WeWork s'ancre encore plus dans la cour des grands. Vendredi 25 août, le numéro un mondial des bureaux partagés, ou coworking, est devenu officiellement la septième licorne mondiale, à la faveur d'un investissement de 4,4 milliards de dollars réalisé par le géant japonais Softbank, qui valorise l'entreprise autour de 20 milliards de dollars.
| Lire Bureaux partagés : Softbank injecte 4,4 milliards de dollars dans WeWork
La pépite américaine, fondée à New York en 2010 par Adam Neumann et Miguel McKelvey, a trouvé dans Softbank, qui investit à tout-va dans les entreprises innovantes, un allié de poids pour accélérer sa conquête du monde. Depuis sa création, WeWork a déjà rassemblé près de 10 milliards de dollars en capital, dont 7,4 milliards de dollars viennent du seul Softbank, selon la base de données des sociétés technologiques Crunchbase.
WeWork a déjà déployé ses bureaux à louer dans plus de 50 villes et 16 pays, dont les États-Unis, la France depuis avril 2017, le Royaume-Uni, l'Allemagne, Israël, le Canada, la Chine, le Japon, la Corée du Sud, l'Australie ou encore le Mexique. L'entreprise emploie 2.000 personnes et accueille 130.000 utilisateurs chaque jour dans ses locaux.
Pas seulement des bureaux, mais une "plateforme communautaire mondiale" inspirée des codes de la Silicon Valley
Comment diable une entreprise qui loue des espaces de travail -une activité sans barrière à l'entrée, a priori accessible à n'importe quel promoteur immobilier- peut-elle être valorisée presque 20 milliards de dollars, c'est-à-dire quasiment autant que des entreprises à forte valeur ajoutée technologique comme SpaceX et Palantir Technologies ? La valorisation de WeWork a même quadruplé depuis le début de l'année 2015, où elle se situait à "seulement" 5 milliards de dollars. Au point que les débats font rage sur sa survalorisation et que l'entreprise figure parmi les symboles de la fameuse "bulle high-tech" dont on parle depuis des années.
Le secret de son succès réside dans son positionnement et dans sa proposition de valeur. Contrairement à ses concurrents, WeWork ne se définit pas comme une société de services, mais comme une entreprise technologique. Ainsi, elle ne loue pas seulement des bureaux partagés, mais une "plateforme communautaire mondiale", à laquelle se "connectent" les entrepreneurs, les créateurs, les travailleurs indépendants, les PME et les grands groupes. En réalité, WeWork a compris avant les autres l'intérêt d'intégrer au secteur de l'immobilier professionnel les codes et l'état d'esprit de la Silicon Valley:
"La crise économique de 2007-2008 a libéré beaucoup d'espaces dans les buildings. Parallèlement, elle a poussé beaucoup de gens à devenir indépendants ou à lancer leur propre entreprise. Je savais qu'il y avait un moyen de combiner les deux phénomènes", a récemment expliqué Adam Neumann, le cofondateur, au New York Daily News.
Politique tarifaire agressive adaptée à la tendance émergente du coworking
Ce positionnement, doublé d'une politique tarifaire flexible et agressive (les bureaux se louent à la journée ou au mois sans engagement, l'entreprise se revendique "25% moins chère que n'importe quel concurrent à prestations équivalentes") a séduit la catégorie en pleine expansion des indépendants, des créateurs et des entrepreneurs de startups, pour lesquels les baux classiques ont peu adaptés. Ces travailleurs apprécient la flexibilité de WeWork, tout en bénéficiant de prestations haut-de-gamme dignes des grands groupes, comme le café et les boissons à volonté, des espaces de réunion fermés, des cabines insonorisées pour téléphoner, la gestion du courrier et de la réception, et même des fournitures de bureau. Le tout pour, en moyenne, 665 euros par travailleur et par mois.
WeWork a ainsi su saisir au vol la tendance du "coworking", particulièrement en vogue chez les moins de 30 ans, la fameuse génération des "Millennials" qui fuit les entreprises traditionnelles et qui représentera 50% de la population active en 2020. Dans un effet ricochet, la proximité, sur un même lieu, de talents divers, attire des entreprises plus classiques, qu'il s'agisse de PME engagées dans leur transformation numérique et même de grands groupes comme HSBC, la Société Générale, Salesforce ou encore Microsoft et KPMG. Ces dernières y installent une partie de leurs équipes, souvent le département "innovation".
"Le LinkedIn et le Facebook de l'entrepreneuriat"
Aujourd'hui, 35% des utilisateurs de WeWork appartiennent à une PME de plus de 15 salariés. 14% font partie d'un grand groupe de plus de 500 salariés. Le reste se divise entre entrepreneurs et indépendants. Cette mixité créée, selon Séverin Naudet, le directeur général de WeWork France, une "émulation créative puissante" dans les immenses locaux partagés de chaque espace WeWork:
"Nous sommes le LinkedIn et le Facebook de l'entrepreneuriat. 50% des gens chez WeWork font du business ensemble et 70% ont des interactions quotidiennes avec d'autres personnes. Des concurrents et des personnes qui peuvent être amenées à travailler ensemble se retrouvent naturellement. C'est un accélérateur de croissance beaucoup plus puissant pour les PME et les grands groupes que quand vous avez votre département innovation entre les RH et la compta dans une tour à La Défense", expliquait-il en avril dernier au micro de France Culture.
Comme dans la Silicon Valley, WeWork conçoit ses bureaux comme des "espaces de vie", qui doivent donc être pratiques et confortables. Si possible dans un bâtiment historique ou un immeuble au design soigné, que l'entreprise réaménage du sol au plafond. A Paris, WeWork a ouvert en avril dernier un premier vaisseau amiral de 12.000 mètres carrés à La Fayette, dans le 9e arrondissement, doté de près de 200 espaces communs, de bars, de cuisines, de plusieurs terrasses et d'un immense atrium de style Art déco. L'entreprise compte ouvrir un second espace de 7.000 mètres carrés dans le quartier du Sentier, où pullulent les startups, d'ici à la fin de l'année 2017.
Entrée en Bourse et course effrénée à l'internationalisation
Mais le modèle WeWork n'est pas exempt de risques. Non-cotée en Bourse, l'entreprise n'est pas obligée de publier ses résultats. Mais en juillet, son Pdg Adam Neumann a indiqué que le groupe réalise 1 milliard de dollars de chiffre d'affaires par an. Un volume tiré par les grands groupes, qui génèrent 30% des revenus contre à peine 1% il y a deux ans. L'entreprise y voit la preuve d'un "modèle économique viable" et envisage une entrée en Bourse "prochainement".
Mais WeWork brûle du cash à « vitesse grand V » pour financer sa course contre la montre à l'international. En 2016, la fuite d'un document interne révélait des pertes s'élevant à 385 millions de dollars, pour un chiffre d'affaires de 585 millions de dollars. La pépite de New York doit éviter l'éclosion d'une plateforme concurrente qui aurait les mêmes ambitions mondiales, tout en gérant l'inévitable concurrence locale. WeWork ne veut pas d'une situation à la Uber, toujours déficitaire en partie à cause des assauts de son équivalent chinois Didi Chuxing (2e licorne mondiale valorisée 50 milliards de dollars) et de l'américain Lyft, également une licorne.
WeWork mise donc énormément sur l'Asie pour asseoir sa suprématie mondiale. L'entreprise s'y installe de manière agressive depuis un an. Plusieurs filiales ont déjà ouvert à Séoul, Hong-Kong, Pékin ou encore Shanghai. Atout de taille : WeWork peut compter sur ses investisseurs asiatiques Softbank, mais aussi Greenland Holdings, ou encore China Oceanwide, pour lui ouvrir des portes. Son expansion en Chine, enjeu stratégique majeur, reste toutefois menacée par le démarrage local d'Urwork, une plateforme similaire qui a levé en août 178 millions de dollars (150 millions d'euros) pour sa filiale asiatique. La montée en puissance de son principal adversaire à l'international et dans la zone Asie pourrait déstabiliser les projections du groupe américain aussi bien à l'échelle locale qu'internationale : dans trois ans, UrWork prévoit d'ouvrir 160 sites dans 32 villes internationales.
[Cliquer sur l'image pour l'agrandir. Crédits : Statista.]
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