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Crédit immobilier

Les taux continuent de chuter... et les opportunités se multiplient

La Tribune.fr - 19/06/2009 Ã 09:24 - 360 mots

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Les études sur le sujet concordent: l'emprunteur a de bons coups à jouer.

A quelques jours d'intervalle se sont succédés les analyses des courtiers Empruntis et Meilleurtaux sur le crédit immobilier en France.

BAISSE DES TAUX

Le constat est similaire: depuis sept mois, les taux ne cessent de descendre. Depuis novembre, les prêts à taux fixe ont baissé d'un point, pour arriver à 4,15% en moyenne selon Meilleurtaux. Pour un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans, Empruntis a évalué à 22,7% l'économie sur le coût total du crédit (58.785 contre 73.920 euros).

CAPACITE D'EMPRUNT

Grâce à cette baisse, la solvabilité des ménages s'est encore améliorée. Sur une base de 100 dossiers finançables relevés par Empruntis en janvier 2007, seuls 79 l'étaient encore en octobre 2008. Un chiffre qui est aujourd'hui revenu à 100. Meilleurtaux, de son côté, a préféré mesurer l'augmentation de la capacité d'emprunt pour un prêt sur 25 ans avec 1.000 euros de mensualités. Résultats: l'acquéreur peut obtenir 17.500 euros de plus auprès de son banquier par rapport à octobre dernier.

TAUX VARIABLE

En revanche, la vision des deux courtiers diffère légèrement sur le taux révisable, souvent appelé taux variable. Chez Meilleurtaux, la baisse de 2 points de ces taux longtemps décriés est une aubaine dont ont profité 14% des emprunteurs (contre 6% en en 2008). Les experts conseillent d'ailleurs de panacher taux fixe et taux variable afin de profiter du faible niveau des intérêts les premières années sans prendre trop de risques (cliquez ici pour accéder à la simulation de Meilleurtaux). Pour le concurrent, le phénomène reste assez marginal: "à part certaines habituées, les banques restent très prudentes et ne semblent pas prêtes à faire des efforts pour proposer ce type de produits" estime Geoffroy Bragadir, pdg d'Empruntis.

RACHAT DE CREDIT

Empruntis met beaucoup plus l'accent sur l'intérêt de racheter dès aujourd'hui le crédit immobilier souscrit avant octobre dernier. Même en intégrant des pénalités de remboursement anticipé à 3% - ils sont généralement négociés à 1,5% voire supprimés - et des paramètres très prudents, les simulations font état d'un gain d'environ 12.000 euros pour un emprunt en octobre de 200.000 euros à 4,85% (cliquez ici pour accéder au détail de la simulation d'Empruntis) et même de 26.000 euros si le taux était de 5,40% (cliquez ici pour accéder au détail de la simulation).

Alexandre Phalippou

Vos réactions

Chef Chodart a écrit le 28/06/2009 à 16:21 :
- La simulation d'Empruntis permet de calculer un gain potentiel, sans tenir compte des frais de dossier et des frais de garantie que va facturer la nouvelle banque : ça peut facilement atteindre 3.000 ? pour l'hypothèque et 1.000 ? pour les frais de dossier ! Pourquoi ne pas alors demander à la banque initiale de revoir son taux à la baisse,au moyen d'un avenant ? Dans l'exemple avec un crédit de 200.000 ? en 20 ans à 4,85 %, on économiserait 11.824 ? en empruntant à nouveau à 4,30 %, sans tenir compte des frais de garantie et de dossier évoqués plus haut. Ce nouveau crédit à 4,30 % donne une mensualité de 1.294 ? Savez-vous qu'en conservant le crédit initial, il suffit de ramener son taux de départ de 4,85 % à 4,66 % pour obtenir une mensualité de 1.294 ? ? Demandez donc à votre banquier de vouloir bien réviser son taux à la baisse de 0,20% (4,85 - 4.66) et d'établir un avenant sous seing rivé , faute de quoi vous le quitteriez ! Autrement, il faut courir les banques, reconstituer un dossier avec les formalités d'assurance décès-invalidité, voire même des examens médicaux, repasser chez un notaire pour radiation hypothèque et hypothèque nouvelle car changement de créancier, parfois changement de banque oblige à tout changer : domiciliations en cours, virements et prélèvements, cartes bancaires, assurances des biens, certaines banques vont vous imposer l'assurance de la maison, de l'auto et de la santé.... Il y a de quoi réfléchir avant de donner de tels conseils !

dummyfb a écrit le 26/06/2009 à 14:42 :
- Et un article nul de plus sur l'immobilier, un... C'est sûr qu'avec la crise qui ne fait que débuter, on risque de rater le décollage des prix si l'on n'est pas vigilant.. Mais où sont cachés les journalistes en France ?

pipogh a écrit le 24/06/2009 à 06:42 :
- ERREUR INTENTIONNELLE ??: "Pour un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans, Empruntis a évalué à 22,7% l'économie sur le coût total du crédit (58.785 contre 73.920 euros)." Avec une calculatrice financière, 150.000 euros sur 20ans à 4.15% donne un coût total de 221008 ? => coût total du crédit = 71008 !!! Je ne vois pas où comment ils ont trouvé les 58.785 ? ???). Conclusion : SOYEZ VIGILANT AVANT DE SIGNER VOS CONTRATS DE PRETS

Toutou a écrit le 22/06/2009 à 13:47 :
- Si les prix sont montés si haut, c'est à cause de tous ces gogos qui ont acheté à n'importe quel prix et n'importe quel taux. Tous les biens sont encore sur-côtés, il faut attendre encore une baisse significative pour revenir à des prix "raisonnables". Il est anormal d'avoir vu les prix doublés en l'espace de 5-6 ans pour un même bien. C'est comme pour les salaires, n'acceptez pas tout et n'importe quoi !!! L'attente de qq mois peut vous faire des économies conséquentes !!

Parlons vrai a écrit le 20/06/2009 à 13:13 :
- Avec un prêt non fixe du début jusqu au terme,le risque est pris par le client et non le banquier. Empruntis et Mtaux ne sont pas les références de l'immobilier et encore moins des banquiers et je suis stupéfait que des journalistes financiers les considèrent comme tels.Ce sont des chasseurs de pigeons qui veulent plumer. Peut on raser un leur ?

bande de clown a écrit le 20/06/2009 à 13:12 :
- Ils sont gentils et braves ces guguss. Qu'ils me disent ou ils ont trouvé un biens à 150 000 euros! vous vous rendez compte 1 000 000 ff! et on ne trouve rien en région parisienne! j'ai honte des résistance des français, ils ne seront jamais business décidement, quel manque de pragmatisme...