Immobilier : pourquoi les prix vont remonter à partir de 2016

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Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi./ DR
La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, pourquoi les prix de l'immobilier vont remonter à partir de 2016

Les derniers chiffres en provenance de l'INSEE et des Notaires le confirment : les prix dans l'immobilier refluent encore dans l'ancien. Au 2ème trimestre, le recul atteint 0,6%, un nouveau repli qui porte à 15 le nombre de trimestres successifs de baisse.

Bilan, sur un an les prix diminuent désormais de 2,7% soit le recul le plus fort depuis la mi-2012 qui marque l'entrée dans le cycle actuel de diminution des prix. Tel que c'est parti, pas de suspense sur l'issue de l'année, les prix seront en baisse, environ de 2% en moyenne, pour la 4ème fois de suite.

La tentation est donc grande de poursuivre le mouvement et de prolonger le cycle de baisse. Finalement après une flambée de 152% entre 1998 et 2011, la correction depuis atteint à peine 6,5% autant dire 3 fois rien.

Une nouvelle augmentation des prix en 2016

Il y a d'abord les taux d'intérêt. Au printemps, l'histoire semblait pourtant écrite d'avance et leur remontée une fatalité. Pour faire bref, les taux d'emprunt d'Etat à 10 ans (c'est à dire les taux auxquels la France emprunte et à partir desquels est fixé le barème appliqué par les établissements financiers sur le crédit immobilier) étaient en forte hausse : entre la mi-avril et la mi-juin les OAT à 10 ans sont ainsi passées de moins de 0,4% à plus de 1,3% de quoi raviver les inquiétudes.

Mais depuis les reports successifs de la remontée des taux directeurs aux Etats-Unis, les craintes sur les émergents et le retour des capitaux sur les placements les plus surs, en particulier les emprunts d'Etat et la position de la BCE prête à muscler encore sa politique monétaire ont eu raison de cette remontée.

Le soufflé s'est dégonflé et les taux sont retombés en dessous de 1%.

C'est fondamental pour les marchés de l'immobilier, car cela veut dire que la petite remontée des taux des crédits à l'habitat, entraperçue cet été, n'ira pas plus loin. Les taux resteront bas d'ici la fin de l'année et en 2016.

Autres facteurs très favorable...

Les banques prêtent et prêtent même beaucoup, plus de 20 milliards d'euros encore en août. Sur les 8 premiers mois de l'année la production de nouveaux crédits à l'habitat atteint ainsi plus de 130 milliards, un chiffre en hausse de près de 78% par rapport à la même période de 2014. Et les premières informations sur septembre ne montrent aucun signe de faiblesse.

Bilan, en prenant l'hypothèse ultra-prudente d'une fin 2015 à l'identique de la fin 2014 et ce sont 171,5 milliards d'euros qui auront été mis à la disposition des ménages en hausse de 49%.

Il n'y a pas de correspondance exacte entre le dynamisme de la production de crédit et l'état de santé du marché immobilier. D'abord parce que parce que les très bonnes conditions de financement sont une incitation forte à emprunter plus et à réduire son apport personnel. Ensuite, parce qu'elle renforce l'opportunité de renégocier son emprunt quand il a été contracté quand les taux étaient plus hauts. Or ce crédit nouveau est sans impact direct sur le marché de l'immobilier.

Mais les faits sont là, les volumes progressent et la barre des 750.000 ventes annuelles est sur le point d'être dépassée et le sera avant la fin de l'année. Autant dire que la première étape avant la remontée des prix a été franchie. Certes, l'inversion sera trop tardive pour que la hausse soit spectaculaire en 2016, mais c'est suffisant pour la mise en place progressive d'un nouveau cycle haussier qui mettra un terme à 4 années de baisse.

>> Plus de vidéos sur le site Xerfi Canal, le médiateur du monde économique

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a écrit le 25/10/2015 à 15:48 :
Les prix de l'immobilier vont descendre. A cause de l'offre et de la demande, d'une part. Et à cause de la rentabilité exécrable de l'immobilier, d'autre part.

Il faut être fou pour mettre de l'argent dans l'immobilier aujourd'hui, alors que l'inflation est négative.

Il y a 15ans, lorsque vous empruntiez à 5% pour acheter un bien qui gagnait 200% en 10 ans, c'était le bon coup, c'était "champagne!" La plus value couvrait largement et généreusement le taux d'emprunt.

Mais, aujourd'hui, imaginez les pigeons qui empruntent à 2% pour acheter un bien qui se dévalue de 3% par an. C'est catastrophique, financièrement. A tel point que la location est très généralement la meilleure solution, désormais, en France. (Il y a des sites internet comme immo-danger.com qui vous aident à vaincre les idées reçues entretenues par les lobbies immobiliers et les agents immo sur ce sujet avec leurs phrases toutes faites "l'immobilier ne baisse jamais", "louer c'est jeter l'argent par les fenetres", "Paris, ca ne peut que monter"...)

Si vous avez encore un doute allez voir le site gouvernemental de la CGEDD les courbes de Friggit - notamment le tunnel de Friggit.

Allez aussi voir l'indice iti de tension immobilière de votre région (recherche google). Il y a en France 2,5 vendeurs par acheteur. C'est une question de temps avant que l'offre et la demande fasse s'effondrer les prix de l'immo. L'immobilier n'est plus un investissement, c'est un gouffre financier avec rentabilité négative et moins value à la clef.

Méfiez vous des agents immos et des lobbies immo. Considérez vous prévenus.
a écrit le 24/10/2015 à 11:27 :
Ridicule. L'analyse la plus incomplète et biaisée que j'ai lue depuis longtemps.

En pleine deflation, avec de plus en plus de biens en vente et de moins en moins d'acheteurs (solvables et qui souhaitent se fixer géographiquement en dépit du marché du travail actuel)... J'ai lu des commentaires plus complets sur le sujet qui listent des tonnes de raisons valables qui permettent de prévoir la chute à venir dans les prix de l'immobilier.

Ne serait ce que le nombre d'acheteurs par vendeur en France: 0,4
Il y a 2,5 vendeurs par acheteur en France. A la limite cet argument suffit à lui seul.
Réponse de le 24/10/2015 à 23:20 :
En effet et le papy boom ne fait que commencer - imaginez ce que ce sera lorsque le gros de la vague du papy boom sera en maison de retraite! Ce sera pire. Ceux qui pense que la situation est au point bas se trompent. Les prix ne feront que baisser pour les prochaines décennies, démographie oblige.
Réponse de le 25/10/2015 à 8:44 :
@ulysse: chic! mon plombier va baisser ses prix.
Réponse de le 25/10/2015 à 15:38 :
malcomprennant vous portez bien votre nom.

Les plombiers vont probablement augmenter leurs prix, le papy-boom fait qu'il y a moins de jeunes actifs et plus de vieux à la retraite.

Parcontre l'immobilier devrait descendre, pour les mêmes raisons.
Réponse de le 25/10/2015 à 16:41 :
@ulysse : si le plombier augmente ses prix , l immobilier neuf continuera à augmenter et par conséquent l ancien ne baissera pas ou peu .J ajoute que même si j ai mal compris toutes les stats vont dans mon sens : pas de baisse significative déjà depuis 7 ans ..c est long 7 ans.
Réponse de le 25/10/2015 à 20:17 :
si le plombier monte ses prix et que vous vous ne pouvez pas montez vos prix à cause de l'offre et de la demande (ou de la loi: encadrement des loyers ou que sais-je). Sachez bien que c'est vous qui l'aurez dans le baba, très cher malcomprennant.

Tous les investisseurs l'ont compris et fuient l'immobilier. Vous devriez en prendre de la graine.

Quand a parler d'il y a 7 ans, il n'y avaient pas encore de déflation, ni de recession. Le chomage était loin de notre niveau actuel, et les emplois n’étaient pas aussi précaires. Vous allez avoir un réveil difficile.
Réponse de le 25/10/2015 à 23:15 :
@ulysse: mais que racontez vous?? Bien sûr qu aujourd'hui je n investisserai plus jamais en france dans l immobilier , ce que je pourrai faire immédiatement , bien sûr aujourd hui quand un locataire quitte le bail je mets 6 mois minimum pour remettre en location , à quoi bon se presser quand sur un loyer de 450e je prends de risques pour 150e ; je répète vous êtes dans la caricature et comme 90% des bailleurs ce n est qu un revenu supplémentaire. On a voulu les départ des investisseurs , tous en hlm , et bien ils sont partis .Mais croire que demain le prix du neuf sera à 10 000e ( he oui le plombier baissera pas ses prix) et l ancien à 4000e/m2 à paris me fait rire.et fait rêver . Dernier point : comme la majorité des "vieux" j ai des enfants , mieux faire donation que de vendre..voilà l effet pervers d une fiscalité qui se veut juste.
Réponse de le 26/10/2015 à 23:18 :
Malcomprennant ne doit pas comprendre, encore.

Le papyboom durera 30ans. Il y aura de moins en moins de jeunes actifs face à un nombre toujours plus élevé de personnes âgées.
Le prix de votre plombier va augmenter, mais pour les mêmes raisons - l'offre et la demande - le prix de l'immobilier va chuter. Très bas et très longtemps.

L'immobilier n'est plus un investissement.
Réponse de le 26/10/2015 à 23:23 :
Je lis vos commentaires et moi aussi je rigole.

@Malcomprennant:
Si vous pensez que le neuf va se vendre à 10.000euros le m2 alors qu'on peut trouver de l'ancien pour moins de la moitié, vous êtes encore dans votre pays des bisounours des vendeurs.

L'ancien va baisser aussi. C'est déjà le cas.

Vous avez l'air surpris que le concept de bulle immobilière existe. Peut-être "en déni" est plus approprié.
Réponse de le 27/10/2015 à 10:48 :
@@malcomprenant : vous m avez "mal compris"! J essaie d expliquer en vain que les prix de l immobilier n est pas simplement qu un marché entre l offre et la demande ..ça serait trop simple et les courbes , déjà 8 ans sans baisse réelle confirment mon analyse .Un bien immobilier est un produit fini avec un taux de renouvellement , rien à voir avec iingot d or ou une action . La fiscalité les normes ont un impact très élevé sur les prix .J essaie d expliquer en vain que même si l offre augmente ce ne sera pas suffisant pour faire baisser les prix et je donne rv à tous mes contradicteurs dans quelques années . J ajoute qu une courbe de l immobilier ne s observe pas sur 10 ans comme les actions et vous invite à regarder ;1) la france observée sur plusieurs décennies est dans une situation moyenne 2) seules les guerres ont fait réellement baisser les prix
Réponse de le 29/10/2015 à 0:28 :
Bonjour, je me permet d'ajouter quelque chose à ce débat. Malcomprennant est touché par le mal des propriétaires de cette décennie. Il pense que parceque ca n'a pas baissé pendant les 7 dernières années, cela ne baissera pas demain.

Il choisit d'ignorer le changement de contexte fondamental: la démographie.

Or le rapport entre l'offre et la demande ne s'est inversé qu'il y a moins de 2ans en France, et, malgré ce que dit malcomprenanant, la baisse a été réele - la démographie ne peut pas être trichée, comme le gourvernement tente de le faire avec les bidouillages sur les statistiques du chômage.

Ce n'est pas parcequ'il y a 7 ou 9 ans que l'indice de tension immobilière était de 5 qu'il faut ignorer qu'aujourd'hui l'indice est passé à 0,4 en France.

Car : "oui!, il y a désormais plus de 2,5 vendeurs par acheteur en France." Alors qu'il y a 3 ans à Paris, il y avait 5 ACHETEURS par vendeur! ...

Vous ne devez pas saisir l'importance de l'inversion. Pour info, il faut un indice entre 2 et 3 pour que les prix se maintiennent...

Cordialement, malcomprennant, en souhaitant que vous cessiez de vous ridiculiser - cela me fait de la peine de vous lire vous débattre alors que vous avez manifestement tout faux. Si tout le monde vous le dit, posez vous quelques minutes et considérez le cas de figure où vous auriez en effet tort. Soufflez un peu, et vous verrez que c'est assez évident.
Réponse de le 29/10/2015 à 7:48 :
@@malcomprenant : plutôt que d insulter essayez aussi de réfléchir ; la méthode coué que vous utilisez en vous cachant derrière différents speudos en répétant la même chose sur la démographie ne me convainc pas! Mais pourqoui donc voulez vous que je veuille que les prix augmentent ??? Il me sera par exemple beaucoup plus facile plus tard (he oui les papy boomers ne rentreront en maison de retraite que dans 20 ans) de donner à mes enfants ou petits enfants en donation si les prix sont bas ! Je souhaite que vous me trouviez au plus vite un studio à 4000 m2 sur paris ...pour eux justement et pour vous .
Réponse de le 29/10/2015 à 9:28 :
@@malcomprenant: j ajoute à votre belle théorie s il est facile de compter les vendeurs comment faites vous pour comptabiliser les acheteurs? Je suis moi même acheteur comptabilisé nulle part et vous?
Réponse de le 31/10/2015 à 21:42 :
"aujourd hui quand un locataire quitte le bail je mets 6 mois minimum pour remettre en location , à quoi bon se presser quand sur un loyer de 450e" : Vous pouvez faire le calcul du salaire nécessaire et compter le nombre de personne capable de payer dans votre ville?
Ha... J'oubliais, il faut prendre en compte les APL : Ça devrait partir comme du petit pain.
Après, si la situation vendez! Si l'affaire n'est pas rentable : N'achetez pas! Ça arrangera tous ceux qui pourraient acheter pour se loger si des "investisseurs" n'étaient pas là pour tirer les prix vers le haut en achetant à des prix délirants.
Réponse de le 01/11/2015 à 12:20 :
@@malcomprenant : vous êtes totalement dans votre crise intergenerationnelle et dans votre bulle et dans la caricature ! Incapable de voir que le loyer ne va pas dans la poche des rentiers mais de l état ( 65 % pour ma part) et que dans un état providence rien de plus normal et qu en finalité c est le locataire qui paye ces impôts .Vous croyez peut être que je préférerai pas que mon locataire est loyer de 150e ?
a écrit le 23/10/2015 à 11:19 :
ben voyons... L auteur reconnait que les prix sont deja trop eleve car il justifie la hausse juste par une hausse de l endettement mais pas des revenus (qui eux vont surement baisser en 2017 avec des hausses d impots apres les presidentielles).

pire il ne tient pas compte des parametres qui vont pousser les prix vers le bas : les jeunes generations sont bien moins payes que les autres, les plus prometteurs s expatrient de plus en plus. En face, cote vendeur, de plus en plus de baby boomers vont devoir vendre car l etat ne va pas pouvoir subventionner toujours plus les soins medicaux et les maisons de retraites. Quand le baby boom va etre l azeimher boom ca va etre un massacre pour ceux qui ont achete: les prix vont chuter méchamment (certes surtout dans les regions ou il n y a pas de travail et ou la population est deja en majorite faite de retraités)
Réponse de le 23/10/2015 à 19:38 :
@cd : votre geronphobie m a beaucoup fait rire; "le alzheimer boom " très drole sauf que vous analyse souffre d idées reçues ( à vote âge! ) : 1) le baby boom ce sont les personnes nés entre 1945 et 1975 donc de jeunes quinqua ou sexagénaires pour la plupart 2) L espérance de vie augmente beaucoup 3) les personnes âgées vont de moins en maison de retraite même très âgées et dépendantes et sont soignées chez elles ..En conséquence il va vous falloir attendre beaucoup de temps avant qu ils libèrent leur logement ..bon courage @cd.
Réponse de le 24/10/2015 à 12:20 :
Oui nous ne sommes qu'au tout début du phénomène appelé papy-boom. Ce phénomène va durer 30ans et les tous premiers papy boomers ont déjà 70ans. Pendant 30 ans les papy boomers allant en retraite vont augmenter crescendo.

Pour info l'âge "pivot" est de 56 ans en France. Au dessus il y a plus de vendeurs que d'acheteurs et en dessous il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Le papy boom a tout son sens.

De plus en plus de gens remplissent les maisons de retraite, malgré le commentaire de malcomprenant que j'ai lu. Et c'est juste faux de dire que de moins en moins de gens partent en maison de retraite. Les taux sont similaires au passé, mais les quantités de personnes en maison de retraite explosent, même si, vu l'afflux énorme, nous tentons de soigner les personnes âgées chez elles lorsque c'est possible désormais.

Bref, méfiez vous de malcomprenant, il dit n'importe quoi. Il doit essayer de défendre son métier. Ne lui en voulez pas, mais éviter de croire ses bêtises.

Pour revenir à l'immobilier, du point de vue de l'offre et de la demande il n'y a nul doute que le rapport de force est écrasant en faveur des acheteurs.
Réponse de le 24/10/2015 à 14:43 :
@ulysse : je suis d'accord avec vous les premiers baby boomers ont 70 ans et comme l âge moyen d entrée en maison de retraite est de 85 ans ( il etait de 80 ans il y a 20 ans) vous devrez attendre encore 15 ans pour l effet escompté .Vous avez encore raison de dire que les maisons de retraite sont engorgees mais proportionnellement aux nombres de personnes âgées on reste beaucoup plus chez soi aujourd hui . Sachez que j ai pour habitude de vérifier mes chiffres .
Réponse de le 24/10/2015 à 19:11 :
@ulysse celui qui devine ! En affirmant que je défends mon métier vous prouvez que vous êtes constemment dans la caricature : eh bien non je suis un bailleur "type" qui reverse 65 % en impôt sur loyer et qui prétends que l immobilier ne baissera pas si l on reste avec une fiscalité delirente comparée au reste du monde . Je suis le premier interressé pour acheter à Paris à 4000 e /m2 ..et vous remercie de faire rêver .
a écrit le 23/10/2015 à 10:34 :
Xerfi est une boule de cristal inversée.
voir l'article ci-dessous où en 2013 ils annoncaient que les prix n'allait pas baisser jusqu'en 2015.... on voit le résultat.

http://www.paruvendu.fr/immobilier/I/Immobilier-Xerfi-demontre-que-le-prix-ne-baissera-pas-jusqu-en-2015-i32129
a écrit le 23/10/2015 à 9:57 :
C'est bien la première analyse qui parle d'une remontée des prix ! regarder les courbes de frigitt et vous comprendrez qu'on est loin d'avoir finit la correction et que malgrés tout, même si une hausse des prix arrivait en 2016, d'une part elle serait mesurée et d'autre part elle serait vite effacée dès que les taux augmenteront ! parce qu'ils augmenteront forcément tot ou tard ...
a écrit le 23/10/2015 à 9:10 :
Cet article ne fait que l'apologie de l'endettement: comme si les prix sont pousses vers le haut par la capacite d'endettement. Sans dire qu'une baisse franche des prix augmente beaucoup plus le pouvoir d'achat immobilier. Mais l'interet est de faire croire que les prix vont exploser....L'etat a besoin de cela car toutes les taxes sont calcules en pourcentage du prix........En effet, un hausse de taux ne fera que faire baisser les prixm donc l'interet des acheteurs est la.
a écrit le 23/10/2015 à 5:33 :
les prédictions de choc xerfi : on a l'habitude
a écrit le 23/10/2015 à 2:43 :
Combien t'as touché, xerfi pour dire ces âneries? Dans le milieu de la banque la quasi totalité de l'argent dont tu parles, c'est du renégoce de crédit. En plus, vu les taux qui restent bas, comme tu le dis si justement, la bulle va prendre un peu plus de temps pour se dégonfler, au lieu d'éclater bien franchement. Ca fait un bon bout de temps que les taux sont bas, et la baisse n'a pas fléchie. Ce n'est pas en disant, "les taux sont bas", alors que cela fait bien longtemps qu'ils le sont, que cela va faire acheter des biens à des prix hors du tunnel de Friggit.
J'espère qu'ils t'ont fait un bon chèque, parceque tu viens de perdre ta crédibilité et une partie de ton audimat.
Réponse de le 23/10/2015 à 7:17 :
Il explique juste que malgré la crise er hors renégociations de crédit il s'est vendu plus de biens dans l'ancien que l'année dernière et que la barre des 750 000 transactions sera franchit à la fin de l'année. Ceci est en parfaite contradiction avec un état de santé annoncé comme moribond. Les professionnels du secteur ne font que pleurer pour obtenir encore telle ou telle aide mais les CHIFFRES sont là (et je le mets en gras car beaucoup parlent sans les regarder): 750 000 transactions (hors renégociation), les chiffres notariaux nous prouvent tout simplement qu'il n'y a absolument pas de chute des ventes contrairement à ce que nous affirme les pleureuses du secteur.
a écrit le 23/10/2015 à 1:34 :
Je résume vos arguments: "les taux resteront bas plus longtemps que prévu" et "beaucoup de gens renégocient leur crédit".

Les taux étaient déjà bas il y a 1 an et les prix descendaient malgré tout.

Ce n'est pas parce-que les gens renégocient leur crédit que les prix vont monter.

Les régionales approchent, et on verra alors le vrai visage de la déprime générale du pays: la croissance sera revue à la baisse (comme toujours) et la confiance (déjà quasi inexistante) suivra la chute - la déflation immobilière va s'accélérer.
a écrit le 22/10/2015 à 23:52 :
Lorsque les taux sont bas,
(1) les gens avec un crédit veulent renégocier les taux
(2) les vendeurs veulent vendre vite, mais les acheteurs s'en foutent.

En effet lorsque les taux montent de 1%, les prix descendent mécaniquement de 10 à 15% d'après l'aveu même du PDG de Century21.
Donc lorsque les taux montent de 1%, les vendeurs ont un manque à gagner de 10 à 15%. Cela ne change rien pour les acheteurs, qui donnent moins au vendeur et plus à la banque (en interets). Avec un peu de chance l'acheteur pourra renégocier son taux dans le futur s'ils baissent à nouveau...

Donc l'argument selon lequel lorsque les taux sont bas, les acheteurs se précipitent est faux. Seuls quelques pigeons qui n'y comprennent rien, ici et là font cela.
Réponse de le 23/10/2015 à 7:19 :
Il ne parle pas de quelques pigeons mais de 750 000 transactions hors renégociations de crédit pour 2015 soit une augmentation conséquente des ventes dans l'ancien par rapport à 2014.
a écrit le 22/10/2015 à 17:29 :
Je suis d'accord avec Monsieur Mirlicourtois sur la remontrée des prix mais seulement si les taux d'intérêt remontent: pour avoir été sur le terrain pendant trente ans, je pense qu'aujourd'hui, seuls l'inflation ou la remontée des taux peuvent relancer l'immobilier selon l'adage: "j'achète aujourd'hui car le mois prochain, l'inflation ou les taux seront plus élevés.
a écrit le 22/10/2015 à 14:02 :
propagande quand tu me tiens
la tribune publiait hier un article ou hollande voulait faire savoir aux primoaccedants que les prix allaient s'envoler pour qu'ils achetent vite un logement neuf a n'importe quel prix et fassent repartir l'emploi juste avant 2017
pour le reste, les banques pretent a ceux qui ont deja un apport consequent ( he oui, faut couvrir ' the maximum drawdown' ( comme on dit avec bale3) et gagnent plus de 4500 euros nets ( soit 10% des gens de preference deja ages et proprietaires de leur bien)... et la france est le seul paye qui n'a pas corrige apres2009; le marche est surevalue de 35% et vu l'etau des taxes et charges qui se resserent, bien aides par la loi alur, on risque d'avoir un autre son de cloche sous un an!
Réponse de le 27/10/2015 à 10:01 :
Si les taux remontent, expliquez-moi comment les gens vont payer plus cher le même bien.
a écrit le 22/10/2015 à 13:58 :
Le chiffre des ventes est bien orienté. OK. On a parfois un aperçu du nombre des intentions d'achat immobilier. Quid des mises en vente ? Comment évolue ce paramètre de l'équation : comment évolue le nombre de biens immobiliers mis en vente ?
Réponse de le 29/10/2015 à 0:31 :
Réponse simple.

Le nombre de mises en vente forcés explose.
Le nombre de mises en vente augmente fortement.
Le papy-boom qui débute va durer 30ans. 30 années durant lesquelles ces mises en vente vont augmenter en accélérant crescendo.

D'ici peu, on assistera à une vente "panique" de la part des vendeurs.

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