La Tribune

L'existence d'une bulle immobilière divise les experts

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Charles Faugeron  |   -  387  mots
A partir des mêmes données statistiques, l'Insee et le Centre d'analyse stratégique parviennent à des conclusions radicalement différentes.

Les prix de l'immobilier montent facilement mais ils peinent à redescendre », professe Jean Philippe Cotis, directeur général de l'Insee. Selon une enquête Insee Première présentée mardi 17 mai, les prix de l'immobilier ont plus que doublé entre 1998 et 2010 : ils se sont appréciés de 141 % en France, et de 185 % à Paris pour les appartements (voir illustration). En parallèle, le revenu disponible des ménages n'a augmenté lui d'à peine... 43 %. Malgré ce gouffre entre les prix et les revenus, l'Insee ne voit pas de bulle spéculative à l'horizon. Car, selon Jean Philippe Cotis, le marché immobilier français reste unique en son genre.

« En France, on ne note pas une envolée de l'investissement dans l'immobilier, qui aurait pu justifier une embardée et une correction des prix comme celle constatée dans les pays anglo-saxons ou en Espagne après la crise », assène-t-il. En clair, les prix correspondent à une rareté, voire à une pénurie d'offre. « On est davantage du côté de la sphère réelle de l'économie », complète-t-il, rassurant. Une analyse diamétralement opposée de celle publiée le mois dernier par le Centre d'analyse Stratégique (CAS), rattaché au cabinet du premier ministre. Selon lui, la hausse des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2011 pourrait au contraire favoriser l'apparition d'une bulle sur le marché immobilier français. Une bulle qui serait entretenue par les propriétaires, qualifiés « d'immunisés » contre l'augmentation (ils achètent plus cher mais ils vendent également leur bien plus cher) mais qui mettrait les primo accédants sur le bas-côté.

Si cette bulle venait à éclater, les dégâts en seraient toutefois limités, car, contrairement au marché américain par exemple, l'endettement des ménages reste raisonnable. Enfin, le CAS pointe les dangers de la politique immobilière actuelle : « Dans les zones tendues, où le foncier est rare, il faut se demander si une subvention de la demande ne risque pas de conduire à une augmentation du prix », détaille le document, qui évoque, sans le dire, le nouveau Prêt à taux zéro.

En attendant, les premières baisses apparaissent depuis peu. Bulle ou pas ? Réponse dans quelques mois, car le marché immobilier passera au révélateur de la hausse des taux.

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Commentaires

Xxxx  a écrit le 20/05/2011 à 8:23 :

Rapport du CAS : http://www.strategie.gouv.fr/IMG/pdf/2011-04-29-prix dulogement-NA221.pdf

Même si certains centres d'activité connaissent un manque de logement, ce n'est pas une pénurie de logements qui peut expliquer la flambée des prix.

Ce qui est remarquable en france, c'est que l'on se croit toujours a l'abri de tout, et que certains mots du dictionnaire, sont téllement tabou, qu'il ne faut surtout pas les prononcer (Bulle immobiliere, crise, recession,)... Que c'est beau de vivre du lobbying.

Ce qui est etonnant c'est que sur toutes les pubs, ou réalisation de promoteurs, on ne voit que le mot : Investir, Scellier, réduction d'impot. A croire qu'il n'y a que cela qui compte.

Personne ne pense juste a avoir un bien pour sa famille ? juste pour vivre ? le simple fait de vivre, et de pouvoir acheter avec le fruit de son travail, afin de fonder un foyer ou un famille est si loin de la réalité actuelle ?

L'impression que la france, et le monde en générale vie une période bien étrange...

la situation réelle  a répondu le 28/05/2011 à 12:05:

Il n'y a QUE la rareté qui explique de tels records. Un adage connu "Un bien ne vaut que ce que le client veut bien en donner". Pourquoi le diamant est cher ??? Pourquoi un Scrabble de collection numéroté 1 n'a pas de prix. etc etc.. Au moins en immobilier on se loge avec sa famille

La vraie situation de l'immobilier  a écrit le 19/05/2011 à 12:38 :

CONTRE une bulle immobilière :
- L'immobilier est un biens réel contre "fichons/fictions de papier"
- Tous les placements financiers actuels sont de gigantesques bulles :
. monnaie : gonflement de la masse monétaire euro (x5) et du dollar (x100) en dix ans, soit beaucoup plus que l'augmentation du prix immobilier
. obligations d'état : les énormes dettes de toutes les économies développées plombent définitivement les rendements sécuritaires classiques d'obligation d'état, et menacent même les banque et détenteurs d'assurance vie.
. matières premières, actions : seuls les initiés peuvent bénéficier des plus-values. Le particulier se fera régulièrement rincer sur des placements papiers sans valeur (voir tous "les coups d'accordéons" récents)
- faiblesse des rendements des placements financiers (rendement réel largement inférieur à l'inflation, aucune possibilité d'amélioration).
- Immobilier : vraie propriété protégée par le droit et la constitution (et non pas titres de papier susceptible de faillite)
- Economie et stabilité assurée du loyer contre gain très incertain et perte souvent possible de tous autres placements
- Placement "retraite" : mise en location en complément ou remplacement de retraite de plus en plus incertaine
- Rareté des biens réels - matières premières non titrée et immobilier compris,
- Paris : en tant que grande capitale européenne, très belle ville, de très petite surface de qualité, bien couverte par les transports, Paris reste actuellement à un tarif raisonnable pour les investisseurs et clients internationaux.

POUR une bulle immobilière
- diminution du pouvoir d'achat (stagflation) de la population moyenne (mais non des ultra riches)
- Augmentation des taux d'intérêt (mais augmentation à ce jour encore toute relative, et ils pourraient tout à fait baisser de nouveau, en raison même de la stagflation. C'est même très probable si la bulle dollar éclate)

CONCLUSION
- Prix élevés de l'immobilier mais pas de bulle immobilière.
- Les prix immobiliers EN MOYENNE augmenteront certes peu, mais ils ne diminueront pas : ils se diffencieront et connaîtront deux évolutions différentes :
- Quartiers, régions fragiles : avec la paupérisation renforcée de la population française, l'augmentation des inégalités, le chômage, la désindustrialisation, les quartiers fragiles et "insécuritaires" verront leur situation s'aggraver. Le prix de l'immobilier y connaîtra une correction, éventuellement forte,
- Quartiers de qualité, sécurité et/ou dynamique : la sécurité et la qualité des bons quartier fera que le placement d'un bon bien immobilier sera de plus en plus privilégié et de grande valeur, particulièrement par contraste avec la situation économique annexe et l'instabilité de tous les procédés d'épargne papier (monnaie comprise). Le prix de l'immobilier s'y maintiendra, et augmentera dans certains endroits de prestiges. La demande sécuritaire, professionnelle, familiale (bons lycées, prépa etc.) liée au logement augmentera, augmentant mécaniquement le prix de location, et donc rentabilisant les investissements effectués dans de bons logements.
- Il est à noter que ce phénomène a été observé dans les principaux pays qui ont connu les pires crises immobilières : les bonnes valeurs immoblières se sont bien maintenues au regard de toutes les autres valeurs (chute supérieure des placements financiers, ruine de banques). En revanche, les biens immobiliers fragiles, essentiellement mal situés, ont souffert.

CONSEIL
Acheter l'immobilier reste une bonne opération, très sécuritaire et d'avenir, mais visez absolument la qualité d'emplacement au regard de l'avenir civil et économique du pays

Immobilus  a répondu le 20/05/2011 à 11:50:

génial ton avis monsieur le vendeur immobilier!

Bah non !  a répondu le 28/05/2011 à 22:50:

L'immobilier c'est un bon placement quand ça monte, mais comme le reste, c'est la cata quand ça baisse. Par ailleurs, les frais sont très lourds (frais de notaire, ravalement, travaux obligatoires, charges...). Ajoutons à ça qu'il faut 6 mois/un an pour vendre, qu'on est obligé de vendre un appart d'un coup plutôt que quelques actions. Par ailleurs, la fiscalité sur la plus-value immobilière est dissuasive.
Quant à la rentabilité locative, c'est une blague ? Ce sont les locataires et les cautions qui sont surprotégés par la loi (indexation, délais de paiement, trêve hivernale...)

Surpris  a écrit le 18/05/2011 à 22:08 :

L'on ne peut qu'être surpris de cette "opinion" du directeur de l'INSEE. 1) Comme le rappelle avec beaucoup de bon sens jp un peu avant, 70% des achats de neuf sont faits en loi Scellier, par des INVESTISSEURS. L'INSEE est donc complètement à coté de la plaque. 2) L'achat immobilier est fortement financiarisé, très dépendant des conditions de prêts immobiliers, donc très dépendant des niveaux de taux d?intérêt. Les particuliers eux aussi spéculent, achètent par peur que cela monte à l'avenir ou dans l'espoir de faire une plus value. Un peu de psychologie, messieurs de l'INSEE... 3) Les marché est complètement sous perfusion des aides de l'état, Scellier, PTZ etc, qui coûtent 7 milliards par an à l'état. Il serait urgent de supprimer ces aides qui ne servent qu'à faire monter inutilement et dangereusement les prix (et à aider les promoteurs, amis du pouvoir...)

Peu pertinent pour Paris / Haut de Seine  a répondu le 19/05/2011 à 13:27:

Paris et Haut de Seine. L'apport du PTZ est totalement marginal. De même, il n'y a pas eu de programme Scellier sur cette région. En conséquence, ni l'un ni l'autre n'ont eu d'influence réelle sur les prix de cette région, dicté par des conditions réalistes et sécuritaires.
Les taux d'intérêt, plus sûrement, mais leur hausse reste toute relative et fragile (car artificielle, par entente des banques et de la BCE, non par pression économique des agents économiques, surtout compte tenu de la grosse émission d'euro des dernières années). En conséquence, l'immobilier devrait rester élevé dans cette région, car placement le plus sûr, (et le moins incertain :-) du moment.

youpi  a écrit le 18/05/2011 à 18:23 :

De toute façon, si tout le monde était convaincu qu'il y a une bulle, elle n'existerait plus...

çavaurien  a écrit le 18/05/2011 à 18:05 :

Un conseil de spécialiste, n'achetez surtout pas!, vous prendriez pour 25 ou 30 ans de misère; les prix pratiqués actuellement sont de 45 à 70 % au dessus de la valeur du bien.
Attendez quelques mois le crack de la bulle immobilière est imminent!.

frfr  a répondu le 24/05/2011 à 11:51:

dac

Bien d'accord  a répondu le 28/05/2011 à 22:52:

C'est vrai que s'endetter pour 30 ans sur un marché qui baissera nécessairement avant la fin des échéances, c'est suicidaire.

cdg  a écrit le 18/05/2011 à 17:59 :

ah ca me fait toujours rire les gens qui disent que la regle generale ne s applique pas a eux.
Pourquoi le marche immobilier francais est il different du marche US ou espagnol ?
Les prix ont augmente de la meme facon. Les gens ont empruntes de plus en plus pour suivre
On est donc dans le meme cas: une bulle basee sur le credit !

Conseil.Finance75  a écrit le 18/05/2011 à 17:00 :

Vous voulez la vérité la voilà!!!

Je veux pas vous faire paniquer mais si vous avez fait un prêt pour 20ans ou plus, peu importe le bien de votre immobilier vas chuter , il y as bien une bulle immobilière pour infos les statistique de l insee sont bloqués à 2006, les emprunts on exploser après les taux à la banque vont remonter les personnes solvable pour la majorité , on tous fait un emprunt on vous as pris toute vos économie,encore mieux qu'un rada ou un controle policier tout d 'un coup, c'est la crise!!

Les banques l Etat les promoteurs vous remerci, d'avoir vidé vos économies vos salaires, dans de la pierre qui ne vaut même pas la moitié du prix réel!!!

Pouvoir d achat qui baisse,indice de consommation qui augmente au même moment ou depuis 10ans les prix augmentent partout, le salaire à peu augmenter, l immobilier à explosé, les loyers sont peu monté,la banque centrale européenne à fait baissé son taux d intérêt qu'elle remontes actuellement, et tout au long de l'année...

Vendez à perte avant qu'il ne soit trop tard!!! vite vite vite vite !!!! c'est mon seul conseil, on en reparlera dans quelque mois quand tout le monde sera au courant que c'est une bulle,tout le monde vas se précipité pour vendre, pas d acheteur solvable, les prix vont chuter réfléchissez bien pendant qu'il y as un petit doute!!

Marc  a répondu le 18/05/2011 à 20:02:

Et vous, qu'allez-vous faire ? Vendre ?

dico  a répondu le 24/05/2011 à 11:53:

achetez un dictionnaire avant de laisser des messages, vous êtes totalement illisible !! mais je suis totalement d'accord avec votre analyse

ju  a écrit le 18/05/2011 à 16:46 :

Il faut qu'il regarde les chiffres des promoteurs. C'est complètement faux. Le marché du neuf ne fonctionne aujourd'hui qu'avec les investisseurs. Suivant les promoteurs et les programmes, les investisseurs représentent 60 à 70% des acquéreurs. Une véritable envolée de l'investissement jamais vu dans le milieu.
Par contre, aujourd'hui, dans le neuf, ils ne sont plus beaucoup là donc cela créé un problème. Scellier => engouement => augmentation des prix => annulation des effets de Scellier

ajonc06  a écrit le 18/05/2011 à 14:47 :

les prix augmentent beaucoup plus vite que nos revenus: mais où va t'on??
devra t'on bientôt utiliser 50% de ses revenus pour se loger???

non il est temps de mettre carte sur table et de favoriser l'accession à la propriété à l'ensemble des français
les solutions de cette question cruciale pour les français va faire la différence entre les candidats à la Présidence. Il leur sera difficile d'ignorer ce problème et il faut élaborer un programme de construction de logement si le parc est insuffisant ..
La construction reprenant , c'est l'économie qui suit.. et les forces vives de la Nation..
Tandis qu'en ce moment , c'est la prime à la paresse et à la spéculation pour les uns toujours plus riches : toujours plus cher et toujours plus inaccessible pour les autres , de plus en plus pauvres ...Socialement c'est explosif et la bombe doit être désamorcée rapidement par les politiques

phounet  a écrit le 18/05/2011 à 14:42 :

il est faux de dire qu'il y a pénurie de biens, sinon les loyers auraient aussi explosé!!
par contre les professionnels n'ont toujours pas compris que beaucoup de transactions à moindre % valent mieux qu'aucune à fort %
curieux !!!

Mythe  a répondu le 18/05/2011 à 22:12:

Le mythe de la "pénurie de biens" date d'un rapport commandé par .. le Crédit Foncier (partie prenante !!), et réalisé par... deux ETUDIANTS de master de Michel Mouillart (partie prenante ? Quels sont ses liens financiers avec le lobby immobilier ?) !!! Oui vous avez bien lu ! Un rapport écrit par des étudiants, cité comme référence !!! Quelle inepsie, dont personne ne se vante, et surtout pas les commanditaires dudit rapport...

Pas d'accord  a répondu le 19/05/2011 à 13:39:

La France est un pays hypercentralisé : quelques centres d'affaires, et puis une friche désindustrialisée généralisée. Les biens de qualités et bien situés sont donc rarissimes. Par ailleurs, les autres placements ne valent plus rien : bourse, obligation d'état et monétaire : tous sont hautement spéculatifs et l'objet de corrections ultra sévères et régulières destinés à ruiner régulièrement les petits porteurs. En conséquence la pierre bien placée reste, dans ce monde très instable, un bien sécuritaire et rentable sur le long terme.

iCitoyen  a écrit le 18/05/2011 à 12:55 :

Pour les "experts" il n'y a pas de bulle si elle est due aux particuliers car ils estiment que les particuliers ne cherchent pas à spéculer.
Or c'est bien se qui se passe: à force de martelage médiatique pour dire qu'il faut ABSSSSSOLUMENT acheter, les particuliers s'endettent dans des proportions inquiétantes (cf. les chiffres ad hoc sur l'endettement des ménages) alimentant des prix élevés de peur qu'ils ne soient encore plus hauts.

Bizarre  a écrit le 18/05/2011 à 12:52 :

Il y a une contradiction flagrante :
Comment peut-on dire « On est davantage du côté de la sphère réelle de l'économie » tout en notant que les primo-accédants ne peuvent pas acheter.
En gros les acheteurs échangent des m2 vendus à 8000 ? contre des m2 achetés à 8000 ?, mais que se passe-t-il si, faute de primo-accédants, personne n'achète ce qu'ils ont à vendre ?

Tout à fait  a répondu le 18/05/2011 à 22:14:

Vous avez raison. Mais il n'y a rien d'étonnant à cela : ceux qui prédisent que l'immobilier va continuer à monter, ou au pire, stagner, n'ont aucun argument valable. Ils utilisent donc des arguments illogiques et faux, pour convaincre leur auditoire, non pas par la raison, mais par la PEUR et les craintes irrationnelles. C'est un signe de leur mauvaise foi flagrante.

phounet  a écrit le 18/05/2011 à 9:33 :

il est certain que la bulle (car elle existe bel et bien et qu'il n'y a pas pénurie de biens)
est entretenue par les aides détat diverses car elle rapporte beaucoup à certains au détriment des acheteurs; lesquels ne sont pas tous fous et retardent leurs acquisitions!!
le calcul des professionnels et collectivités n'est pas forcément le bon !!!!

hmhm  a répondu le 18/05/2011 à 11:44:

C'est au budget de l'état et des collectivités que ça va faire mal si l'immobilier revient à un niveau raisonnable : Taxe foncière sur la valeur cadastrale, ISF sur la valeurs des biens, droits de mutation en % de la valeur des biens...

Si la crise éclate, ça sera bénéfique pour
- les primo accédants qui pourront acheter,
- les propriétaires, qui paieront moins cher leur m² en plus s'ils déménagent,
- les agents immo (baisse des prix = plus de transaction = plus de com, même à un prix moindre).
- Les héritiers : moins d'impôts sur les successions pour un même bien

Par contre, Etat, collectivités, notaires et fonds d'investissements vont voir une source de revenu récurrente se réduire de façon significative. La sphère public a rapidement trouvé des projets pour dépenser cette manne. La question est de savoir comment ils vont gérer le tarissement de ces sommes astronomiques si les prix baissent (et encore que, pour les droits de mutation comme pour les agents immo, prix bas = plus de transaction = plus de frais de notaires).

Pour ceux que ça interesse : le rapport du comité d'analyse stratégique
http://www.strategie.gouv.fr/IMG/pdf/2011-04-29-prixdulogement-NA221.pdf

http://www1.les-produits-francais.fr/index.php

Stormy  a répondu le 18/05/2011 à 13:21:

@ hmhm : Je ne suis pas tout a fait d'accord avec vous car il y aura plus de perdant que vous ne le pensez. D'abord les primo accédant qui viennent d'acheter seront de grands perdants car ils auront acheté cher un bien à crédit sur une valeur surévaluée qui les bloquera au moment d'une revente future même le nouveau bien aura lui aussi perdu de la valeur et bien sur s'ils peuvent rester propriétaire en déménagent. Enfin l'Etat et les collectivités ne pourront supporter cette perte de revenue suite à la baisse de valeur des biens et seront obligés d'augmenter les taxations en compensation des baisses de valeurs. Donc les propriétaires paieront de plus en plus pour un bien ayant de moins en moins de valeur. Ce qui semble indispensable cette un atterrissage en douceur et progressif du marché immobilier et pas un éclatement brutal.

u189290  a répondu le 18/05/2011 à 13:57:

Pour preciser un peu , il est vrai que la taxe foncière est fonction de la valeur cadastrale du bien . Mais heureusement pour le contribuable la revalorisation annuelle de la valeur cadastrale est basé sur la valeur locative du bien pluto que sur la valeur de vente du bien. La valeur cadastrale a donc plus évolué comme les loyers que comme les prix.
Comme les loyers n'ont pas suivi la folle augmentation des prix il en resulte donc que la bulle immobilière n'a pas généré d'inflation sur le montant des taxes foncières mais qu'inversement un eclatement de la bulle n'entrainera pas non plus de chute de la taxe foncière.

snowman  a répondu le 18/05/2011 à 14:57:

"Ce qui semble indispensable cette un atterrissage en douceur et progressif du marché immobilier ".
Aterrissage grâce auquel les générations montantes et futures auraient désormais le plaisir de s'endetter sur 25 ou 30 ans pour une cage à poules pourrie ?
Non, ce qu'il faudrait pour tout le monde, c'est plutôt construire beaucoup pour augmenter l'offre, et décentraliser.