze dernières années, de se déconnecter de la solvabilité moyenne des locataires. Globalement, entre 2000 et 2010, les augmentations se sont faites deux fois plus vite que la progression des revenus. Cela pénalise non seulement les locataires, mais aussi les bailleurs et leurs mandataires. Le taux d'effort des premiers frôle ou dépasse l'insupportable. Quant aux seconds, ils constatent une montée des retards de paiement et des impayés, dans des proportions qui témoignent d'un vrai dysfonctionnement de marché. En clair, je souscris à l'analyse de la gravité du problème, et à l'idée qu'il faut agir.
En revanche, les solutions que j'ai entendu évoquer sont à mes yeux tout à fait inadaptées. Non, la construction de logements locatifs, encouragée par la fiscalité à grands frais, n'apportera pas la solution pour deux raisons. Le neuf ne se bâtit que là où il y a une disponibilité foncière, c'est-à-dire là où la demande locative est la moins forte, et on sait bien que le Scellier et les dispositifs précédents ont conduit à abonder l'offre là où les besoins ne s'exprimaient même pas ! En second lieu, il y a le délai de construction ; un plan de relance de la construction locative met deux ou trois ans à produire ses effets, alors que les ménages peinent tous les jours.
C'est l'investissement locatif dans l'ancien qui réglera tout, et c'est lui qu'il faut d'urgence catalyser. Il présente tous les avantages. D'abord, il constitue une offre mobilisable sur-le-champ, puisque les logements sont, par définition, déjà construits, et qu'il s'agit seulement de faire en sorte que des logements ayant une autre destination soient acquis pour être loués, ou que leurs propriétaires actuels en fassent des biens locatifs. Mais surtout, l'ancien est exactement là où l'on a besoin d'une offre locative, au coeur des villes et dans leur périphérie directe.
Comment y parvenir ? Aujourd'hui, et ce, depuis vingt ans, la proportion d'achats de logements anciens à destination locative est autour de 10 %, 8 % les mauvaises années et 12 % les bonnes. En somme, le marché locatif urbain et suburbain ne s'enrichit guère que de 60.000 à 70.000 unités par an... Je fais observer quand même que, sans le "booster" fiscal, c'est un abondement supérieur à celui provoqué par les mesures Méhaignerie, Besson, Périssol ou Scellier selon les époques...
Il suffirait d'améliorer l'ordinaire fiscal de l'investissement locatif dans l'ancien, manquant notoirement d'attrait à ce jour, pour éveiller des vocations supplémentaires. Et comme le marketing et la lisibilité ont leur importance, c'est un authentique statut du bailleur privé qu'il faut créer. Au demeurant, puisque la disparition des avantages pour le neuf est programmée, ce statut doit être commun. Il reposerait sur deux piliers : une meilleure reconnaissance des charges d'exploitation des investisseurs, et un contrat aux termes duquel cette reconnaissance varierait selon le dividende social payé par le bailleur. Je veux dire que le propriétaire qui accepterait des loyers minorés par rapport au marché aurait des possibilités de déduction ou d'imputation supérieures.
Bien sûr, cette innovation fiscale devrait être de nature à améliorer l'état du parc locatif privé français, en incitant les bailleurs ou les nouveaux propriétaires locatifs à engager des travaux de rénovation et de mise aux normes énergétiques. C'est sur la prise en charge par le propriétaire, avec un régime fiscal approprié, qu'il faut miser désormais, sans quoi le Grenelle de l'environnement ne se réalisera pas dans l'immobilier locatif ancien. Bref, le déploiement d'une offre locative pertinente passera par l'ancien, et seulement par l'ancien. Il n'est que temps de le comprendre et d'en créer les conditions sans attendre.
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Le grand architecte a écrit le 13/03/2012 à 09:44 :
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encore un qui veut recréer une nouvelle niche fiscale à la place de celle qui va disparaître, encore un qui n'a rien compris. Stop à la défisc et pour redonner du pouvoir d'achat aux jeunes générations, il faut pouvoir alléger les charges sociales sur le travail en taxant le capital non productif et non délocalisable c'est à dire l'immobilier dans les grands centres urbains notamment détenu par les génération les plus agées. Il faut une augmentation de la taxe foncière avec un abattement sur la résidence principale en fonction de sa surface (surface raisonable pour un ménage). A méditer!
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Ai-je bien compris ? a écrit le 09/02/2012 à 00:51 :
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Je ne suis pas certain d'avoir bien compris. Il faut encourager les investisseurs dans l'ancien et pas dans le neuf ? 1) Et les jeunes ménages qui cherchent à acheter ? Ils devraient subventionner par leurs impôts les riches propriétaires qui leur font concurrence en investissant dans l'ancien à des tarifs déjà délirants ? 2) En fait, pour réduire la crise immobilière, il ne faut pas produire de logements mais encourager encore plus les retraités à placer dans un ancien surcoté plutôt que dans le neuf qui crée de la richesse et des emplois ! Si j'ai bien compris, je n'ai jamais entendu d'idées aussi ridicules.
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Nitro a écrit le 09/01/2012 à 06:17 :
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Je propose de défiscaliser les travaux de surélévation de bâtiments.
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dede8888 a écrit le 07/01/2012 à 16:34 :
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En clair, de la défiscalisation dans l'ancien comme fait l'UMP avec le Scellier pour le neuf !!!!!
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éee a répondu le 08/01/2012 à 01:42:
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en fait je pense qu'ils parlent plutôt d'un défiscalisation à la revente si le propriétaire respecte un certain cahier des charges. Mais en fait ce que je vois là c'est surtout un énorme cadeau aux banques et aux assurances qui sont les premiers propriétaires de surfaces immobilières dans l'ancien dans les grandes agglomérations. Les riches ont de beaux jours devants eux avec la gauche.
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Ben a écrit le 07/01/2012 à 14:28 :
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...et une limitation des frais des agences immobilieres? La moitie des transactions sont artificiellement sur evaluees de la commission de l'agence. Limitee (comme dans bcp de pays) a 0,5% par ex, reduira les prix de +- 10%.
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zek a écrit le 07/01/2012 à 11:25 :
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Il est urgent de ne rien faire, pas de subvention d'aucune sorte et laisser le marché se réguler tout seul...Ce que propose JF Buet est encore une fois la perfusion du secteur et la dépense de l'argent public pour entretenir la bulle: scandaleux!
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babaslaug a écrit le 06/01/2012 à 18:51 :
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Il suffirait déjà d'annuler tous les pass-droit des politiques et des hauts fonctionnaires en matière de logement sociaux. De faire respecter les lois en vigueur pour les marchands de sommeil et les mettre eux dans un logement insalubre. Il est rare d'entendre parler au journal de 20heures qu'un marchand de sommeil (riche propriétaire) soit condamné voir mis en prison pour avoir loués des taudits pour des sommes élevés;
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chmick a écrit le 06/01/2012 à 15:22 :
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c est bouygue qui va faire la gueule si ses potes de l'état ne lui file plus de pognon pour construire des cages a lapin surcotées. Pour aller jusqu'au bout de la demarche, couper la poire en deux : accorder une aide au bailleur qui minore leur loyer , mais faciliter l'expulsion de ceux qui ne paye pas .
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Buet Assisté ! a écrit le 06/01/2012 à 13:05 :
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Et voilà ! L'assistanat dans toutes sa splendeur ! Et pourquoi ne pas laisser faire le marché ? Pourquoi vouloir tant de subventions ? Et surtout : MERCI DE LAISSER AUX FAMILLES DE LA CLASSE MOYENNE LA POSSIBILITE DE SE LOGER PRES DE LEUR BOULOT ET DE L'ECOLE DES ENFANTS !!! Parce qu'à force de faire du petit studio étudiant locatif subventionné, la famille, elle ne trouve plus à se loger...
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babaslaug a répondu le 06/01/2012 à 18:45:
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Bonsoir Buet. Toi tu doit avoir un sacré train de vie pour parler comme ça. Deux smic dans un foyer voir un seul avec un loyer de 700? pres de son travail. Réfléchi banane
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@babaslug a répondu le 09/01/2012 à 09:14:
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Des étudiants en coloc dans le centre ville alors que les campus sont hors centre, c'est pas de la concurrence avec les familles ??? Toi tu dois être un de ces étudiants qui préfère la proximité de la rue de la soif à celle de la fac !
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cdg a écrit le 06/01/2012 à 12:23 :
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c est beau de voir le dirigeant de la FNAIM reconnaitre que les prix sont trop eleves "Le taux d'effort des premiers frôle ou dépasse l'insupportable. Quant aux seconds, ils constatent une montée des retards de paiement et des impayés, dans des proportions qui témoignent d'un vrai dysfonctionnement de marché." Bon evidement, il va pas dire que la solution c est de crever la bulle immobiliere, vu qu il en vit mais ca prouve au moins qu il sait lui qu elle existe contrairement a tous les discours officiels de ce type de personnes Le destin d un ebulle est d exploser. dans le cas de l immobilier, il suffit de cesser de jeter de l huile (PTZ, scellier et autres subventions/avantage fiscaux) sur le feu
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éee a répondu le 08/01/2012 à 01:45:
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ce qu'il voit surtout c'est que dans 1 an d'ici, il sera obligé d'aller vendre des légumes sur la place du marché au rythme ou vont les choses. je vois toutes les semaines des agents immobiliers frapper à ma porte pour voir si je suis pas vendeur.
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tonyjam a écrit le 06/01/2012 à 11:54 :
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"Il suffirait d'améliorer l'ordinaire fiscal de l'investissement locatif dans l'ancien, manquant notoirement d'attrait à ce jour, pour éveiller des vocations supplémentaires. " allons bon, si je comprends bien, il fau favoriser l'achat de l'ancien pour les investisseurs par rapport a un couple d ejeune qui veut acheter pour se loger, sous le pretexe que de toute facon les jeunes ne peuvent pas acheter et ne peuventr que louer??? quelle honte de lire cela!! et quelle propagande!
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ildoutederienleBuet a répondu le 09/01/2012 à 13:10:
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Tout à fait d'accord avec vous ! Moi aussi ça m'a choquée ! Au nom de quoi mes impôts devraient ils subventionner la rente d'un bailleur ? Pourquoi l'Etat devrait il encourager financièrement la location au détriment de l'achat POUR SE LOGER SOI MEME ? (le bailleur et le propriétaire occupant étant en concurrence sur l'achat) si on donne une aide au 1er lui permettant d'acheter le bien, c'est bien au détriment du 2ème. Et c'est encore plus stupide de le faire dans l'ancien car au moins dans le neuf, cela a l'avantage de développer le parc global de logement, de créer de l'emploi, et dans le dispositif Scellier de permettre des loyers raisonnables....
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ildoutederienleBuet a répondu le 09/01/2012 à 13:10:
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Tout à fait d'accord avec vous ! Moi aussi ça m'a choquée ! Au nom de quoi mes impôts devraient ils subventionner la rente d'un bailleur ? Pourquoi l'Etat devrait il encourager financièrement la location au détriment de l'achat POUR SE LOGER SOI MEME ? (le bailleur et le propriétaire occupant étant en concurrence sur l'achat) si on donne une aide au 1er lui permettant d'acheter le bien, c'est bien au détriment du 2ème. Et c'est encore plus stupide de le faire dans l'ancien car au moins dans le neuf, cela a l'avantage de développer le parc global de logement, de créer de l'emploi, et dans le dispositif Scellier de permettre des loyers raisonnables....
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en gros, c'est comme d'hab: l'état se ruine en indemnités logements distribuées(niche fiscale) depuis des années à des millions de personnes et continuera de se ruiner en nouvelles niches pour les propriétaires. en somme ,locataires et...
par le pékinois le 13/03/2012 à 09:54
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le pékinois a écrit le 13/03/2012 à 09:54 :
en gros, c'est comme d'hab: l'état se ruine en indemnités logements distribuées(niche fiscale) depuis des années à des millions de personnes et continuera de se ruiner en nouvelles niches pour les propriétaires. en somme ,locataires et propriétaires sont tous les 2 financés par l'argent des contribuables . et si on ne finançait ni l'un ni l'autre , ça donnerait quoi?