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Résidences de tourisme

EXCLUSIF Nouvelle contrainte dans les investissements en résidences de loisirs

La Tribune.fr - 23/06/2009 Ã 08:09 - 252 mots

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Un amendement a été inclus dans la loi de développement et de modernisation des services touristiques, qui impose aux exploitants comme aux investisseurs locatifs en résidences de loisirs de rester au moins neuf ans.

Votée ce mardi, la loi de développement et de modernisation des services touristiques confirmant le passage à 5,5% du taux de la TVA dans la restauration, a également apporté du nouveau dans l'investissement en résidences de tourisme. Sous la forme d'un amendement à l'article 145-7 du code de commerce.

Auparavant, lorsqu'un particulier achetait un lot dans une résidence de tourisme et le louait à l'exploitant, la durée du bail était fixée à neuf ans au minimum. En tant que locataire, l'exploitant conservait toutefois la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Dorénavant, ils auront également l'obligation de rester pendant neuf ans. Selon le texte du projet de loi, "cette disposition vise à remédier à l’inégalité de fait entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme".

Pour justifier cet amendement, le rapporteur a expliqué que "de telles résiliations anticipées mettent clairement en péril la logique juridique et financière sur laquelle sont construites les résidences de tourisme".

La résiliation au bout de trois ans rendait difficile la recherche d'un nouvel exploitant. Les investisseurs particuliers risquaient donc non seulement de perdre tout ou partie de l'avantage fiscal dans le cadre de dispositifs de type Robien, Borloo ou Demessine, mais aussi de devoir rembourser une partie de la TVA récupérée au moment de l'achat.

Le projet de loi a été adopté par l'Assemblée nationale, en première lecture, par 290 voix pour (UMP et Nouveau Centre), 26 contre (dont 25 PCF et Verts). Les socialistes se sont abstenus. Pour accéder à l'intégralité du texte du projet de loi, cliquez ici.

Alexandre Phalippou et Héléna Dupuy

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Vos réactions

la buse a écrit le 25/06/2009 à 15:51 :
- Tous coupables, effectivement les fonds de concours sont une belle arnaque, mais tous ces acteurs promoteurs, commercialisateurs, exploitants savaient très bien ou ils entrainnaient les copropriétaires, l'état en ayant laissé faire a cautionné ce scandale.

Melezzores92 a écrit le 25/06/2009 à 11:44 :
- Bonjour Le fond du problème n?est pas tellement la résiliation triennale. le fond du problème est que pour faire passer leurs prix élevés les promoteurs financent la partie des loyers qui n?est pas économiquement tenable auprès des gestionnaires. A savoir qu?en général le loyer promis à l?investisseur et pour lesquels des baux sont signés ne pourraient pas être payés si ils n?étaient pas subventionnés un court temps pour le promoteur. Les promoteurs appellent ce fond occulte le fond de concours, comme si c?était une pratique régulière et normale. C?est en fait une subvention qui est intégrée au prix de vente payé par l?investisseur et versée au gestionnaire. Cette subvention permet de présenter des rentabilités élevées à l?investisseur pour lui faire décrocher une signature par le vendeur et permet au promoteur par le biais d?un investissement minime d?augmenter sa marge par effet de levier. (il ne finance que 3 ans de différence de loyers sur 9 ans de baux afin de décupler son profit pour une même rentabilité Loyer/Prix de vente .) Comme le pseudo loyer est surévalué mécaniquement le promoteur va pouvoir augmenter ses prix de vente au m2. Au bout de 3 ans lorsque les subventions versées au Gestionnaire par le promoteur ont été épuisées ou dilapidées pour combler d?autres déficits ou placées par le gestionnaire indélicat. Le gestionnaire met le propriétaire face à la réalité et menace de déposer le bilan si les loyers ne sont pas revus à la baisse jusqu?à -50% voire -70%. Le loyers qui ont été proposés à l?achat en pouvant pas être tenus par une exploitation normale, non subventionnée, les propriétaires sont sous la menace de la perte de la défiscalisation et si ils refusent le gestionnaire soit menace d?activer la clause de résilisation triennale soit il dépose le bilan . En général ça ce solde par une cession et une reprise par un sauveur avec des baux revus à la baisse. Et l?investisseur ne peut plus rien faire, il doit alors financer ses crédits avec 50% de loyers en moins. L?Etat est coupable de favoriser ce genre de pratiques de fonds de concours et devrait y mettre un terme, il faut que les prix de vente comme les loyers soient ceux du marché, hors lorsque l?on a affaire à de la défiscalisation tout est bon pour faire avaler des prix au m2 supérieurs à la moyenne locale. Les arguments des vendeurs / (conseillers ?) ne manquent pas pour justifier ces hausses : résidence haut de gamme, piscine etc.. Mais c?est du vent.

martin13 a écrit le 24/06/2009 à 15:13 :
- tout à fait d'accord avec CARO, deux questions : cette loi est elle retroactive ? Cette loi n'empechera pas certains exploitants à se mettre en plan de sauvegarde comme l'a fait Rhode Tourisme, et à ceder les baux à un autre exploitant QUIETUDE EVASION avec la benediction du Tribunal de commerce de cannes pour s'entendre dire par QUIETUDE EVASION, qu'ils ne pourront honorer les baux aux conditions actuelles sous peine de déposer le Bilan D'autres exploitants sont en redressement judiciaire, les loyers ne sont plus versés et les vautours exploitants ( à croire qu'ils sont tous dans la combine) attendent l'agonie des copropriétaires pour imposer leurs conditions de reprises les copropriétaires n'ayant pas d'autre choix que d'accepter des baisses, de loyer allant jusqu'a 60 à 70% des loyers initiaux sous peine de ne plus avoir de loyer et de devoir rembourser la defiscalisation et la tva, ce qui s'appelle une double peine en matière de justice. Cette profession joue à un jeu qui ressemble étrangement à de l'entente illicite, l'astuce est bien rodée certains exploitants brade les sèjours sachant fort bien que cette position est intenable dans le temps pour l'exploitant sans mettre en péril sa société , puis on démontre que la résidence n'est pas rentable sans une baisse de loyer consèquente, bien entendu les copropriétaires refusent, on ne paie plus les loyers puis l'exploitant se retrouve en plan de sauvegarde ou en liquidation judiciaire et un chevalier blanc arrive et propose de reprendre la résidence à des conditions scandaleuses pour les copropriétaires, les investisseurs en résidences de tourisme ont été pris dans la nasse des gestionnaires de résidences de tourisme avec l'appui du snrt

Caro a écrit le 24/06/2009 à 12:52 :
- Je suis attérée par le manque de professionnalisme dont vous faites preuve. En tant que journalistes, votre devoir est de relayer au mieux l'information et non pas de conforter la psychose autour de ce sujet. Et que vois-je ? Un article qui annonce l'opposé de ce qui est en cours de discussion. En effet, le titre même de votre article est faux ; il s'agit d'une loi visant à protéger les investisseurs. La pratique actuelle permet aux gestionnaires de se défaire de la gestion de résidences au bout de 3 ans car les baux commerciaux conclus avec ce genre d'acquisitions, sont des baux du type "3-6-9". La discussion du moment que vous évoquez, propose une loi "interdisant" le désengagement des exploitants tous les 3 ans et leur imposant la souscription de baux fermes de 9 ans minimun. ET NON PAS LE CONTRAIRE. C'est donc dans l'intérêt des investisseurs.