Marché de l'immobilier : où en est-on vraiment ? Les réponses

René Pallincourt, président de la Fnaim, répondait à vos questions ce lundi 26 octobre.

Bonjour et bienvenue sur le "tchat". Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir René Pallincourt, président de la Fnaim, qui répondra à toutes vos questions.

Bonjour. Nous allons parler du marché immobilier en général et peut-être de façon un peu plus précise, c'est-à-dire dans ou juste après la période de crise.

Immo2009 : Il est certain que sur IDF et en particulier Paris, l'activité a repris. Pour ma part je suis en recherche; je peux vous dire que les AI ne répondent pas aux téléphones, sont débordés et vous annoncent que les appartements sont déjà vendus. Les marges de négociation, à part sur des appartements en mauvais état ou mal situés, sont faibles. Je ne vois pas de baisse en ce moment. La tension entre l'offre et la demande est redevenue forte. Pensez-vous néanmoins que l'on devrait voir d'ici la fin de l'année une baisse même sur des appartements de bonne facture (immeuble, plan, état..) avec une bourse hésitante et un décalage revenu/ prix immobilier ?

il est certain que le marché est plus marqué par une baisse de l'activité que par une baisse des prix. Les prix à la fin du troisième trimestre 2009, sur les douze derniers mois par rapport aux douze précédents, affichent un recul de 7,8%, alors que l'activité, pendant la même période, a baissé de près de 20%. C'est la conséquence d'une situation assez paradoxale : la baisse des prix conjuguée avec celle des taux d'intérêt a pour effet de resolvabiliser la clientèle, mais pour autant l'indice de confiance des ménages est au plus bas. Cette situation s'explique par la crainte de la plupart de nos clients face au problème de l'emploi.

sieng : bonjour, nous souhaitons acheter un 2 pièces à Boulogne, pour un budget d'environ 280 000?, quel surface pensez-vous que l'on puisse avoir ? Et pour paris sud-ouest?

Ce ne serait pas sérieux à une question si précise ; tout dépend de la qualité du bien, de sa situation géographique... Tout ce que sera à même de faire valoir un professionnel pour l'acquisition d'un grand deux pièces.

Florian : Bonjour, le marché immobilier surévalué bloque la consommation des autres produits. Pourquoi ne pas laisser le marché revenir à une valeur juste afin de permette a tous de se loger décemment sans spéculation, et de relancer la consommation.

Si les agents immobiliers faisaient le marché, ça se saurait. En fait, nous accompagnons le marché pour concilier les intérêts des vendeurs et des acheteurs. Le marché immobilier a la qualité de répondre à des paramètres simples : lorsque l'offre est abondante et la demande rare, les prix baissent ; dans le cas contraire, ils augmentent. Le marché reflète le plus souvent ce qu'est l'économie générale. Le rôle des agents immobiliers consiste aussi à modérer les excès de certains vendeurs, qui n'ont pas intégré le fait qu'actuellement, le marché est dans sa globalité orienté à la baisse. Et de certains acheteurs qui spéculent à la baisse.

GeekArlier : Bonjour, la FNAIM s'évertue à faire croire que la crise immobilière est un mythe. Vous arrivez même à prétendre une hausse des prix de 3% ! H. Buzy-Cazaux a d'ailleurs été remercié pour avoir voulu jouer franc-jeu en annonçant la pauvreté statistique de l'outil FNAIM. Qu'avez vous à répondre à cela ?

Tout d'abord, notre délégué général auquel vous faites allusion a fait l'objet d'un licenciement disciplinaire, qui n'a rien à voir avec les statistiques publiées par la fédération. Pour être plus précis en ce qui concerne la hausse de 3% en avril 2009, elle est établie à partir d'un indice mensuel et a fait l'objet d'un commentaire écrit de la main de celui qui la critique aujourd'hui. Quoi qu'il en soit, cette hausse de 3%, même si elle est confirmée par le marché doit être appréciée de façon prudente. Comme je viens de l'écrire, l'observation est faite au mois d'avril par rapport au mois de mars.
Elle doit être pondérée par l'observation des tendances à plus long terme : le marché était, à cette époque, en baisse de l'ordre de 7% sur un an. Quoi qu'il en soit, cette hausse des prix au mois d'avril, dans un marché toujours orienté à la baisse, a été constatée au même moment et dans des proportions comparables par d'autres acteurs en France, en Europe, aux Etats-Unis...

Olivier : Acheter dans l?ancien aujourd'hui sans intégrer le coût d'une mise aux normes écologiques n'est-il pas une erreur quand chacun sait que le prix de l'énergie va fortement s'enchérir? Quel est le prix moyen au m2 des travaux? Merci de me renseigner sur une fourchette de prix.

Il est généralement admis, dans les groupes de travail auxquels nous participons dans le cadre du Grenelle de l'environnement, qu'un logement particulièrement énergivore justifie de la part de son propriétaire de travaux évalués à environ 12.000 euros pour atteindre une performance énergétique de l'ordre de 150 kw le m²/an.

dichny79 : Bonjour, comment expliquer que l'immobilier a augmenter de plus de 100% en moins de 10 ans sans inflation (notamment des salaires), comme dans certains pays comme l'Espagne et le RU, et que les prix ne vont pas baisser chez nous alors qu'ils ont beaucoup diminué là-bas ? Comment expliquez vous qu'un couple étant dans le 10e percentile de la population ayant les plus hauts revenus ne puisse pas s'acheter une surface supérieure à 60m en petite couronne ?

Les prix ont plus que doublé depuis dix ans, c'est vrai, mais dans le même temps, les conditions de crédit se sont nettement améliorées (baisse des taux de plus de 5 points, allongement des durées de remboursement de plusieurs années), le revenu des ménages a progressé de près de 4% en moyenne chaque année : il faut apprécier cette évolution en termes réels. Ainsi, par exemple, un ménage qui se présente aujourd'hui sur le marché a un pouvoir d'achat logement comparable à celui qu'il avait dans les meilleures années de la reprise.
Il y a une différence essentielle entre l'Espagne et la France. En Espagne, plus de 80% de la population est propriétaire de sa résidence principale, contre seulement 57% en France. Le nombre de prétendants à l'accession à la propriété est donc beaucoup plus important chez nous que dans la plupart des autres pays européens. Cela freine la baisse des prix, parce que la demande reste très importante. Je vous rappelle qu'un des arguments de campagne du président de la République est d'atteindre 70% de Français propriétaires de leur logement.

bubblemax : Dans le marché actuel que dois-je faire: acheter en fonction de mes moyens un 2p que je vais devoir revendre dans 4-5 ans avec l'arrivée d'un enfant, ou économiser et attendre pour acheter directement un appartement plus grand ? Combien de temps faut-il garder son logement pour que l'achat soit favorable à la location ?

Aujourd'hui, et de façon incontestable, la baisse des prix conjuguée à la baisse des taux d'intérêt est très favorable au projet d'acquisition. Sur la seconde partie de votre question, il faudrait savoir comment va évoluer le marché immobilier dans les prochaines années. Pour ce qui concerne la Fnaim, nous pensons -et c'est en tout cas le résultat de notre analyse- que les prix sont en voie de stabilisation. Il est cependant difficile, dans l'environnement économique qui est le nôtre aujourd'hui, de faire une prévision sur cinq ans. En l'état actuel de l'évolution des prix, il est à craindre que, sur une aussi courte durée, la plus-value corrigée de l'inflation ne pourrait compenser qu'une partie des frais annexes à l'achat (frais de notaire, travaux,...). Il est, en tout cas, peu vraisemblable aujourd'hui que la plus-value que vous réaliseriez soit comparable à celle réalisée par un acheteur qui s'est posé la même question au début des années 2000.

sgdf : En tant de professionnel du secteur vous devez savoir que les volumes de transaction, et donc votre chiffre d'affaire, repartira à la hausse uniquement quand les prix auront rejoint le bas du tunnel. Quel intérêt de ralentir cette baisse inéluctable par un discours faussement rassurant ?

Le prix est-il le seul critère pris en compte pour accéder à la propriété ? N'oublions pas que le marché de l'immobilier répond à des besoins, notamment lorsqu'ils sont exprimés par des primo-accédants.
Il faut tordre le cou à cette idée reçue selon laquelle les professionnels tirent les prix à la hausse. Car ces derniers préfèrent, soyez en assuré, réaliser deux transactions à un prix inférieur plutôt que... pas de transaction. Encore une fois, leur rôle est de conseiller la clientèle et de modérer les prétentions à la baisse ou à la hausse tantôt exprimées par les acheteurs et les vendeurs.

Florian : La FNAIM pense t'elle vraiment que la baisse ne pourra pas durée? Pourquoi ne pas communiquer des chiffres sur le revenu/prix immobilier, aucun statisticien de la FNAIM n'arrivent à la même conclusion? Insister à acheter en faisant fortement croire à de futures hausses n'est ce pas irresponsable et a la limite du tolérable? (des désastres humains pourrait en découler, ...)

La polémique entretenue par certains concernant la qualité des observations de la Fnaim est ridicule. Pour vous en assurer, nous vous invitons à calculer la mensualité supportée par un ménage en 2000 aux conditions de prix, de taux et de durée observées à l'époque et faire le même calcul aujourd'hui. Vous pouvez le faire sur fnaim.fr et vous conclurez par vous-même comment apprécier l'évolution de la solvabilité des ménages sans avoir recours à la construction d'un indicateur barbare.
Quant à la qualité des statistiques de la Fnaim, je vous invite à vérifier l'analyse qui a été faite au cours des dernières années par rapport à la réalité du marché. Vous constaterez que, contrairement à d'autres, elles n'ont jamais été contestées par les faits.

weezer4444 : Monsieur, vous semblez justifier l'augmentation des prix de cette dernière décennie par un accès plus aisé au crédit à des taux moindres. J'en déduis donc qu'il ne sert à rien de considérer l'immobilier comme un investissement rationnel (situation, état du bien...) et que seul la politique de la Banque Centrale est susceptible de décider de sa valeur ?

Le chaînon manquant à votre analyse est de considérer qu'un investissement immobilier ne se fait pas la plupart du temps au comptant. Il nécessite le recours au crédit dont les taux d'intérêt sont formés indirectement par le taux principal de la BCE et les conséquences qui en découlent sur la capacité d'achat.

Merci René Pallincourt, le mot de la fin ?

Face à un marché en pleine évolution, la présence d'un professionnel dans l'intermédiatio est une sécurité essentielle pour les acquéreurs et les vendeurs, les propriétaires bailleurs et les locataires. Les professionnels de la Fnaim sont à la disposition de leurs clients pour les accompagner dans la réalisation de leur projet immobilier afin de préserver leurs légitimes intérêts.

 

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Commentaires 18
à écrit le 28/10/2009 à 12:35
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wouais wouais wouais... je ne suis pas bien certain d etre en phase avec René, mais il faut dire que si crise il y a, c'est aussi celle de l'offre : je cherche mais ne trouve pas de bien immo correct, il parait que les proprios attendent pour vendre ...

à écrit le 28/10/2009 à 12:29
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Ce qui est inaceptable, c'est que des personnes comme René Pallincourt, avancent tout et n'importe quoi à un instant "t" et la réalité des mois suivants démontre tout le contraire de ce qu'il a avancé. Le pire c'est qu'il continue ces annonces les mo...

à écrit le 28/10/2009 à 8:48
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Dix questions, un petit tour est et puis s'en va. Bien en résumé, les prix ne baisseront plus ou à peine d'aprés ce pro. Mais bon c'est une simple incantation.

à écrit le 28/10/2009 à 8:01
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La FNAIM cache la vérité aux primos accedants ,les banques demandent un apport et les agences souffrent du manque de bien a vendre, des enseignes de l'immobilier appartiennent aux banques ,les jeux sont tronqués. c'est du bla bla.Dans deux a trois an...

à écrit le 28/10/2009 à 7:41
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Bien sûr Yannick, la mensualité n'a pas changée, on achète le même 2 pièces pour 30 ans au lieu de 10 en 2000! Les banques ne s'en plaignent pas, tu vas me dire... Cette situation est aussi due à la cupidité des gens qui veulent tout, tout de suite e...

à écrit le 27/10/2009 à 21:46
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La situation est grave et la Fnaim tient un discours irresponsable. Les prix actuel de l'immobilier, en Ile de France notamment, sont intolérables pour une partie non négligeable de nos concitoyens: les primo accédents. L?impact du mouvement des prix...

à écrit le 27/10/2009 à 20:35
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Tout ce que René Pallincourt n'est que théorie. Le chômage continue d'augmenter, le pouvoir d'achat diminue. La confiance des consommateurs vient encore de baisser en octobre. Je suis régulièrement les ventes d'appartements dans quelques agences, r...

à écrit le 27/10/2009 à 19:37
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Je suis passé devant la dizaine d'agences immobilières de ma rue cet après-midi... Toutes vides, pas de client, le téléphone, muet, n'avait pas l'air de trop préoccuper le pauvres AI qui semblaient bien dés?uvrées. Cela doit être lié à un phénomène ...

à écrit le 27/10/2009 à 18:30
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Une fois de plus la FNAIM nous sert le discours du tout va bien, il faut acheté. Lorsque que René nous précise qu'il n'y a qu'à aller voir sur les communications passées que la FNAIM avait raision, il y a sérieusement de quoi se marrer ! A-t-il déjà ...

à écrit le 27/10/2009 à 16:35
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si vous voulez que ca baise n'achetez pas bizouzou

à écrit le 27/10/2009 à 16:28
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Il y a 18 mois on nous disait que les prix continueraient de monter car la demande est supérieure à l'offre. >> En conséquence, on nous disait que c'était encore le moment d'acheter. 6-12 mois plus tard on nous disait que les prix se stabilisaient e...

à écrit le 27/10/2009 à 15:45
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12000 euros de frais pour rénover un bien ancien et tout cela pour parvenir à un résultat calamiteux de 150 kw par m2 par an c'est lamentable... Quand on sait que la prochaine norme RT 2012 corresppond à une consommation maxi de 50 kw par m2 par an.....

à écrit le 27/10/2009 à 14:49
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Mr Pallincourt nous dit qu'il ne faut plus attendre, les prix seraient stables. C'est exactement le meme discours tenu ces dernières années, quand les prix montaient, "demain sera plus cher" nous disait-on. Décidément, il ne faut jamais attendre...é...

à écrit le 27/10/2009 à 14:48
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Quoi c'est tout ?? d'habitude il y a au moins deux pages et là à peine 10 questions... Bref, l'argument donné en réponse à Florian est pitoyable. On ne vend pas des maisons a des pris aux extremes limites d'endètement des acquereurs. C'est stupid...

à écrit le 27/10/2009 à 13:40
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Bon René tu causes bien et tu nous vend de l'espoir . Le vrai probléme reste la montée du chomage , est ce que cela pousse vraiment les gens à acheter? Pas si sur ...... Aussi le temps des boutefeux de la hausse n'est pas encore revenu.

à écrit le 27/10/2009 à 13:40
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en réponse à la dernière question de Florian (l'avant-avant dernière question), René Pallincourt nous suggère de comparer la "mensualité supportée par un ménage en 2000 aux conditions de prix, de taux et de durée observées à l'époque et faire le même...

à écrit le 27/10/2009 à 9:55
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Discours ambigüs.. La "crise" est terminée, tout est reparti.

à écrit le 27/10/2009 à 7:36
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Bon, René tu t'en tires bien. Mais on observera la suite des évennements : stats de la FNAIM, évolution des prix, du nombre de transactions etc... Et ton discours nous réconfortes un peu sur les AI. Il est vrai que les prix les plus élevés que je voi...

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