Acheter et revendre un bien immobilier en quelques mois tout en faisant bénéficier à ses actionnaires d'une réduction substantielle de leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF), c'est possible. Seuls sur ce marché de niche, les associés du petit promoteur immobilier Noxaxia ont ainsi réussi à profiter pleinement du dispositif ISF-PME de la loi TEPA, votée en 2007 sous Nicolas Sarkozy. "Sans la loi, nous n'aurions pas pu nous développer autant", juge Joachim Azan, associé fondateur de Noxaxia.

Un appel public à l'épargne pour des PME

Concrètement, le petit groupe rachète des biens immobiliers à bas prix, avant de les réhabiliter ou de les transformer en logements, en bureaux ou en hôtels, et de les revendre quelques mois plus tard.  De 2 ans pour un logement, le temps de détention normal d'un bien par Novaxia passe à  3 à 5 ans pour les hôtels, le temps pour ce groupe de 25 salariés de développer un fonds de commerce.  Pour acheter ces biens, Novaxia s'appuie sur des appels publics à l'épargne à destination de plusieurs PME qu'il créé. Ainsi en 2013, six PME ont été lancées. Elles pourront lever jusqu'au 12 juin prochain un maximum de 2,5 millions d'euros chacune. Ce, pour être éligible au dispositif ISF-PME de la loi TEPA.

Une réduction d'ISF de 50% du montant de l'investissement

Agréées par l'Autorité des marchés financiers (AMF), ces six sociétés permettent en effet aux souscripteurs de bénéficier d'une réduction fiscale imputable à leur ISF de 50% du montant de leur investissement, et plafonnée à 45 000 euros. Ils o,nt également droit à une réduction de leur impôt sur le revenu de 18% du montant de leur souscription, "plafonnée à 9 000 euros pour une personne seule et à 18 000 euros pour un couple marié", indique le prospectus de l'AMF.

En revanche, compte tenu des règles qui s'appliquent à la réduction ISF, les investisseurs sont tenus de conserver leurs actions jusqu'au 31 décembre de la 5ème année suivant l'année de la souscription, s'ils veulent bénéficier de l'avantage fiscal.  En parallèle, les PME peuvent revendre et racheter des biens immobiliers ou des hôtels quand elles le souhaitent. Elles n'ont pas l'obligation de détenir les sous-jacents pendant une durée quelconque.

L'opportunisme comme base du modèle économique

"La base de notre modèle est l'opportunisme", indique Joachim Azan. "Nous ne pouvons pas nous mettre à acheter comme tout le monde", ajoute-t-il.  Les associés du groupe écument donc les ventes aux enchères pour dénicher les bonnes affaires. Ces événements ont pour intérêt de ne pas être très prisés des grands groupes institutionnels, car celui qui remporte le bien mis en vente n'a que 45 jours pour payer le prix de son acquisition ; "un délai trop court pour ces institutionnels", estime Joachim Azan.
En parallèle, Novaxia s'intéresse aussi à la cession de biens immobiliers par l'Etat qui "va vendre 1300 biens dans les deux prochaines années", ajoute le fondateur de Novaxia. Les faillites d'entreprises qui sont contraintes de vendre leurs bureaux peuvent aussi parfois faire les affaires du petit promoteur qui reste cependant très prudent. Chaque année, sur "350 à 400 dossiers" étudiés, Novaxia n'en sélectionne "que 4 ou 5", explique Joachim Azan. Et en cette période incertaine où les prix de l'immobilier pourraient baisser de manière significative, Novaxia adopte une position d'attente.
 

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