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Prix de l'immobilier : comment négocier ? Retranscription

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Stéphane Romanyszyn, PDG d'Entreparticuliers.com, a répondu à toutes vos questions le jeudi 29 octobre.

Bonjour et bienvenue sur le "tchat". Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Stéphane Romanyszyn, PDG d'Entreparticuliers.com, qui répondra à toutes vos questions.

 

Bonjour, je suis ravi d?être aujourd?hui l invité de la Tribune pour répondre à toutes vos questions sur le marché immobilier, qui est un sujet qui vous passionne.

boun : Bonjour, Pour des 2 pièces à Paris et Boulogne Billancourt dont les prix varient de 250 000 à 300 000 ?, quelle est la marge de négociation ?

Notre baromètre mensuel entreparticuliers.com fait état d'un taux de négociation global d?environ 9%. Cependant il faut se méfier de la première apparence, car si vous obtenez un abaissement de 10% mais que le bien est surévalué de 20%, au final vous avez payé le bien 10% au dessus du marché.

Strapontin : Bonjour, comment faites-vous pour faire face à la concurrence, bien plus connus que vous comme Seloger.com. En somme, quelle est votre plu-value ?

Seloger est un site d agences immobilières. Il faut savoir qu à 85% un propriétaire confie son bien à 1 ou plusieurs agences et passe une ou plusieurs annonces sur un site de particulier. Sur entreparticuliers.com l?acheteur peut donc acheter le bien sans la commission qui est souvent supérieur à 5% ce qui représente des dizaines de milliers d?euros d économie.

Julien : bonjour. Je constate que, sur votre site, des 60m2 sont disponibles dans le Xe pour un peu plus de 500? par mois. Comment cela se peut-il, les prix pour ce genre de biens étant d'habitude compris entre 1300 et 1600? ?

Il faudrait le visiter pour en apprécier le prix. Important il est possible sur notre site de signaler un "abus" en matière de prestation si l?annonce ne correspond pas avec la réalité du bien proposé.

boun : Lorsque la transaction se fait à travers une agence, l?acheteur doit-t-il faire une offre avec des frais d?agence inclus ou exclu, sachant que l?agence devra réduire forcément ses honoraires ?

Les frais d?agence sont inclus. Il est vrai que l?agence peut faire un effort sur ses honoraires. Dans la pratique, cet effort est en général assez minime.

PierreImmo75 : On estime qu'au delà d'un budget de 350K et 400K, les appartements ne trouvent plus preneurs car les budgets des ménages sont limités. Or la demande pour des 5 pièces familiaux restent fortes; donc pour des budgets dépassant largement les 400K ? A Paris et proche Banlieue, à partir de quel niveau de prix les transactions baissent-elles significativement ? Quelle est donc notre marge de manoeuvre en tant qu'acheteur pour des budgets d'appartements familiaux ? Pouvez vous estimer le % de ventes en fonction des fourchettes de prix d'achat (exemple 300/400K? représente 25% des ventes, entre 400K et 500K? = 15% des ventes...) ?

Le marché des appartements familiaux 5 pièces et + à Paris et Banlieue est aujourd'hui complètement bloqué. Il y sur le marché très peu d offres face à une forte demande. Les vendeurs n?hésitent pas à surévaluer leur prix. Et il reste peu de marge de négociation pour les acheteurs du fait de cette pénurie.

cylimages : Bonjour, Peut-on comparer deux biens un neuf et un ancien. Bien sur ces derniers ont les mêmes caractéristiques, surfaces, lieu. Le bâtit de l'ancien est correct globalement. Peut-on associer à ce dernier un pourcentage tel que 20% de moins que le logement neuf ?

C?est un peu comme dans l automobile. Le neuf décote très vite par rapport à l?ancien. En effet en matière d?immobilier le facteur déterminant pour le prix est avant tout l'emplacement..

Immo2009 : Bonjour, Potentiellement acheteur, je suis à la recherche de biens en mauvais état nécessitant de lourds travaux (exemple: rassemblement de deux appartements pour création de duplex, réfection totale, électricité, peintures, création de salles d'eaux et cuisine...) dans des quartiers parisiens prisés. Aujourd'hui les biens affichés étant tellement chers que l'addition du prix du bien et des travaux rend le bien inaccessible. Dans de telles conditions, pensez vous que les propriétaires peuvent accepter une baisse d'au moins 20% à 30% de la valeur du bien ? ou estiment-ils que le prix du bien intègre déjà le coût des travaux ? Quelle stratégie adopter ? Attendre la baisse ou faire des propositions bien en dessous des prix proposés ?

Avant tout chose rassembler deux appartement avec de gros travaux est une opération risquée qui nécessite de s'entourer au préalable de quelques précautions: vis à vis de la copropriété pour l aspect juridique; consulter un architecte pour bien évaluer le coût des travaux. En effet vu le niveau de prix atteint aujourd'hui plus le coût de ces travaux l opération ne sera pas rentable à court terme. Mais si on se projette sur la durée habituelle minimum ( 8 ans) pour apprécier un investissement immobilier, un opération de ce type bien bordée peut avoir du sens.

boun : Comment savoir si le bien est surévalué, surtout si c'est un agent immobilier qui fixe le prix et donc est censé connaître la valeur du bien ?

Le meilleur moyen est de comparer. L?avis d au moins 3 agents immobiliers locaux est une première étape. Vous disposez surtout gratuitement sur entreparticuliers.com d'un historique des transactions depuis un an sur chaque ville par type de bien et tranche de prix pour vous forger votre propre avis.

ELI : Pour l'acquisition d'une maison mise en vente à 455 000 euros avant négociation, que puis-je "décemment" faire comme offre ?

Pour compléter ma précédente demande : je précise que cette maison est en très bon état général mais nécessite des travaux de réfection en peinture et une mise en conformité au niveau de l'électricité....je ne sais pas si le vendeur tient compte de ces paramètres dans le prix....Je veux rester raisonnable pour mon offre mais réaliste par rapport aux prix du marché... car la facture travaux risque d'être relativement lourde....Merci de vos conseils
Comme on l a vu précédemment vous devez préalablement vous renseigner sur les prix des transactions pratiquées depuis un an sur le secteur où se trouve cette maison et intégrer le coût des travaux estimé. Muni de cette petite étude vous pouvez la soumettre au vendeur pour l'éclairer sur les prix du marché. Si il est pressé, il est probable qu il se range à vos arguments et accepte de négocier de manière intéressante.

boun : Comment faire pour bien estimer les travaux ? Faut-il faire appel à un entrepreneur dès la 1ère visite ? Le devis sera-t-il payant ?

Je recommande même de faire appel à deux entreprises. Dans la plupart des cas les devis sont gratuits.

KAJ : Pouvez vous nous donner les variations de prix entre les offres sur votre site et le prix de la transaction... Est ce le prix réel ou que vos annonceurs veulent bien donner librement ?

Dans notre baromètre mensuel entreparticuliers.com nous tenons à la fois compte des prix de vente affiché dans les annonces que nous redressons avec les prix réels du compromis de vente. En septembre on observait qu'un bien sur 3 était vendu au prix initialement demandé. et pour les 2 autres tiers, le taux de négociation moyen était de 9,2%.

GeekArlier : Bonjour, comment expliquez vous l'augmentation folle des prix des années 1998-2007 ? Comment après 150% d'augmentation moyenne pensez vous que nous acheteur allons nous contenter des 10% de baisse déjà actés ? Comment pouvez vous penser que dans le contexte actuel les prix puissent de nouveau augmenter ? (Je ne crois pas à la ritournelle habituelle du manque structurel de logement en France, c'est un faux débat).

Hélas ce que vous appelez la ritournelle est la première cause de cette augmentation des prix de l immobilier en France. A la différence des USA et Espagne dont les prix avaient été poussés par le crédit hypothécaire. Le marché immobilier est comme tous les marchés tant que la demande sera beaucoup plus forte que l offre la tendance restera haussière. Et les corrections passagères comme celle que vous mentionnez ne seront que très légères.

lefonk : Je souhaiterais acheter à Paris mais à un tarif normal. Tout le monde sait qu'il y a eu une bulle et que tôt ou tard les prix redeviendront raisonnables. Pour moi le prix d'un logement doit faire au maximum 200 loyers pour ce même logement (ça ferait 6% brut de rendement si je le mets en location). Je constate que c'est toujours trop haut, et j'hésite un peu à demander une ristourne de 30-40% sur le prix affiché... Faut-il y aller au culot ?

On aimerait tous que nos souhaits soient exaucés et en l?occurrence que les prix immobiliers se corrigent. Mais en particulier sur Paris je crains que ce ne soit pas pour demain. Vous pouvez toujours négocier même si une baisse de 30/40% me parait excessive pour être retenue. Mais comme je l expliquais précédemment vous ne devez pas être obsédé par la seule ristourne. Il est plus important de bien choisir votre bien qui prendra assurément de la valeur lors de la prochaine décennie, notamment dans une ville comme Paris qui restera toujours très attractive.

Dudule : on trouve sur les courbes de Friggit (ADEF) la VRAIE évolution des prix de transaction (insee, notaires) : la balle est clairement dans le camp des acheteurs, leur pouvoir d'achat immobilier n'a jamais été aussi faible ...

La courbe de Friggit est très intéressante sur le plan intellectuel. Mais c est de la théorie. Aujourd'hui la réalité, c'est que les vendeurs ne veulent pas baisser leur prix et c est ce qui crée le blocage du marché. Je suis d accord avec vous que l écart entre l évolution du revenu des ménages et des prix de l immobilier que montre cette courbe est anormal. Mais si vous étiez vendeur, pas pressé de vendre, sans doute auriez vous une autre position.

Flooparis : Quelle est la marge de négociation actuelle moyenne sur l'achat d'un appartement ancien à Paris pour une valeur de 100K?? Quels sont les arguments classiques? Merci d'avance

J?ai précédemment répondu pour les marges de négociation. Par contre un budget de 100K? pour acheter aujourd'hui à Paris me paraît assez faible.

Ranx : On me dit que reporter l'achat tant que les prix baissent me permet d'économiser plus que le coût de mon loyer. Qu'en pensez-vous ? (Exemple : bien à 300k, baisse de 30k par an, loyer de 15k par an).

Tout d abord les prix ne baissent pas autant que çà. Au plus fort de la crise il n ont pas cédé plus de 8% sur un an glissant D autre part, le loyer que vous verser aujourd'hui est à fond perdu; alors qu un achat vous permettrait de constituer un patrimoine prenant assurément de la valeur avec le temps.

Shoo : Il y a 20 ans un salaire d'ouvrier était suffisant pour acheter un pavillon standard sur 15 ans. Aujourd'hui, deux salaires de cadres ne peuvent prétendre à la même chose. Comment l'expliquez vous ?

Vous avez raison mais il s agit comme je l?ai expliqué d un déficit de logement qui devrait être corrigé par une politique d aménagement foncière qui n'est n est pas de mon ressort.

marie : Bonjour, Nous habitons un appartement à Paris et envisageons d'aller sur Rennes (35) en 2010.Quel sont les prix du m² dans la banlieue rennaise (10 km maxi) ? Comment estimer le prix du m² du terrain ? Merci.

Vous pouvez prendre connaissance de manière précise des prix pratiqués dans la région de Rennes sur entreparticuliers.com rubrique historique des transactions.

Merci Stéphane Romanyszyn, le mot de la fin ?

J'ai été ravi de répondre à vos questions. N?hésitez pas à me retrouver sur entreparticuliers.com pour tous ceux à qui je n ai pas pu répondre aujourd'hui. Bonne journée et à bientôt sur Latribune et entreparticuliers.com...

 

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Commentaires

sophie  a écrit le 01/12/2012 à 0:39 :

nous avons fait une offre pour un immeuble de rapport et l'agent immobilier nous dis ere en dessous de ce que désir le vendeur.comment savoir si il a réellement discuté du prix avec le vendeur? je désir le baisser de 10000e merci

John  a écrit le 03/11/2009 à 6:13 :

Est-ce que la centrale nucléaire à Flamanville peut avoir d'influence sur le prix d'achat d'une maison autour d'Avranches ?
Les 2 endroits se trouvent dans la Manche.Merci pour la réponse,John

bobby  a écrit le 02/11/2009 à 14:49 :

il a peur de ne plus pouvoir bouffer au resto !

Dédé73  a écrit le 31/10/2009 à 13:32 :

Les courbes de Friggit ne sont pas seulement une construction intellectuelle. Elles reflètent l'état effectif des transactions, encore qu'elles puissent être discutables puisqu'elles comparent des prix au m2 avant le loi Carrez et après. D'autre part, Là où ce Monsieur nous prend pour des imbéciles, c'est quand il veut nous faire croire que le prix des biens immobiliers n'est pas dicté par la solvabilité des acheteurs. (j'exclus volontairement l'immobilier administré pour NINJA (No Income, No Job, no Assets) comme le sont les logements type HLM) . Et si le nombre de transactions diminuent et que les délais de vente s'allongent depuis 18 mois, c'est bien parce que les acheteurs ne peuvent "boucler" leur dossier de prêt. D'ailleurs, quand on est actuellement vendeur, c'est moins la négociation sur le prix qui pose problème, que la rétractation de l'acheteur de bonne foi qui n'a pu obtenir le prêt qu'il escomptait, souvent parce que la vente de son ancien bien se fait en dessous du prix espéré. Alors, Wait and see, surtout see car les biens à la vente dans PAP ne sont pas toujours "nickel".
Une dernière remarque : ce monsieur est évidemment à la solde des vendeurs. Si on l'écoute, il est normal que tout vendeur réalise une plus-value monstrueuse uniquement parce qu'il est propriétaire. Donc se loger est une opération qui doit rapporter de l'argent. Donc un locataire qui vient voir un propriétaire devrait non pas payer un loyer, mais bien être rémunéré par le propriétaire, puisque se loger ne doit rien coûter mais rapporter du profit systématiquement. Incredible, but true, ins'nt it ?

Dudule  a écrit le 30/10/2009 à 14:55 :

en réponse à la critique des courbes de Frigitt :
la loi de l'offre et de la demande est une construction intellectuelle
la loi de l'offre et de la DEMANDE SOLVABLE est la réalité qui détermine les prix
la courbe en cloche ne fait qu'entamer sa descente

lefonk  a écrit le 30/10/2009 à 9:56 :

bof il n'y a pas grand chose à tirer de ce que dit ce monsieur. C'est à croire qu'il veut que le marché reste bloqué... et bien si tout le monde est content d'où il habite, qu'il reste bloqué, tant pis pour les commissions des "professionnels" !

GRANDISSIMO  a écrit le 30/10/2009 à 9:55 :

Les réponses de ce personnage sont hallucinantes de mauvaise foi : friggit ne vaut rien, les prix ne baissent pas tant que ça, en gros les idiots sont ceux qui n'achetent pas au prix exorbitants actuels...mais bon c'est pas de sa faute si l'offre et supérieure à la demande !
Ce qu'il oublie de dire c'est que sont site n'a aucune plus value :les biens qui sont affichés sur "entreparticulier" sont aussi cher cher qu'en agence immobilière, la plupart des vendeurs ayant intégré dans leur prix de départ les frais d'agence éventuels ! bref seuls les pigeons pensant faire une bonne affaire se font plumer "entreparticulier"

svenska  a écrit le 30/10/2009 à 8:12 :

Personnellement, une interview du Pdg de PAP aurait été plus crédible pour moi. Le site entreparticuliers n'offre pas un grand intérêt à mes yeux. Trop peu de biens à vendre! Dans ces conditions l'opinion de ce monsieur ne pèse pas très lourd!

fred  a écrit le 29/10/2009 à 21:20 :

Enfin quelqu un qui replace les courbes de Friggit à sa place : c est effectivement de la théorie. dans la pratique on voir bien qu en ce moment la loi de l offre et la demandes est la plus forte.

Cela existe encore  a écrit le 29/10/2009 à 20:57 :

Je croyais que cette valeureuse entreprise avait disparu

dudule  a écrit le 29/10/2009 à 18:28 :

les courbes de Frigigit sont autre chose qu'une construction intellectuelle
http://www.adef.org/statistiques/index.htm

ce sont des chiffres officiels repris sur site gouvernemental http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138

Pierre Blanche  a écrit le 29/10/2009 à 17:32 :

Je suis surpris que la Tribune puisse recevoir cette personne qui manque de probité dont sa société à plusieurs procès.

Casimir  a écrit le 29/10/2009 à 13:52 :

Heu, y a quelqu'un qui aurait un résumé du chat ? pas pu le suivre ...

goons  a écrit le 29/10/2009 à 13:39 :

checkez les prix de l'immobilier sur des sites comme drimki.fr ou utilisez leur outil d'estimation immobilière pour vous faire une idée du prix d'un bien.

goons  a écrit le 29/10/2009 à 13:38 :

Si vous avez des appartements ou maisons à estimer, il y a un outil sympa d'estimation immobilière en ligne sur Drimki : http://www.drimki.fr

lefonk  a écrit le 29/10/2009 à 11:11 :

Je souhaiterais acheter à Paris mais à un tarif normal. Tout le monde sait qu'il y a eu une bulle et que tôt ou tard les prix redeviendront raisonnables. Pour moi le prix d'un logement doit faire au maximum 200 loyers pour ce même logement (ça ferait 6% brut de rendement si je le mets en location).
Je constate que c'est toujours trop haut, et j'hésite un peu à demander une ristourne de 30-40% sur le prix affiché... Faut-il y aller au culot?

Dudule  a écrit le 29/10/2009 à 11:10 :

on trouve sur les courbes de Friggit (ADEF) la VRAIE évolution des prix de transaction (insee, notaires) : la balle est clairement dans le camp des acheteurs, leur pouvoir d'achat immobilier n'a jamais été aussi faible

bobo  a écrit le 29/10/2009 à 10:32 :

prudence encore,ns sommes encore dans l'intox.,les permis de construire sont en baisse...les mises en chantier ont encore diminué mais nexity revendique encore 40% de ventes en + par rapport à 08 bien sur...il incorpore les ventes à l'état des invendus et les hors d'eau...on manipule encore les chiffres pour influencer les acheteurs....mais là SECRET DEFENSE..!!!

flooparis  a écrit le 29/10/2009 à 10:10 :

Quelle est la marge de négociation actuelle moyenne sur l'achat d'un appartement ancien à Paris pour une valeur de 100K??
Quelles sont les arguments classiques?
merci d'avance

bdh  a écrit le 28/10/2009 à 13:07 :

à quelle adresse peut-on retrouver le fil de ce chat?

PierreImmo75  a écrit le 13/10/2009 à 7:00 :

On estime qu'au delà d'un budget de 350K et 400K, les appartements ne trouvent plus preneurs car les budgets des ménages sont limités. Or la demande pour des 5 pièces familiaux restent fortes; donc pour des budgets dépassant largement les 400K?.
A Paris et proche Banlieue, à partir de quel niveau de prix les transactions baissent'elles significativement ? Quelle est donc notre marge de manoeuvre en tant qu'acheteur pour des budgets d'appartements familiaux ?
Pouvez vous estimer le % de ventes en fonction des fourchettes de prix d'achat (exemple 300/400K? représente 25% des ventes, entre 400K et 500K? = 15% des ventes...) ?

Immo2009  a écrit le 13/10/2009 à 6:44 :

Bonjour,
Potentiellement acheteur, je suis à la recherche de biens en mauvais état nécessitant de lourds travaux (exemple: rassemblement de deux appartements pour création de duplex, refection total electricité, peintures, création de salles d'eaux et cuisine...)dans des quartiers parisiens prisés.
Aujourd'hui les biens affichés étant tellement chers que l'addition du prix du bien et des travaux rend le bien inaccessible. Dans de telles conditions, pensez vous que les propriétaires peuvent accepter une baisse d'au moins 20% à 30% de la valeur du bien ? ou estiment'ils que le prix du bien intégre déjà le cout des travaux ? Quelle stratégie adopter ? attendrela baisse ou faire des propositions bien en dessous des prix proposés ?