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Crédit

Quel type de prêt demander pour un investissement locatif ?

Source : La Tribune.fr - 21/06/2011 | 12:03 - 314 mots  | 
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Un investissement locatif répond à un objectif patrimonial bien précis. Le crédit doit donc parfaitement coller aux attentes de l'investisseur emprunteur afin d'optimiser la finalité de l'opération.
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Aujourd'hui l'emprunteur investisseur dispose d'une multitude de solutions de financement allant du prêt classique au prêt « in fine » dans lequel on ne rembourse que les intérêts, le capital étant remboursé à l'échéance. Deux critères conditionnent le type de prêt à envisager. D'une part, le niveau d'apport personnel investi dans l'opération immobilière et, d'autre part, la capacité d'endettement.

Prenons un client qui achète un bien de 100.000 euros en défiscalisation « Scellier ». Il souhaite un prêt sur 20 ans en amortissable à 4,19 % assurance comprise à taux fixe, soit une mensualité de 616 euros et un coût total du crédit de 147.850 euros. Si ce même client optait pour un prêt « in fine », il mobiliserait pendant 20 ans son épargne sur un placement type assurance-vie. Il va donc devoir emprunter 100.000 euros sur 20 ans avec un taux plus important (4,49 %), soit une mensualité de 374.17 euros. L'intérêt de ce type de prêt est que la mensualité est composée à 100 % d'intérêts : l'impact sur la fiscalité est donc plus important. Le placement servant à rembourser la partie capital va trouver un rendement autour de 3,70 %. En y plaçant 30.000 euros sur 20 ans, l'emprunteur parviendra à reconstituer un capital de 62.043.51 euros. Afin de parvenir jusqu'aux 100.000 euros, il doit verser un complément mensuel de 107.75 euros soit au total une mensualité de 481.92 entre le prêt et l’épargne. Le coût total du crédit revient à 89 800.80 euros d’intérêts et 100 000 pour le capital. Le prêt In Finé a donc toute sa place et toute sa pertinence en terme de conseil car à cela il faut encore ajouter l’impact sur la fiscalité du client qui est nécessairement plus importante. Ce type de prêt est envisageable à partir du moment où le client détient un certain niveau d’apport qui doit osciller entre 30% et 50%.

Jérôme Robin, Président fondateur de VousFinancer.com - 21/06/2011, 12:03  | 
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  • La Tribune a écrit le 23/06/2011 à 12:48 :

    • Le texte a été corrigé. Jérôme Robin s'excuse platement de l'erreur de calcul qui s'est glissé dans l'article.

  • FinanceHumanitaire a écrit le 22/06/2011 à 22:51 :

    • Mr Robin, de grâce et par respect pour votre entreprise censée "conseiller" les gens, demandait à la Tribune de retirer votre article...

  • jld a écrit le 22/06/2011 à 08:22 :

    • cet article est digne du café du commerce mais en aucun cas d'un journal financier. Outre les calculs qui sont faux ( le prêt in fine ne génére qu'une mensualité de 374.17 e et non de 632 e puisqu'il n'y a pas amortissement du capital emprunté), il n'est pas tenu compte de l'effet de levier fiscal et des flux de trésorerie. Navrant !

      • eTudiant a répondu le 22/06/2011 à 15:58 :

        • Je ne suis qu'étudiant... et pourtant je suis offusqué. Comment est-ce possible que des annuités de remboursement d'un prêt in fine soient plus élevés que celles d'un prêt classique? dois-je retourner réviser? @la tribune?

  • FinanceHumanitaire a écrit le 21/06/2011 à 17:32 :

    • Votre raisonnement repose sur un rendement de 3,70 % sur 20 ans pour l'épargne... il existe aujourd'hui des moyens pour avoir un rendement bien plus important et rendre l'opération beaucoup plus rentable avec un In Fine. Sans faire de publicité pour la marque, les contrats d'ass vie de Skandia avec l'option Stop Loss permettent d'avoir un rendement au moins 3 fois plus intéressant... ce qui inverse votre conclusion.

  • Fof a écrit le 21/06/2011 à 14:30 :

    • Pour le prêt in fine les mensualités se réduisent au remboursement des intérêts. Avec les données prises en exemple, ces mensualités seraient de 374. Avec une capitalisation de 110 Euros, le coût mensuel est donc bien inférieur à la mensualité du prêt amortissable. La conclusion de l'article semble pour le moins discutable, sans prendre en considération la création d'un revenu ou d'un déficit foncier et l'imposition des plus value produite par l'assurance vie.

      • Matt a répondu le 21/06/2011 à 20:47 :

        • Cet article n'est pas digne d'un grand quotidien financier et économique. Le contenu est trop basique et ne prend pas en considération la diversité des solutions et supports possibles. Une conclusion aussi catégorique laisse songeur d'autant que l'argument est confus (cout vs. interets financiers + amortissement du capital).

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