La Tribune

L'augmentation de 30% du COS fera-t-elle baisser le prix des logements ?

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Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile  |   -  883  mots
OPINION. Réaction à la proposition controversée de Nicolas Sarkozy de permettre une augmentation automatique de 30% des coefficients d'occupation des sols pour libérer du foncier et "faire baisser les prix" des logements en France en augmentant leur nombre. Selon Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile, cette solution apparaît peu réaliste.

Le Président de la République a attisé notre curiosité et notre impatience il y a quinze jours, à la faveur du sommet social, en promettant des mesures fortes pour le logement. Il nous révèle dimanche la mesure-phare de son plan : une augmentation automatique de 30% des coefficients d'occupation des sols. De prime abord, la mesure semble puissante et heureuse. Le bénéfice annoncé est d'ailleurs une augmentation du nombre de logements construits, mais aussi une baisse du prix de ces derniers. Pourtant, une analyse rapide fait passer de l'enthousiasme à la déception, et les commentaires professionnels sont unanimes. Pourquoi ? Le dispositif, pour habile qu'il semble, souffre de quatre faiblesses de taille, qui compromettent ses chances de succès. Le premier problème tient au droit. Ce relèvement du COS est imposé, mais les maires pourront faire voter en conseil municipal une délibération pour s'en affranchir, et je pense que nombre d'entre eux le feront. Si les élus d'une commune ont élaboré un Plan Local d'Urbanisme (PLU) après de multiples réunions de concertation sur le niveau de densité, en toute conscience, pourquoi reviendraient-il dessus ?
Le second handicap de la mesure attrait aux mentalités. Incontestablement, les villes françaises et leurs banlieues méritent d'être densifiées, et la France est un pays dont les espaces sont loin d'être optimisés. Pour autant, l'opinion est spontanément réfractaire à la densification, surtout lorsqu'elle l'assimile à la hauteur des immeubles et au préjudice esthétique de son voisinage. La conversion de l'opinion passera par une éducation, notamment architecturale. En attendant, il y a fort à parier que les administrés tenteront de dissuader leurs élus d'accepter la majoration des COS.
Bien qu'applicable dans l'ancien, où maisons individuelles et immeubles pourront être surélevés, la mesure ne sera pas forcément mise à profit. Combien de propriétaires ont des besoins tellement plus importants qu'à l'achat pour vouloir engager de couteux travaux afin d'ajouter un étage à leur maison ? Quant aux copropriétés, dans lesquelles ce type de décision est collective et nécessite l'unanimité, il semble peu probable qu'elles décident comme un seul homme de surélever leur immeuble. Il y aura toujours un copropriétaire qui votera contre le projet, s'il ne fait pas déjà l'objet d'un recours de la part du voisinage, dont la vue pourrait être modifiée. Enfin, le Président de la République considère que l'accroissement du COS va faire baisser les prix, dès lors que les logements proposés seront plus nombreux sur un même terrain.
Faux à court et moyen terme, car c'est la loi du marché qui va parler en premier lieu. Le prix d'un terrain à bâtir est fonction de ce qui pourra être construit dessus. 30% de surfaces constructibles en plus ne conduira qu'à une majoration de 30% du prix du foncier, notamment dans les régions où le déficit de l'habitat ne fait que s'aggraver depuis plus de 50 ans. Il faudra attendre des décennies et un accroissement important du rythme de construction pour espérer résorber la pénurie chronique de logements et conduire à une baisse des prix. Dans l'habitat individuel ancien, la logique est comparable : une maison agrandie vaudra plus cher et pourrait devenir moins accessible au moment de sa revente.
On le voit : la mesure, pour estimable qu'elle soit, ne sera pas efficace. Dès lors, il va falloir au Gouvernement en trouver d'autres. Il faut remédier à la rareté de foncier à prix modéré. Pour ce faire, deux voies sont à emprunter : celle du public et celle du privé. L'Etat est un grand propriétaire foncier et, dans la seule région capitale, on dénombre 400 terrains lui appartenant. La politique immobilière de cession doit aller à marches forcées, et favoriser l'action relative à la vente des terrains.
Qu'un contrat soit passé entre l'Etat propriétaire, les promoteurs et les organismes HLM ! Par la signature d'un pacte qui les engage, les promoteurs devront construire des logements en accession à des prix maîtrisés et les bailleurs sociaux s'engageront à des constructions neuves à loyer encadrés.Enfin, on a commis une lourde faute l'été dernier, en alourdissant la taxation des plus-values de cession sur les biens hors résidences principales, encourageant la rétention, notamment celle des terrains à bâtir. Il est urgent d'appliquer aux propriétaires de foncier le régime inverse : celui qui cèdera rapidement son terrain sera exonéré d'impôt sur la plus-value, lequel au contraire apparaîtra et s'alourdira avec les années de conservation. Cette disposition fiscale aura pour effet un afflux de terrains à la vente, donc de logements, et ce mouvement tempèrera de fait les prix sur le long terme.
Dans cette période charnière au plan politique, je ne sais si mon propos s'adresse au Président ou aux candidats. Il serait fâcheux néanmoins, étant donné les attentes du moment, que le Parlement ne s'en saisisse pas avant la suspension de ses travaux le mois prochain. Pour les Français, dont les besoins en logements sont déconnectés des échéances politiques, construire plus n'est pas un slogan de campagne mais un enjeu vital, notamment pour la cohésion de notre société.

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Commentaires

réac  a écrit le 18/10/2013 à 15:51 :

Encore un imbécile de col blanc qui veut entasser les gens dans les banlieues, pour gagner du fric.
Et lui? il vit dans une banlieue ?

Niala  a écrit le 14/02/2012 à 17:31 :

Il existe actuellement une telle pléthore de règlements sur les règles d'urbanisme qui permettent des dérogations et des interdictions en matière de COHS qu'il va falloir faire un sacré nettoyage de tiroirs pour lever les incohérences.
Espérons que cette proposition qui va évidemment entrainer des recettes fiscales nouvelles (impôts fonciers, plus values etc) ne conduise pas si elle est validée à des aberrations environnementales nuisibles à notre équlibre humain

rogfab  a écrit le 13/02/2012 à 20:56 :

ah enfin une bonne nouvelle.Cela fait 2 ans que je me bat pour pouvoir agrandir ma maison avec le maire de ma commune. Mais ayant un cos de 20% sur un terrain de 600m2 constructible je ne pouvais rien faire (une ancienne maison de 90 m2 avec une dépendance de 55m2). Surtout que je dispose d'un terrain de 1 hectare 500 mais il n'y a que 600m2 constructible.
Alors je dis merci Mr le président, je commençais à ne plus envisager d'avenir dans ma maison....mais 40% cela aurait été parfait pour mes plans

jean2009  a écrit le 12/02/2012 à 11:35 :

Est-ce que je dois faire plus confiance à un promoteur critique de la mesure qui veut que les prix se maintiennent qu'à un président malmené dans les sondages, qui veut se faire réélire par une majorité de gens qui veulent que ça baisse.
Déjà la reprise de la mesure telle qu'annoncée par le président n'est pas exactement comme il la présente. Ce monsieur est de mauvaise foi. Et puis de tout temps la gauche a promu la rareté de l'offre et à fait monter les prix de l'immobilier à la vente, enrichissant certains types de promoteurs (pas ceux qui construisent - ceux qui revendent dans l'ancien notamment).

Angelina  a écrit le 08/02/2012 à 12:37 :

BIDON BIDON BIDON... et en plus
http://fr.reuters.com/article/topNews/idFRPAE81706L20120208
Le Conseil des ministres a aussi approuvé un projet de loi relatif à une majoration de 30% des droits à construire, dont le chef de l'Etat attend une relance de l'offre de logements.

PESTIFER  a écrit le 07/02/2012 à 14:10 :

30% de plus pour les marchands de biens et promoteurs. Les terrains d'Etat gratis: si ces messieurs répartissent des "douceurs" aux "méritants" ce sera le Pactole.

Bonne mesure ?  a écrit le 04/02/2012 à 18:11 :

Ce qui change c'est que quelle que soit la prochaine majorité, le programme c'est la baisse des prix. Fini les aides et autres subventions au moins dans l'ancien. Et à partir du moment où les prix baissent, l'effet valeur refuge disparait.
On va droit au Krach ! Est-ce une bonne chose ?

goldo  a écrit le 03/02/2012 à 13:54 :

Marc Gedoux a raison, c'est à l'état de prendre ses responsabilités et de s'engager dans la voie d'une libération du foncier et de modification des règles d'urbanisme.

odloG  a répondu le 03/02/2012 à 14:27:

Marc Gedoux a tord, ce n'est pas à l'Etat de libérer le foncier. Au contraire l'Etat doit réguler et lourdement taxer et imposer le marché du foncier spéculatif par excellence.

Gl  a écrit le 03/02/2012 à 13:50 :

Dans cet article, on sent l'intérêt du promoteur.

bancopasillico  a écrit le 03/02/2012 à 13:49 :

punaise, encore une idée idiote.. il l'a sort d'ou le sarko? t'as eu 5 ans pour reflechir à ce pb et en 2 secondes t'as pleins de gens de diverses horizons qui te démontre par a+b que ça marchera pas. pourquoi les politiques sont les seuls à ne jamais s'excuser ni accepter qu'ils sont pas compétent pour le job?

ValdaBravo  a écrit le 03/02/2012 à 12:55 :

Chacun voit midi à sa porte. Pierre étoile veut des terrains donc taxons ceux qui les conserve. Nul.
L'état veut construire donc pourrissons l'environnement des habitations existantes.
Ou est le débat? Ou est la ligne?

proprio  a répondu le 04/02/2012 à 16:52:

quelle idée bizarre de penser qu' en taxer les terrains les gens vont pas les conserver!!!

moutarde  a écrit le 03/02/2012 à 12:38 :

N'importe quoi :on revient aux cages à poules des années 60 .On remettra 30 ans ensuite pour casser ces stalags et pour les dégats de société n'en parlons point .Tout cela pour remplir les poches des architects ,agents immo .

bartg  a écrit le 03/02/2012 à 11:50 :

Comme d hab du n importe quoi a la va vite...Les copains promoteurs et les copains proprio de terrain disent merci a Mr Sarko...pas les locataires...( Combien de foncier possedent Bouygues, Vinci etc....

cubitus  a écrit le 03/02/2012 à 11:37 :

"Incontestablement, les villes françaises et leurs banlieues méritent d'être densifiées"

Ah bon? La quasi totalite de mes visiteurs etrangers a Paris me dit qu'ils trouvent que c'est beaucoup trop dense ici, qu'on manque d'espace.

robert  a écrit le 03/02/2012 à 10:08 :

La pénurie de logements n'existe pas depuis aujourd'hui mais depuis déjà fort longtemps. Qu'à fait Monsieur Sarkosy pendant TOUT SON MANDAT présidentiel 5 ans RIEN, qu'à fait Monsieur Chirac RIEN et qu'à fait son prédécesseur RIEN.... et comme par hasard l'avidité de la classe politique va s'en occuper....

legal  a écrit le 03/02/2012 à 9:09 :

Sauf qu'il y a un nouveau décret pour le printemps concernant le COS qui augmente la surface à déclarer pour les nouveaux permis. Sans doute une nouvelle façon d'augmenter les impôts foncier, mais aussi souvent une augmentation de 10% de la surface COS. Enfumage quand tu nous tiens!

Eric  a écrit le 03/02/2012 à 9:05 :

On voit tout de suite l'hypocrisie des bobos de gauche. Faites ce que je vous dit et pas ce que je fais. En matière d'immobilier, la jalousie est le sport national. En resprectant les lois d'urbanisme existant, il y a des villages qui sont de véritables déserts. Agrandir son logement de 30 % dérange absolument personne. Si ce n'est les bas instincts de l'être humain.

Eldorado  a répondu le 03/02/2012 à 11:53:

En tant que proprietaire de 2 terrains, je suis d'accord avec vous, en plus grace a ce nouveau calcul de COS, je vais pouvoir augmenter mes prix de vente de 20% au minimum.

famuck  a écrit le 03/02/2012 à 9:04 :

la première question non traitée par le non candidat président, le roi en la matière de construction est le maire....donc les intérets sont contradictoires .... et parfois dependent de facteurs trés personnels;.. le COS augmenté, intéressante proposition pour les propriétaires de terrain a batir, oui...il est curieux de voir que les premieres réactions médiatiques que j'ai vu ont concerné les batiments déja construits, le voisin qui rale sur l'augmentation eventuelle de construction de son voisin, réactions idiotes, la question doit concerner les prochaines constructions, mais augmenter de 30 % le nombre de logements.... cela va couter aux collectivités un cout largement suplémentaires sur les réseaux..les régles de sécurité, . sur la circulation bien sur on aura dans la foulée une augmentation des encaissements de taxe fonciere et d('habitation...cela parait une idée a étudier avec précaution, ce texte sera t il appliqué à Neuilly a levallois...j'en doute

Orthographe  a écrit le 02/02/2012 à 23:16 :

"Le second handicap de la mesure a trait aux mentalités" est beaucoup mieux que "la mesure attrait aux mentalités".

labeo62@hotmail.com  a répondu le 03/02/2012 à 12:00:

à trait ?

Rififoin  a répondu le 03/02/2012 à 21:33:

Non. " a trait" , tout simplement.

Voir d'ailleurs le pluriel du verbe "avoir" ici :
http://fr.wiktionary.org/wiki/avoir_trait_%C3%A0

jojo  a écrit le 02/02/2012 à 21:52 :

si les commentaires reflètent les intentions de vote, je suis rassure !! La mesure est pourtant vitale pour nous . Il faut préserver les champs pour y faire pousser des patates et des cochons. Et faire des tours a la place des maisons est une solution intelligente. L autre serait de baisser la population. C est plus dur ;( Par contre la mesure apparait maladroite car électoraliste. Je ne me suis jamais habitué a ce président. Vivement que la parenthèse se referme, assez de temps et d argent perdu avec ça.

BOURSICOT  a écrit le 02/02/2012 à 21:46 :

Je travaille pour un promoteur et suis entièrement d'accord avec cet article,
Le surplus de Cos est déjà techniquement difficilement applicable. Sur de nombreux terrains il est souvent difficile d'appliquer le Cos actuel et un surplus n'amenera pas grand chose.
Par ailleurs les terrains sont achetés au m2 constructible et l'augmentation du COS ne fera qu'enrichir des propriétaires fonciers qui n'ont rien fait que d?hériter d'un terrain ou d'une rente de situation.
L'augmentation des prix est due pour grosse partie à la rétention faite par les propriétaires fonciers qui s'enrichissent en gardant leur terrain. Elle est également due aux municipalités qui appliquent le fait du prince à la délivrance des permis de construire. Tant que le projet ne convient pas aux municipalités, il faut changer d'architecte, de matériaux, de plans, même si cela n'est pas forcement indiqué dans le PLU, tous les moyens de coercition morale sont bons. Dans certaines communes nous avons des terrains qui sont gelés depuis plusieurs années par les municipalités pour des raisons diverses et variées. L'obtention d'un permis de construire est un véritable parcours du combattant. S'y ajoutent les recours sur permis qui deviennent de plus en plus fréquents par des voisins dont les raisons sont souvent fort minces ou seulement financières.
l'exemple de l?Allemagne (une fois de plus) qui a su permettre la construction de logements en quantité et ou les prix n'ont pas augmenté comme en France est révélateur. L'augmentation des normes : BBC, normes environnementales, normes handicapées, analyses environnementales, plomb amiante pollution ne fait aussi que faire grimper les prix.

girondin  a répondu le 03/02/2012 à 9:12:

Je suis d accord avec votre analyse mais je vous invite aussi à lire les études faites sur les prix par ex par la chambre des notaires en gironde en 2010 : si le prix par ex du foncier a baissé et mme fortement dans certaines régions ( bassin d arcachon moins 17 %) le prix du neuf n a pas bougé , voir augmenté . Mettre tout su le dos des proriétaires me parait tres excessif et la baisse du foncier en province a bien eu lieu . Ce qui est grave c est de penser comme mr APPARU q un alourdissement brutal des PV ( 35 %) va faire baisser les prix .Pour ma part j avais l intention de vendre un terrain à un office d HLM cette année , j attendrai mini 10 ans .

Jean Paul  a écrit le 02/02/2012 à 21:14 :

La mesure annoncée par notre Président candidat est une fumisterie de plus.

Explication:

Au delà du fait que le foncier est valorisé pour ce que l'on peut construire dessus il existe d'autres contraintes qui augmenterons les coût de productions et donc de vente.

Plus de M² constructibles sur un terrain de taille moyenne implique la nécessité de creuser un peu plus en sous sol pour caser les places de parkings complémentaires.

Plus d'étages implique à coup sur de passer sur une réglementation incendie plus contraignante (désenfumage et systèmes de sécurité)

Rajouter à cela les ascenseurs et les surcoûts de maintenance des sytèmes de drainage des sous sol et autres dispositifs qui se répercutes sur les charges de copropriétés et vous vous retrouvez avec un appartement + cher à l'acquisition et à l'entretien.

Conclusion, encore une mesure bidon dont l'annonce ne réjouira que les Sarkosistes convaincus.

celthic  a répondu le 03/02/2012 à 15:31:

vous avez tout à fait raison. Au final, il s'avère que cette mesure peut avoir un effet nul voire contre productif car le bien sera au contraire plus cher à l'achat du fait du renchérissement du foncier et des effets induits de la construction d'un immeuble sur une surface limitée qui impose des contraintes supplémentaires de construction. Bref il s'agit encore d'une opération de com destinée à enfumer les gogos.

thim  a écrit le 02/02/2012 à 19:09 :

Quelle stupide idee. Liberer massivement le terrain, et la bulle disparaitra.

Exact  a répondu le 02/02/2012 à 23:29:

Oui. Les obsédés des réglementations et de la densification font beaucoup de mal aux Français. Il y a toute la place nécessaire en France pour loger ses habitants, à condition que des lois absurdes cessent de créer la pénurie.

Pour libérer du terrain, il faut libérer les propriétaires du pouvoir exorbitant des maires de décider ce qui peut être construit, des petits potentats locaux manipulant les PLU selon leurs intérêts personnels ou les lubies politiciennes du moment.

Autre mesure indispensable : expulser d'IDF les administrations centrales pour les répartir dans les grandes villes des régions françaises.

bancopasillico  a répondu le 03/02/2012 à 13:47:

tout a fait, faut decentraliser pour de vrai! y'a de la place à foison à chateauroux (36) et alentours!! faut créer des emplois là ou y'a de la place, mieux repartir la population. mOi j'aimerai bien m'installer en auvergne et quitter l'idf mais y'a aps de taf là bas. tout est lié. commençons déjà par les administrations et cherchons ensuite comment créer de l'emploi dans les campagnes.

JADDE  a écrit le 02/02/2012 à 18:14 :

Sarkozy sait trés bien que son 'histoire" de COS + 30% ne vaut rien...son seul souci c'est sa réélection et il sait qu'en sortant un truc "un peu technique" il va "blouser" bon nombre de Français...Lamentable !

ttc  a écrit le 02/02/2012 à 18:13 :

Les terrains vont automatiquement augmenter de 30% la preuve on l'a eu quand la TVA a été baissée de 19.5 a 5.5 le prix ttc n'a pas changé!!! les vendeurs ont raflé la mise

Easy  a écrit le 02/02/2012 à 17:56 :

D'où il ressort que plus on décentralise, plus on reféodalise, plus le pouvoir central devient inopérant, plus le pays va nulle part

tapinabule  a répondu le 02/02/2012 à 20:20:

Merci!
30 ans que je le proclame dans le vide!

Stormy  a écrit le 02/02/2012 à 17:09 :

Tout a fait d'accord avec se raisonnement pertinent et argumenté. Voilà un expert et pas un apprenti sorcier... Il faut savoir que depuis 2007 et le Grenelle 1 on peut augmenter le COS de 30 % d'un immeuble si ce projet intègre une valorisation des énergies renouvelables. Exemple un étage en plus avec toit végétal etc... On peut même augmenter le COS de 50 % si l'ajout est réservé à 100 % pour des logements dits sociaux. Et ça n'a pas marché...

celthic  a écrit le 02/02/2012 à 16:36 :

article intéressant et bien argumenté qui démonte point par point la proposition de Sarkosy. Faut il considérer qu'on est encore (pour la éniéme fois) dans une opération de com, ou bien le dossier a t'il été insuffisament pensé laissant croire que les interventions se multiplient pour occcuper l'espace sans pour autant avoir des idées nouvelles à proposer, alors on bricole ...

Absurde Connivence  a écrit le 02/02/2012 à 16:26 :

L'augmentation du COS des terrains à bâtir fera avant tout monter le prix des terrains, et permettra aux propriétaires de s'enrichir en dormant ... Absurde idée mais surtout connivence et cadeau au riches propriétaires sur le dos des sans logis et des mals logés. Union qui Méprise le Peuple

EIFFEL  a écrit le 02/02/2012 à 16:20 :

L'important flux migratoire vers la France voulu par les politiques français crée une forte demande de logements sociaux qu'aucun pays au monde ne pourrait financer. Cette très forte demande est responsable de l'augmentation du prix des loyers, de l'étalement des HLM's sur les champs et la perte de surfaces agricoles telles, que la sécurité alimentaire du pays en est menacée. STOP !

ROBERT  a répondu le 02/02/2012 à 23:12:

JUSTE

houps  a répondu le 03/02/2012 à 13:43:

En France les agriculteurs produisent un surplus alimentaire. Informez vous....

Chloé  a répondu le 24/02/2012 à 0:10:

Tout à fait d'accord! Je suis de plus en plus éffrayée par le massacre de nos petites villes et villages qui faisaient pourtant le charme de la France, par la construction de "logements sociaux" , non pas pour loger des concitoyens , mais pour faire venir des populations des banlieux des grandes ville. La loi sur le quota de logements sociaux n'est que chantage fait aux maires pour les obliger à absorber l'excedent de population de ce qu'il est convenu d'appeler des "quartiers".
A ce rythme, la France va bientôt manquer d'eau et de terres agricoles, et puis de terres tout court.
Pour info, je suis locataire, et loin d'être nantie. Mais il y a des choses qui n'ont pas de prix.