Immobilier : Miami moins chère que Bordeaux !

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Malgré un net regain de forme depuis le crise des subprimes, Miami reste une ville très attractive en terme de prix. La station balnéaire floridienne est toujours moins chère que Toulouse, Bordeaux ou Marseille !

C'est un marché qui connaît "un boom historique". En 2012, la ville de Miami a vu les investisseurs en recherche de produits immobiliers affluer en nombre, attirés par le prestige de cité balnéaire floridienne. "Le nombre les transactions s'y est accéléré de 14 % sur 1 an (...) les prix ont crû de 10% pour le moyen de gamme à 30% pour le très haut de gamme (...) et les loyers de 30%", a ainsi constaté le spécialiste de l'immobilier de luxe Barnes.
Et pourtant, la pierre à Miami reste très bon marché. La crise des subprimes de 2007 qui a fait fortement chuter les prix dans la ville floridienne, a laissé des traces. Depuis, un effet de rattrapage s'exerce. "De grandes opportunités d'investissement sont nées des subprimes. Depuis 3 ou 4 ans, il y a de très belles affaires à faire à Miami", estime Laura Kijner, directrice communication de KSI Realty, un spécialiste de l'immobilier et gestionnaire de patrimoine, implanté notamment en Floride.

Le prix au mètre carré à Miami deux à trois fois inférieur à Paris

Cette période favorable n'est d'ailleurs pas terminée. "Miami reste un réel investissement judicieux car le prix au mètre carré est 2 à 3 fois inférieur à des villes telles que New York ou Paris et généralement inférieur à celui des villes françaises comme Bordeaux, Marseille ou Toulouse, à 3000 euros le mètre carré pour des biens de qualité et à 5 à 6 000 euros pour des biens haut de gamme", indique Barnes.
Il reste en fait "entre une et deux belles années avant que les prix de l'immobilier à Miami ne reviennent à leur niveau d'avant crise", prédit Laura Kijner. 
Deux belles années encore, mais "un investissement, s'il est réalisé maintenant, qui peut prendre 40% en 4 ou 5 ans", estime pour sa part Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

La complexité des saisies hypothécaires

Plus concrètement, un investisseur potentiel peut accéder à deux types de biens immobiliers sur le marché de Miami : "les biens classiques, qui appartiennent à des propriétaires voulant vendre ; et les saisies hypothécaires qui existent sous deux formes, les "foreclosure" et les "shortsale"", explique Laura Kijner. Ce que les américains appellent "foreclosure" sont des biens qui ont été saisis par les banques à la suite de la crise des subprimes et dont les propriétaires ont été expulsés. Ces appartements ou maisons peuvent parfois être laissés à l'abandon pendant plusieurs mois. C'est pourquoi Laura Kijner conseille plutôt -sans exclure "les foreclosure"- les "shortsale" qui sont des biens réquisitionnés par les banques mais qui sont toujours occupés par leurs anciens propriétaires. Reste qu'in fine, quel que soit le type de saisie hypothécaire, la marge de négociation sera quasi inexistante pour l'acheteur face à la banque, car il se retrouvera concurrencé par une multitude d'autres acquéreurs potentiels. 

L'investissement à Miami peut générer, en cas de location du bien, "un retour ou un rendement supérieur à 7% net dans certains cas", indique Laura Kijner. La Floride bénéficie de dispositifs fiscaux particulièrement avantageux : pas d'impôt sur les revenus des particuliers (résidents ou non) dans cet Etat sachant qu' au niveau fédéral, le taux marginal maximal est de 39,60%. L'impôt sur les sociétés est lui de 15%. Laura Kijner conseille d'ailleurs, avant d'investir en Floride, de créer une société du type SARL ou fondation.

La construction reprend

Les Européens restent très présents en Floride et ceux originaires de la zone euro profitent d'un taux de change particulièrement favorable en ce moment . Les sud-américains de Colombie, du Venezuela, ou du Brésil, ainsi que les Russes, les Chinois et les Canadiens contribuent également à l'augmentation de la population de 10% en 5 ans. Ce qui a "permis d'absorber de 2007 à 2012 l'ensemble des biens disponibles qui sont aujourd'hui tous occupés soit en résidence principale, soit en résidence secondaire dans les quartiers résidentiels", indique Barnes. Du coup, la construction a repris à Miami, comme partout sur le territoire américain. L'année passée, les permis de construire ont en effet rebondi de 30% et les mises en chantier de 28% aux Etats-Unis. Ce qui fait de 2012 la meilleure année pour la construction résidentielle depuis 2008.
 

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Commentaires
a écrit le 10/06/2013 à 22:29 :
Les everglades de Miami c'est 45 minutes de route, et il est pas dur de voir des centaines d'alligators. Je ne sais pas ou tu as ete te perdre, mais t'as rate quelque chose.
Les prix sont peu cher, et le marche est en pleine expansion.
Cependant, en Janvier l'eau reste un peu fraiche (a mon gout, mais pour un francais l'eau est bonne ;) ) mais tres belle.
a écrit le 06/04/2013 à 9:02 :
La Floride c'est vraiment super, la nourriture est moins chère qu'en France, le bord d'océan est magnifique malgré quelques algues sur les plages de sable plus ou moins doux et hélas souvent privées, le caviar coule à flot les autoroutes sont quasi gratuites, on pourrait enfin se défendre contre les connards et les plombiers qui bossent mal avec une arme,....mais il vaut mieux être riche...les pourboires c'est hyper chiants,, malheur aux pauvres comme bientôt en france, Ils parlent un espagnol et un anglais compréhensibles (contrairement aux anglais). Il y a vraiment de belles blacks et hispano.
a écrit le 24/03/2013 à 12:09 :
j'étais en janvier en Floride, très déçue, à part les Everglades, et encore, rouler une journée pour voir 2 oiseaux et 3 alligators, c'est nul .., et pour se faire soigner, faut se lever de bonne heure .. la Floride, le mieux pour l'apprécier, c'est de la voir à la télé .. en Floride, on vous sert des oranges de Californie, mais bon ..
a écrit le 24/03/2013 à 8:57 :
Mon coeur ne balance pas, la Floride est agréable, il y a de la place, c'est international. Pour la retraite, c'est vraiment pas mal. Les américains sont très défensifs en conduite, la vie y est moins chère qu'en France et le melting pot américain est pas mal. Si on parle anglais, on n'a aucun problème.
a écrit le 23/03/2013 à 22:42 :
bravo Juppé
a écrit le 23/03/2013 à 17:07 :
Pas bien ces médias qui excitent la fuite des capitaux. Ceci dit, il n'y a pas de comparaison entre un joyau millénaire comme Bordeaux et Miami cité balnéaire commerciale.
Réponse de le 23/03/2013 à 17:46 :
un musée qui sert à rien quoi.
a écrit le 08/03/2013 à 10:07 :
Tout dépend de ce que l'on achète, avec un appartement à $100,000 il ne faut pas s'attendre à grand chose. Personnellement j'ai acheté une villa neuve à $300,000 et ça s'est loué tout de suite à bon prix, et la villa a déjà pris pas mal de valeur...c'est comme dans tout achat immobilier il faut bien regarder ce qu'on achète et se renseigner un maximum avant et il y a de bonnes affaires à faire...
a écrit le 07/03/2013 à 18:45 :
On a acheté un appartement pour 100 000$ il y a un an, mais ça ne vaut pas vraiment la peine. Beaucoup de charges et comme on dit au dessus, si vous n'êtes pas résident sur place il y a une grosse retenu.
Et puis "l'expert" qui dit que ça va repartir dans 1 an ou 2, c'est vraiment du vent.
En plus Miami est une des pires villes des USA. NY, ou même SF ne se compare pas, du reste c'est beaucoup plus cher, la qualité se paye.
a écrit le 07/03/2013 à 10:03 :
Allez d'abord vous promenez/visitez la Floride. N'oubliez pas la loi "stand your ground" !! et aussi il y a plus de 300 millions d'armes a feu en circulation pour 350 millions d'habitants.
a écrit le 07/03/2013 à 9:39 :
Investimmo International vous invite à découvrir les nouvelles opportunités en Floride sur son site spécialisé dans la recherche de biens immobiliers.
NOUVEAU :
Mieux que des photos ou qu'un enregistrement vidéo, à présent pour visiter nos biens dans les moindres détails tranquillement de chez vous devant votre PC ou sur votre I Phone.
N?hésitez pas à nous joindre pour fixer un RDV grâce au formulaire de la rubrique : contact.

Réponse de le 07/03/2013 à 14:11 :
"Une nouvelle vie vous attend dans les colonies de l?espace ; Saisissez la chance de tout recommencer à zéro au paradis de l?aventure" ?Un climat de rêve? ?.Toutes les possibilités de vous recycler vous sont offertes." - Blade Runner, film de 1982
a écrit le 06/03/2013 à 16:43 :
vous oubliez de dire que le jour ou vous revendez (pour les étrangés) vous payerais 20% de taxe sur la vente , donc vos calcul de gain sont a revoir .
Réponse de le 07/03/2013 à 4:41 :
les taxes sur la vente sont comprises
Réponse de le 08/03/2013 à 10:10 :
Ca dépend si on tombe sous le coup de la loi FIRPTA ou non, c'est une retenue à la source de 10% sur le prix de vente du bien mais uniquement si on déclare les revenus comme non commerciaux donc on peut l'éviter facilement,

Comme partout on est soumis à la taxation sur les plus-values immobilières mais le taux marginal est de 20% et l'on est censé être réimposé en France pour la différence avec le taux Français (34,5%) donc ça reste en France que l'on paye le plus...
a écrit le 06/03/2013 à 16:00 :
Je suis expatrié à Miami depuis plus de 10 ans. De part mon expérience, je peux vous dire que le marché immobilier de Miami propose encore de bonnes opportunités. Par contre comme le dis le commentaire précédent, la plus part des meilleures affaires (surtout pour ce qui est investissement locatif avec bon rendement) se fait dans les quartiers populaires. Dans ces quartiers, les habitants n'ont pas forcément les moyens d'acheter, donc ils louent, et le cout de la location est assez cher à Miami. C'est justement ce qui est intéressant. Je vous laisse mon adresse email, n'hésitez pas à me contacter si vous avez une question : [email protected]
Réponse de le 07/03/2013 à 0:02 :
Bonsoir emmanuel, j'ai 23 ans et je voudrais m'installer à Miami, mais je me demande comment est la mentalité là bas, comment c'est pour une frenchy... Je doute encore beaucoup, mais j'en ai marre du froid et de la mentalité parisienne...
Réponse de le 07/03/2013 à 15:40 :
Helena, je t'invite à m'envoyer un email avec tes questions. J'y répondrai avec plaisir.

bonne journée
a écrit le 06/03/2013 à 13:27 :
En résumer, l'immobilier français est complètement surévalué et l'immobilier présente des opportunités depuis son effondrement de 2008.
L'article devrait préciser que lorsqu'on achète un bel appart dans un condominium, les charges sont très élevées par rapport à la valeur du bien (gardiennage, entretien parties communes,...) et comme beaucoup de proprios sont fauchés, ils ne paient plus les charges, et soit les autres raquent, soit le condo se dégrade et l'appart perd toute sa valeur.
L'investissement peut être effectivement d'une très belle rentabilité mais cela s'accompagne logiquement d'un risque très élevé.
Enfin, parler de Miami comme d'un marché homogène est absurde. Même si on peut faire de belles affaires dans les quartiers prestigieux tels que Coral Way ou Coconut Groove, sur quoi est calculé le prix moyen au m² de l'article ? des pavillons tout juste corrects dans les quartiers latinos ?
Réponse de le 06/03/2013 à 14:34 :
Bah non, l'immobilier français n'est pas surévalué. Les prix dépendent de là où l'on achète.
Réponse de le 06/03/2013 à 15:47 :
Vous, vous n'avez pas jeté de coup d'oeil sur le marché depuis au moins 10 ans...Et vous n'avez pas lu l'article ni même ceux qui l'ont précédé sur le même sujet, l'immobilier...
a écrit le 06/03/2013 à 7:04 :
attention, l'article n'indique pas qu'il peut y avoir des frais annexes d'un achat immo à Miami!!! bon nombre des biens immo sont dans des résidences sécurisées dont le coût du "syndic" sont bien plus élevés qu'en France (gardien de sécurité+concierge+jardinier (qui tond tous les 3 jours votre pelouse+services annexes (laveur de voiture)...)
Réponse de le 08/03/2013 à 10:13 :
Sur les appartements en effet il y a beaucoup de charges et ils ne rigolent pas avec leur pairement, il faut aller sur les villas individuelles au moins on est seul maître à bord...
a écrit le 05/03/2013 à 21:55 :
A quand l'éclatement de la bulle ? Immobilière en France, et boursière aux USA... Bientôt un super feu d'artifice !!!
Réponse de le 06/03/2013 à 0:21 :
Bah, vous l'attendez depuis tellement longtemps ! Ne renoncez pas : bientôt le grand soir ! C'est sûr, et cela récompensera toutes vos absurdes privations volontaires :))
Réponse de le 06/03/2013 à 0:36 :
Mais oui, cela vient ! Tout va péter sauf toi, et ce sera tellement justice : tout le monde est méchant, et toi tu es tellement gentil !
Réponse de le 07/03/2013 à 14:01 :
On ne se prive pas trop en achetant pas aujourd'hui ;-). C'est plutôt l'inverse qui est vrai.
Réponse de le 24/03/2013 à 16:04 :
@bulle. on peut penser que au vu de ce qu'il se passe en France aujourd'hui et surtout depuis quelques mois chômage, récession qui arrive, baisse des rémunérations votre pronostique soit avéré, Il suffit de voir le ratio salaire/prix immo pour s'en convaincre et surtout la chute historique des ventes immo malgré des taux d'intérêt très bas. Par contre plus réservé quant à l'éclatement du marché boursier US.
Réponse de le 24/03/2013 à 17:22 :
C'est sûr que tant qu'il y aura des dizaines de milliards de dollars injectés tous les mois par la FED dans le systèmes financiers pour rassurer les marchés, les prix en dollars ne pourront que monter. En revanche, que vaudra le dollar d'ici quelques années ? La FED joue avec le feu, et avoir des investissements en dollars risque de devenir hautement risqué.
a écrit le 05/03/2013 à 19:24 :
OK, c'est juste la province, mais ça c'est de la baraque de Miami.
Et pour les afficionados de la "bulle", le prix de cette bicoque a été multiplié par *8* en 20 ans.
http://www.trulia.com/property/1071784946-1220-S-Ocean-Blvd-Palm-Beach-FL-33480
Réponse de le 05/03/2013 à 19:48 :
OK - je me suis bien battu, mais bon, le plus cher que j'ai trouvé à Bordeaux, c'est quand même 70 millions de dollars moins cher que le prestige à Miami :
http://www.transactions-de-prestige.fr/annonces/achat-de-prestige/hotel-particulier/bordeaux-33/54133085.htm
a écrit le 05/03/2013 à 19:03 :
Juste quelques petites choses à savoir avant d'investir:
- Il est vrai que certains programmes immobiliers semblent très attractifs, mais ils peuvent être situés dans des zones qui le sont beaucoup moins: loin de tout mais près des moustiques.
- Les taxes annuelles sur l'habitation sont généralement très élevées, elles sont fonction de l'emplacement, de la surface et aussi des éléments de confort, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Dans certains quartiers, elles peuvent s'élever à plusieurs centaines de milliers de dollars par an, et elles sont évolutives.
-Enfin, s'il est vrai que certains quartiers sont à éviter (mais en général on n'a rien à y faire et on n'y va pas), je me sens en sécurité à Miami, plutôt davantage qu'à Grenoble qui est ma ville d'origine.
a écrit le 05/03/2013 à 18:45 :
C'est sympa Miami on est bien placé pour voir arriver les tornades et autres tsunamis !
Réponse de le 07/03/2013 à 16:47 :
Il n'a pas de tornades ni de Tsunami a Miami mais plutôt des ouragans ! Il faut peut etre penser a revoir ses cartes de géographie !
a écrit le 05/03/2013 à 18:26 :
Ben oui, ça fait longtemps que l'immobilier en France, c' est un placement qui rapporte, une rente quoi.
a écrit le 05/03/2013 à 16:39 :
Quand je vois des maisons à 40 000 euros, je me demande pourquoi les prix sont encore aussi haut en France ???? ( exemple : http://www.immobilieramiami.fr/annonce-immobiliere-miami,47.htm ) On marche sur la tete !!
a écrit le 05/03/2013 à 16:07 :
Et de toute façon, avec tout ce qu'on voit dans les Experts, je suis pas près de quitter Bordeaux... Ha ? y'a les Experts Bordeaux, maintenant..?? ;-)
Réponse de le 05/03/2013 à 17:02 :
@yvan: et à Bordeaux, il y a Juppé l'expert des experts et la mafia de Miami c'est de la petite bière à côté :-)
a écrit le 05/03/2013 à 15:31 :
Faut juste pas confondre Palm Beach (prix au m2 entre trois et cinq fois plus élevé qu'à Paris - certaines villa sont absolument hors de prix) et la "petite Havane" : ancienne belle villa en bois de style néo-coloniale, "petits travaux" à prévoir. Armement lourd conseillé. 80.000 USD. Une affaire...
Réponse de le 05/03/2013 à 22:30 :
@savoir..: on te parles pas de Palm Beach, mais de Miami !!
Réponse de le 06/03/2013 à 0:19 :
Palm Beach est l'extension chic de Miami - Miami qui est plutôt "prolo".
Réponse de le 06/03/2013 à 2:10 :
Tout comme Neuilly est l'extension chic de Paris, mais c'est pas Paris, ni le 93 :-)
Réponse de le 06/03/2013 à 10:22 :
C'est cela qu'il faut expliquer au gens : quand on leur dit : achetez votre logement à Miami, eux ils imaginent Palm Beach, parce que c'est ce que l'on montre à la télévision. Pour cela qu'il faut bien indiquer la différence : Palm Beach, luxueux et totalement inabordable pour un français, au delà des prix même parisiens. Et puis le vrai Miami, prolo, et dont certains quartiers, que l'on a vite fait de croiser involontairement sont bien plus dangereux que n'importe quel lieu du territoire français. Là, notamment, vous trouvez évidemment des pavillons à moins de 100.000 USD.
a écrit le 05/03/2013 à 15:24 :
http://www.voyage-webguides.com/floride/Visiter_Miami.html" : Bienvenue dans la capitale américaine de la fête ! Précisons tout de suite que cette agglomération de près de 6 millions d'habitants est duelle. (...) Miami Centre est donc une ville très cosmopolite, très orientée latino. Passés du statut héroïque de la lutte anticommuniste, du temps de l'URSS, à celui de l'oubli aujourd'hui, les cubains sont au centre d'un quartier fantastique, Little Havana, mais où délinquance et trafic de cocaïne semblent être ancrés pour longtemps. (...) - Miami a donc un taux de criminalité très élevé. Sortir des zones touristiques est en conséquences vivement déconseillé, surtout la nuit. Faites attention à ne pas trop exhiber votre matériel photo/vidéo dans certaines zones.
a écrit le 05/03/2013 à 15:12 :
Miami / Wikipedia : "Le Grand Miami englobe de nombreuses municipalités qui lui prêtent une allure à la fois urbaine et rurale (...) . Ce pôle urbain, dont certains quartiers montrent une forte concentration de populations noires, est aussi francophone par sa minorité haïtienne, qui cumule les legs de la pauvreté. " - Conclusion : si tu veux zoner, tu viens me voir, j'te trouve le même dans le Grand Paris, tu connés le "neuf cinq" ?
Réponse de le 14/03/2013 à 19:26 :
si Wikipedia permettait de faire des copier/coller pour écrire des commentaires intelligents et sans FOTES D'ORTOGRAF CA SOEURAIT CAEN MEME MIEUX NAN ?
a écrit le 05/03/2013 à 15:01 :
Il reste encore beaucoup d'opportunités d'investissement mais pas forcement là ou on s'y attend. Dans les quartiers populaires on trouve souvent les meilleurs rendements. Je suis expatrié a miami depuis 13 ans contactez moi si vous avez des questions sur l'immobilier [email protected]
a écrit le 05/03/2013 à 13:30 :
Mais la question par rapport à bordeaux, est-ce que bordeaux est soumis au même risque météorologique que Miami ?...


Il y a bien des raisons sur cette faiblesse du marché us...

http://fr.wikipedia.org/wiki/Miami#Climat


Avoir qu'une "simple vue" sur ce genre de cas en oubliant bien des variables est l'apanage de bien des pros du secteur...
Réponse de le 05/03/2013 à 15:02 :
N'importe quoi.
Arriver à expliquer que bordeaux et plus cher que Miami à cause du climat, fallait le faire!!!
Sans doute un Agent immobilier qui peut nous expliquer qu'un F3 miteux en région parisienne est un excellent investissement car on y prêt de la tour d'Eiffel.
Réponse de le 05/03/2013 à 15:33 :
Ben le climat fait pourrir les bicoques en bois. Et le bois pourris, dans les quartiers en question, c'est encore pire que le bois normal, parce que les balles le traverse encore plus facilement.
Réponse de le 05/03/2013 à 18:46 :
Anti, réfléchis comme un consommateur et pas comme un vendeur, risque d'avoir à faire à un cyclone sur bordeaux et à miami ? Les points négatif sont nombreux concernant Miami... Sans compter le reste dans les avantages...

De plus, construction en bois, bon le climat est "sympa" dans l'ensemble, mais voilà quoi, c'est plus des cabanes que des maisons...
a écrit le 05/03/2013 à 12:37 :
on a acheté dans les Keys pour une bouchée de pain 85 m² pour 50.000 dollars tout compris il y a 3 ans Des voisins adorables et serviables un cadre magnifique les pieds dans l'eau Attention toutefois il y a bcp d arnaque des biens poourris au sens premiers du terme car si les biens ne sont pas entretenus avec la chaleur et l humiditée tout pourri trés vite surtout tout ce qui est climatisation (intenable sans ca)
Réponse de le 05/03/2013 à 15:00 :
Et votre assurance risques naturelles se monte a combien chaque annee ? L'impot foncier local ?
Réponse de le 05/03/2013 à 15:55 :
les crocodiles dans les caniveaux sont-ils compris dans le prix ?
a écrit le 05/03/2013 à 11:37 :
Cela veut dire que les habitants de Bordeaux, Nantes, Marseille sont plus riches que les propriétaires des grandes villes américaine.
Réponse de le 05/03/2013 à 13:35 :
Heu... juste non ! Ca signifie simplement que l'immobilier est trop chère chez nous ! C'est simplement que pour une somme donnée, les habitants de Miami mettront une part moins importante dans leurs logements que nous. Ca n'a rien à voir avec la richesse des uns et des autres !
Réponse de le 05/03/2013 à 13:39 :
plus riche quand tu vends ....(si tu vends)
plus pauvre si t'achetes
encore plus pauvre si t'achetes le credit qui va avec et qui te suivra 25 ans ...
Réponse de le 05/03/2013 à 14:00 :
l espoir fait vivre ;-)
Plus vrasemblablement, ca prouve que le marche immobilier francais est surrevalue et que la bulle qui est en train d exploser va faire de sacre degats
Ca a baisse de combien en floride (40 % ?)
a écrit le 05/03/2013 à 11:29 :
Vive le publi reportage ! Et apres les directeurs de journaux et journalistes se demandent pourquoi plus personne n'achete leurs feuilles de choux remplies de publicites deguisees ...
Réponse de le 05/03/2013 à 13:05 :
Oui, évidemment. Mais en même temps il faut bien que La Tribune - gratuite sur le web - se finance ! Et qui ira croire une telle énormité ? Évidemment, il serait préférable d'indiquer "publireportage" et si l'on voulait faire preuve d?honnêteté d'ajouter "à l'attention de gogos crédules prêts à être plumés"
Réponse de le 05/03/2013 à 13:42 :
+ 1000.......Très belle pub, l'article ne dit rien sur le Visa US qui est impossible de l'obtenir pour une résidence même en retraite. Bonne chance pour les investisseurs.
a écrit le 05/03/2013 à 11:09 :
ça prouve que l'on marche vraiment sur la tête, en France !!!!!!
Réponse de le 05/03/2013 à 13:08 :
+1

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