Après de longs mois de concertation avec les professionnels et les consommateurs, Cécile Duflot a présenté au parlement à l'automne dernier, son projet de loi ALUR, dont l'un des volets vise l'amélioration de la gouvernance et des conditions de gestion et d'entretien des copropriétés.

En effet, le rapport du sénateur Braye de janvier 2012, "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés" avait mis l'accent sur la spirale infernale qui entraîne un grand nombre de copropriétés vers une inexorable dégradation à laquelle les copropriétaires ne peuvent plus faire face.

Les effets pervers d'une mauvaise gouvernance de la copropriété

Ce document expose les effets pervers des conditions de gouvernance du régime atypique de la copropriété, instauré par la loi de 1965. Le manque de confiance des copropriétaires envers leur mandataire externe, le syndic, et la primauté du droit individuel sur le droit collectif privent nos immeubles de la programmation d'un entretien préventif, comme il est d'usage pour nos voitures.

Ce défaut d'entretien conduit à une augmentation des charges, dont énergie et réparations en urgence, et à une dévalorisation du patrimoine. Les propriétaires occupants solvables préfèrent alors quitter le navire, déstabilisant le fragile équilibre économique et social de la structure. Les défaillances individuelles apparaissent puis les impayés des uns entraînent progressivement la défaillance collective. L'injection massive d'argent public dans l'habitat privé est alors la seule réponse possible pour la résolution de ce phénomène sociétal.

Toutefois ce constat réaliste n'est pas toujours perçu à sa juste mesure par nos élites car ce fléau épargne les zones de fortes tensions du marché immobilier, notamment le centre des grandes métropoles.

Pourtant chacun pourra aujourd'hui constater que l'état général des immeubles en copropriété, en banlieue et en province, là où elles sont les plus nombreuses, est plus mauvais que celui des logements sociaux gérés par des bailleurs décideurs responsables.

La première version de la loi Alur porteuse d'espoir

Pour nous praticiens, conseillant les copropriétaires pour l'amélioration de leur gestion et l'entretien de leur patrimoine, la version de la loi ALUR adoptée en première lecture était porteuse d'espoir, à travers une série de cinq mesures de nature à sensibiliser les copropriétaires sur le besoin d'entretien et à rétablir la confiance avec leur syndic.

1. Le compte bancaire séparé, incontournable pour toutes les copropriétés,
2. Le fonds de prévoyance destiné à organiser les moyens de compenser l'usure des biens communs
3. L'immatriculation, carte d'identité des copropriétés
4. Le diagnostic technique global, et la fiche synthétique, sources d'information des copropriétaires
5. La création du Conseil national et des commissions régionales de contrôle

A notre avis, ces mesures sont complémentaires et absolument indispensables pour prévenir les difficultés des copropriétés.

Le lobby des syndics a fait pression

Depuis le vote du Parlement en première lecture, plusieurs aménagements sont intervenus en commission des affaires économiques, puis dans les amendements acceptés ce 16 janvier en deuxième lecture par l'Assemblée. La nature des modifications et en particulier de nouvelles dérogations sur l'usage du compte bancaire séparé (jusqu'à 20 logements !) ou le recul sur le fonds travaux obligatoire et la création des instances régionales de contrôle illustre la pression exercée par le lobby des syndics sur le gouvernement et les députés pour obtenir des aménagements favorables aux intérêts de leur profession mais qui réduisent la portée des changements espérés pour la bonne santé des copropriétés.

Une mince espoir de voir le Sénat rectifier le tir

Il nous reste un mince espoir que le Sénat puisse encore rectifier le tir, c'est pourquoi je souhaite développer ci-après la justification et l'importance de chacune des mesures de cette palette.

Compte unique: une mise sous tutelle

Parmi les curiosités du fonctionnement de la copropriété, l'usage du compte bancaire unique du syndic marque une exception que la corporation des syndics défend bec et ongles par des mesures dérogatoires et des ruses visant uniquement la défense de ses propres intérêts.

A l'heure où l'administration et les entreprises passent à l'e-gestion avec les échanges électroniques garants de transparence et de traçabilité, les syndics préfèrent conserver une gestion financière opaque, introvertie, avec compte commun et carnet de chèques.

Il est évident qu'au delà du profit apparent, mais limité, du placement d'une trésorerie groupée, le compte bancaire unique apporte au syndic de nombreux avantages, parmi lesquels :

• La création d'une forme de centrale d'achat avec des négociations particulières de commande et de règlement dont se plaignent à la fois les fournisseurs et les clients réels, les copropriétaires.
• La facilité à facturer des prestations particulières auprès des copropriétaires, comme les frais élevés de recouvrement automatique, sans toujours apparaître dans la comptabilité du syndicat.
• L'impossibilité de faire un contrôle complet des comptes, à défaut de référence externe, le relevé. En effet il n'est pas possible de vérifier que les opérations inscrites en comptabilité reflètent exactement les opérations de trésorerie réelles. Sans compte bancaire séparé, il ne peut y avoir de réelle étanchéité des comptes des copropriétés qui utilisent le même compte bancaire.
• La viscosité du transfert de la trésorerie en cas de changement de syndic, alors que le transfert, de signature est immédiat en cas de compte bancaire séparé.

La copropriété a intérêt au compte séparé

La copropriété n'a que des avantages à utiliser un compte séparé. Une trésorerie saine rapportera à la copropriété alors qu'une trésorerie tendue sera le signe avant coureur d'une situation de fragilité.

La surveillance du compte par Internet (simple consultation) permet au conseil syndical d'aider le syndic à prendre les mesures adéquates auprès des défaillants, avant la détérioration de la situation. D'ailleurs l'expérience montre que les copropriétaires, réticents à payer « au syndic ce voleur » pour des motifs divers, sont plus enclins à régler leur contribution « à la copropriété » sur compte séparé dès lors qu'ils sont informés de l'incidence de leur comportement sur le fonctionnement de la communauté.

Le compte séparé est donc le premier signal d'alerte et premier remède de la prévention des impayés, alors que la couverture des défauts de paiement par le syndic, en sus d'être illicite, constitue de fait un encouragement au laxisme, qui ne fait que retarder les échéances et amplifier les désordres.

En cas de changement de syndic, la continuité des flux financiers est directement assurée, sans risque de voir apparaître des prestations complémentaires liées au changement.

La meilleure garantie financière en cas de défaillance du syndic

Enfin signalons que l'usage du compte bancaire séparé est la meilleure garantie financière pour la copropriété puisque la défaillance du syndic, résultat éventuel des défaillances d'autres copropriétés, ne peut atteindre celles qui ont placé leurs fonds sur des comptes indépendants.

En résumé l'usage du compte bancaire du syndic est une véritable mise sous tutelle de la copropriété qui perdurera pour la très grande majorité des copropriétés, celles de moins de 20 logements.

Le fonds de prévoyance, indispensable, mais parfois facultatif selon la loi

Inutile de s'étendre sur l'importance du fonds de prévoyance qui permet de faire prendre en charge le coût de l'usure, au fil du temps, par ceux qui la consomment. Cela se substitue aux dispositifs d'investissement et d'amortissement, généralisés dans toutes les structures de gestion.

On peut toutefois s'étonner de la dispense dont pourraient « bénéficier » en particulier les jeunes copropriétés. Pour s'en convaincre il suffit d'extrapoler sur le sort des nouveaux ensembles construits sous les régimes successifs de défiscalisation, avec des engagements locatifs de moyenne durée.

Pendant cette période obligatoire, les investisseurs, souvent déçus par les promesses non tenues des promoteurs quant aux charges réelles des programmes BBC, font assurer les dépenses de fonctionnement par leurs locataires mais ne vont faire aucun investissement d'entretien lourd. Ils vont ensuite se dégager laissant (à quel prix ?) aux futurs acquéreurs des ensembles dégradés sans réelle compensation financière de l'usure consommée au cours de ces premières années.

Tous les symptômes de création de friches immobilières

Il y a tous les symptômes de création de friches immobilières à moyen terme. Qui les prendra en charge ?

Par ailleurs la capacité à décider la suspension du fonds à l'initiative de l'Assemblée des copropriétaires constitue en pratique une dérogation qui enlève tout caractère obligatoire à la mesure. Faisons confiance au syndic, comme pour le compte séparé, il saura gérer ces dérogations !

Pourtant tous les praticiens s'accordent pour considérer que le seuil de 5 % du budget de fonctionnement à placer obligatoirement en fonds de prévoyance est très insuffisant pour couvrir l'usure et donc le besoin de financement des travaux futurs qui se situent, selon les configurations, entre 20 et 50% de ce budget de charges courantes.

La seule raison qui pourrait justifier une telle suspension serait l'atteinte d'un montant supérieur aux besoins d'entretien futur, ce qui ne pourrait être atteint qu'à la suite d'un événement exceptionnel, comme le placement d'un produit financier consécutif à la cession d'actifs (densification foncière) ou l'exploitation de biens communs (antennes).

L'intérêt individuel des copropriétaires, dont le cycle moyen de possession se situe entre 5 et 10 ans sera toujours de voter cet « échappatoire » permettant de se soustraire à cette pseudo-obligation.

L'immatriculation : une voie d'émancipation

J'ai parfois décrit la copropriété comme un « sans papiers ». En effet cette entité n'est référencée dans aucun répertoire officiel. La mosaïque de copropriétaires, constituée en syndicat, n'est adressable qu'à travers son syndic. Une aide externe aux copropriétés est difficile, tant pour les collectivités territoriales qui cherchent à accompagner des copropriétés « avant qu'il ne soit trop tard » et investissent pour tenter de les répertorier et de les caractériser, que pour les acteurs externes (architectes, bureaux d'études ou conseils) qui butent sur la barrière « syndic » avant de pouvoir communiquer avec un « prospect ».

En matière de marketing, la copropriété ce n'est donc pas du « b to b » ni du « b to c » mais une forme originale de « b to s » (syndic) totalement à l'écart des pratiques usuelles. C'est l'une des principales raisons des difficultés du Plan Bâtiment Grenelle dont les résultats sont bien inférieurs en copropriété par rapport à ceux obtenus pour toutes les autres formes d'habitat.

L'immatriculation permettra de désenclaver ce domaine qui à l'aube de la transition énergétique a beaucoup de besoins mais pas encore de réel marché organisé et ouvert.

Du diagnostic technique global à la gestion prévisionnelle de l'entretien

Lorsqu'un acquéreur devient copropriétaire chez le notaire, il contracte souvent un crédit sur une vingtaine d'années mais il n'a qu'une très faible connaissance des engagements associés à cet acte et notamment la consistance et l'état des parties communes qu'il devra entretenir, pendant la période de remboursement. Le carnet d'entretien obligatoire indique au mieux ce qui a été fait mais ne décrit pas le « reste à faire », qui apparaît toujours comme une « mauvaise surprise » à financer en sus.

Le diagnostic technique global et la fiche synthétique répondent à ce besoin et placent le copropriétaire face à ses responsabilités. Ces informations alimentent la prise de conscience collective de la nécessité de gestion prévisionnelle de l'entretien et de programmation cohérente des futurs travaux.

Le contraste entre les sommes engagées et la faiblesse des contrôles

Une autre curiosité du domaine de la copropriété est le contraste entre la hauteur des sommes engagées tant en investissement qu'en fonctionnement et la faiblesse des contrôles.

A notre avis la copropriété est l'une des rares organisations où la mission de contrôle est légalement confiée à une entité bénévole, le conseil syndical, dont la compétence est très inférieure à celles des professionnels qu'il est censé contrôler ! Il ne faut donc pas s'étonner si les opérations de contrôle de gestion lorsqu'elles peuvent être conduites par des opérateurs externes professionnels, appelés à l'initiative des copropriétaires ou de collectivités, donnent l'occasion de rapports éloquents.

Si les véritables abus sont rares, les petites entorses, défauts de contrôle, de transparence, de formalisme ou d'optimisation des charges et les obstructions à la libre concurrence entre syndics sont très fréquents.

Le double langage du syndic

Il est étonnant de constater le double langage du syndic qui, d'une part, se plaint de la faible rentabilité de son activité, alors que les tarifs sont libres, mais, d'autre part, déploie beaucoup d'énergie pour protéger son portefeuille de clientèle, parfois par des pratiques déloyales. C'est ben la preuve de l'existence de sources de revenus dérivés.

En cas de litige, même sur des enjeux de moyenne importance, le seul moyen d'action du syndicat des copropriétaires est le TGI, qu'il ne peut alerter qu'à travers son mandataire… le syndic ! La lourdeur de la démarche, en coût et en temps, décourage les velléités, mais alimente le climat de suspicion dont souffre la profession.

L'existence d'instances nationales et régionales facilement accessibles aux copropriétés pour mieux réglementer et arbitrer ces conflits serait donc essentielle. Ces commissions trouveraient leur légitimité dans l'équilibre de leur composition comprenant des professionnels syndics, des consommateurs et des experts externes.

Notons par ailleurs la distorsion entre la position des professionnels de l'immobilier qui agrègent les besoins de leur profession (transaction + location + syndic) alors que la demande terrain porte essentiellement sur l'activité syndic dont la problématique est très spécifique.

Travailler ensemble dans un climat serein

La copropriété, pour son entretien, doit faire face à ses nouveaux enjeux économiques, énergétiques et sociaux. Elle a besoin de professionnels avec qui elle pourra travailler en confiance et transparence.

La loi ALUR est pour cela un bon vecteur. La profession de syndic doit clarifier son modèle économique et s'adapter à l'évolution des besoins de la copropriété, plutôt que de chercher à la plier aux exigences du protectionnisme de son pré carré. Nous espérons donc que les fondements des textes de la première version seront finalement préservés. Favoriser l'accès à la co-propriété c'est bien. Organiser les moyens de l'entretenir c'est mieux !

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