LA TRIBUNE - Le choix de la régulation porté par le projet de loi Alur fait débat. N'y a-t-il pas un risque de provoquer l'effet inverse à celui escompté ?
CECILE DUFLOT - Absolument pas. Le logement est un bien de première nécessité, comme l'eau, l'énergie et la nourriture, ce qui justifie que l'Etat joue son rôle. De quoi parle t-on ? Aujourd'hui, un locataire du parc privé sur cinq consacre plus de 40% des ses revenus pour se loger. En 10 ans, les loyers ont augmenté de 40% dans les zones les plus tendues. En parallèle, la rente foncière n'a cessé de croître. Les revenus n'ont pas suivi l'augmentation des prix de l'immobilier, ce qui a eu un impact très lourd sur le budget et aussi sur l'épargne des ménages. Résultat, on perd de la compétitivité et des capacités d'investissement vers de l'investissement plus productif et la situation économique est fortement affectée par un niveau de prix de l'immobilier trop élevé.
Jusqu'où peut-on aller dans la régulation ?
La bonne question est : pourquoi est on allé si loin dans la dérégulation, et avec quelles conséquences? Le marché immobilier, livré à lui-même, a autorisé tous les excès. Il fallait donc agir, et prendre des mesures à la fois efficaces et équilibrées. Nous sommes simplement dans une logique d'encadrement. D'ailleurs, certains disent que nous n'allons pas assez loin. Je pense avoir trouvé un point d'équilibre.
Les associations de locataires par exemple ne sont pas satisfaites...
J'entends leurs revendications, qui sont légitimes. Elles demandent une baisse des loyers, pas un encadrement. Les études effectuées montrent que grâce au dispositif d'encadrement des loyers intégré dans la loi Alur, 26,5% des loyers seront en situation de diminuer dans les zones tendues. Et s'il s'avère nécessaire à l'avenir d'aller plus loin sur certains points de cette loi, nous le ferons. Ce qui est sûr, c'est que nous sommes arrivés au terme d'un système qui n'est absolument pas capable d'introduire lui même la moindre régulation.
Certaines mesures de la loi Alur (encadrement, garantie des loyers...) ne sont-elles pas des usines à gaz, coûteuses pour l'Etat ?
Bien au contraire. Aujourd'hui, c'est le prix élevé des loyers qui est très coûteux pour l'Etat, puisqu'il s'accompagne des aides personnalisées au logement (APL) et de freins à la mobilité professionnelle. J'ajoute que si l'on compare l'effet du niveau de l'immobilier sur notre compétitivité (par rapport aux autres pays européens), chacun peut voir que les prix élevés constituent l'un des facteurs déterminants de notre perte de compétitivité.
Le Rapport Gallois pointait du doigt ce problème, considérez-vous que votre action au ministère contribue à y répondre ?
Je m'y emploie. Faire baisser les loyers c'est redonner rapidement du pouvoir d'achat, aux ménages, c'est aussi mécaniquement faciliter la mobilité professionnelle, entravée par le prix élevé de l'immobilier. Puisque je le répète : le prix des loyers a crû de 40% en dix ans et le niveau des revenus n'a pas suivi. Agir pour notre compétitivité commande de sortir de cette impasse.
Que pensez-vous de la révolte des agents immobiliers concernant l'encadrement de leurs honoraires ?
L'agitation de ces derniers jours ne doit pas faire oublier que la concertation avec les professionnels de l'immobilier a été intense et fructueuse. Bon nombre de leurs propositions ont d'ailleurs été reprises dans le projet de loi, comme l'obligation de formation continue. Dans un premier temps, il n'est guère étonnant de susciter le mécontentement des professionnels d'un secteur quand on sort d'un système totalement dérégulé pour entrer dans un système mieux encadré. Mais je gage que c'est provisoire. Nous saurons travailler ensemble.
Craignez vous qu'ils ne participent pas, comme la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) l'a évoqué, aux Observatoires des loyers ?
Ils en auront l'obligation dans la loi. Par ailleurs les informations qui nous remontent ces derniers jours nous indiquent que les professionnels de l'immobilier continuent de nous communiquer leurs données sur les loyers pratiqués. Ils ont bien compris qu'il était dans leur intérêt de permettre aux Observatoires des loyers d'être les plus précis possibles.
Quelle est votre vision des tendances du marché immobilier ? Risque-t-on un krach ?
Je ne le crois pas. Ce qui caractérise la situation actuelle, c'est plutôt d'importants besoins de construction. Il faut donc faire dégonfler la bulle progressivement, réguler mieux le marché, et construire davantage et mieux. Les premiers signaux encourageants arrivent après une période très difficile, avec une reprise au premier trimestre des dépôts de permis de construire, et un rebond des mises en chantier au deuxième trimestre 2013.
La Commission européenne a récemment décidé de saisir la Cour de justice de l'Union européenne d'un recours contre la France pour "discrimination dans le domaine de la fiscalité s'appliquant à des logements neufs". Craignez-vous la disparition de votre dispositif d'investissement locatif qui s'applique depuis 2013 ?
Notre dispositif n'est pour l'heure pas en cause. Il vise à répondre à une pénurie de logements propre à la France, il est accessible sur des zones très spécifiques et affiche des contreparties sociales, puisque les niveaux de loyers y sont modérés pour des populations particulières. Je suis donc confiante sur notre capacité à apporter des arguments à la Commission européenne pour maintenir le dispositif en vigueur.
Beaucoup sont sceptiques vis-à-vis de votre dispositif d'investissement locatif qui a du mal à prendre auprès des investisseurs...
Voilà qui prête à sourire. Nous aurions pu, comme nos prédécesseurs, proposer un dispositif qui fonctionne comme l'ancien dispositif Scellier, sans conditionnalité ni de localisation, ni sociale, et qui a fini par gaspiller l'argent public et mettre bon nombre d'investisseurs particuliers en difficulté. Je préfère que l'on régule pour maîtriser la montée en puissance du dispositif et qu'il puisse ainsi se mettre en ?uvre pour des opérations de bonne qualité et sur des territoires où les besoins en logements sont réels. Il faut bien comprendre que l'efficacité de la politique que nous menons pourra être jugée dans trois à cinq ans.
Le nouveau statut du logement intermédiaire avec une TVA à 10% pour les investisseurs institutionnels pourrait-il se substituer à ce dispositif d'investissement locatif ? Car il vise le même public et semble moins coûteux pour l'Etat...
Nous sommes effectivement dans le même état d'esprit. Ces deux dispositifs ont pour but de créer de la fluidité dans le parcours résidentiel des ménages pour lesquels la marche entre le logement social et le logement privé est trop élevée.
Ils sont cependant complémentaires car ils sont à destination de deux types d'investisseurs bien différents : les particuliers et les institutionnels, qui n'ont pas les mêmes critères de décision, ni les mêmes motivations, ni les mêmes analyses de rentabilité.
Les investisseurs institutionnels seraient donc de retour dans le logement résidentiel...
C'est en très bonne voie. J'avais pris l'engagement l'année passée de faire revenir les investisseurs institutionnels dans le logement résidentiel. Nous discutons depuis plus de 8 mois avec eux et en ce moment, sept investisseurs institutionnels sont en train de finaliser plusieurs projets dans le logement intermédiaire.
Le développement du parc de logements sociaux est-il prioritaire à vos yeux ?
Il faut faire feu de tout bois face à la crise du logement : de l'accession à la propriété, de l'accession sociale, de la location dans le privé et de la location dans le parc social. C'est bien grâce à la complémentarité de ces différentes constructions que l'on arrive à avoir une ville robuste et durable.
Cependant, nous avons en France un manque réel de logements sociaux sur un certain nombre de territoires. D'où la loi qui a augmenté le pourcentage de logements sociaux à 25% et l'objectif de construction de 150.000 logements sociaux par an. Nous venons d'ailleurs de signer un pacte entre l'Etat et l'Union sociale pour l'habitat (USH) qui formalise l'engagement des 150.000 logements sociaux par an. Avec en contrepartie, la mutualisation de 300 millions d'euros de fonds propres d'organismes HLM pour soutenir ceux qui exercent dans les zones où les besoins se font le plus sentir.
Les nouvelles mesures coercitives prises en 2012 contre les maires qui ne respectent pas la part de 25% de logements sociaux dans leur ville sont-elles efficaces ?
Les pénalités ont été quintuplées. Et si j'en crois le retour des opérateurs sociaux, ils ont été, depuis le vote de la loi, approchés par des communes qui ne les sollicitaient pas auparavant.
Ne craignez-vous pas d'effets pervers sur les prix du logement libre à force d'imposer davantage de logements sociaux, vendus parfois à perte par les promoteurs ?
Puisqu'il est possible d'équilibrer financièrement une opération autonome de construction de logements sociaux, je ne vois pas pourquoi il ne serait pas possible de le faire pour des programmes immobiliers mixtes en vente à l'état futur d'achèvement (Vefa).
Une modification des normes d'accessibilité pour les personnes handicapées est-elle à prévoir ?
La loi instaurant ces normes a été adoptée à l'unanimité de tous les sénateurs et de tous les députés en 2005. Je souhaite qu'un consensus se dessine parce que la place des personnes en situation de handicap demeure pour moi une question majeure.
En matière de rénovation thermique, la plupart des professionnels disent que les mesures prises sont insuffisantes...
Nous passons un cap : c'est l'un des premiers pas concrets de ce gouvernement vers la transition écologique. Je souhaite à terme aller plus loin ; mais si l'on additionne l'éco-prêt à taux zéro et le crédit d'impôt développement durable, que nous avons recentrés et renforcés, et la prime exceptionnelle de 1350 euros, il est d'ores et déjà possible de réaliser des travaux de rénovation très significatifs. Pour les ménages les plus modestes, l'aide de l'Etat pourra représenter jusqu'à 80 % du montant total des travaux.
Ne faudrait-il pas être plus ambitieux à l'avenir en matière d'innovation dans la construction de logements ?
On n'est jamais trop innovant. Bien sûr, il faut travailler sur les changements de matériaux et de modes de construction. On est par exemple l'un des pays européens qui a le plus de ressources en bois, mais elles sont encore trop peu utilisées pour le bois d'?uvre.
Vous-interrogez vous sur votre avenir au ministère du Logement, y'a-t-il une ligne rouge que le gouvernement ne doit pas franchir ?
Les conditions à notre maintien dans le gouvernement sont posées depuis le lendemain de mon arrivée au ministère du Logement. Il n'y a pas de réelle ligne rouge à ne pas franchir. Ce sont davantage les orientations politiques données qui détermineront notre volonté de nous maintenir ou non dans ce gouvernement.
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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