Le marché de l'immobilier ancien subit une crise de solvabilité de ses potentiels acquéreurs. En clair, les candidats à l'achat ont des revenus insuffisants pour couvrir les mensualités du crédit qu'il leur faudrait souscrire pour atteindre le montant demandé du bien immobilier.

L'Observatoire Crédit Logement constate que "l'indicateur de solvabilité de la demande a brutalement décroché dès le début de l'année 2012, au point le plus bas que l'Observatoire a constaté depuis le début des années 2000", en grande partie du fait de la suppression du PTZ+ (voir graphique ci-dessous). Un indicateur qui chute particulièrement en Ile-de-France, où les biens anciens prédominent.

De plus, dans l'ancien, l'apport personnel progresse, mais moins vite que dans le neuf, tandis que les prix cristallisent toutes les tensions (voir graphique). Ils sont en hausse de 1.5% en 2012 (+1.9% sur le seul deuxième trimestre), après + 3.7% en 2011. Le coût relatif des opérations se maintient par conséquent à un niveau élevé : il faut 4.56 années de revenus au deuxième trimestre 2012 pour rembourser son crédit.

Au final, le nombre de prêts accordés liés à une accession dans l'ancien a fortement reculé : -27% en juin 2012 en rythme annuel, contre + 24.8% à la même période en 2011. Sur le seul premier semestre 2012, le total de prêts accordés sur le marché de l'ancien se contracte de 41.3% par rapport à 2011. Une activité en berne, qui correspond au niveau qu'elle avait atteint au printemps 2009.

L'Observatoire remarque que le marché de l'ancien "a été déstabilisé "par le bas" (blocage de l'accession pour les moins de 3 SMIC) et "par le haut" (blocage du marché de la revente).

Plus d'apport pour les acheteurs de neuf

Le marché du neuf chute lui aussi, mais dans une moindre mesure. Les candidats à l'achat sur ce marché ont un apport personnel plus important : cet apport a augmenté de 11.1% en 2012, après +6% en 2011. L'indicateur de solvabilité de la demande se maintient par conséquent à un niveau acceptable, même s'il chute lui aussi en partie à cause de la révision du dispositif PTZ + (prêt à taux zéro), qui ne permet plus à certains ménages modestes d'accéder à la propriété sur ce marché. Mais aussi du fait de l'augmentation de 2.7% du coût des opérations en 2012.

Sur le marché du neuf, le total des prêts octroyés en juin 2012 a baissé de 12.9% en rythme annuel, contre +25.4% à la même période en 2011. Sur le premier semestre, il recule de 21% par rapport à 2011.
"L'ensemble de l'année 2012 devrait ressembler à l'année 2009, ce qui augure des jours difficiles pour certaines professions du secteur", prédit Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest.

Indicateur de solvabilité de la demande sur le marché de l'ancien (base 100 en 2001)

 
Source: Observatoire Crédit Logement / CSA
 

Le prix des logements anciens

Source: Observatoire Crédit Logement / CSA
 

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