Les périodes d'invendus ont toujours suscité un sentiment d'effroi chez les promoteurs immobiliers. Et malheureusement pour eux, il semble bien que leurs pires criantes ne soient en train de refaire surface. Les chiffres du premier trimestre 2013 publiés ce jeudi par leur Fédération (FPI) montrent en effet que le volume du stock de logements achevés non-vendus est passé en un an de 5% à 8% de l'offre commerciale, alors que celle-ci a crû de 12,2% sur la même période. 81 361 logements neufs étaient ainsi disponibles à la vente fin mars 2013.
Pour écouler ce stock, il faudra désormais 15,1 mois de commercialisation, contre 12,7 mois pour le stock d'il y a un an. Le marché perd clairement de son dynamisme. "La structuration de l'offre en témoigne (...) la part des logements en projet (43% de l'offre commerciale) est désormais inférieure à celle des logements en cours de construction", indique la FPI. Ce qui accroît mécaniquement les risques d'invendus.
Pourtant les français manquent de logements...
L'accroissement des stocks des promoteurs peut interpeller car les français manquent cruellement de logements. Le besoin annuel est en effet estimé par un large consensus à 500 000 habitations. La période actuelle ne devrait donc pas créer d'excès d'offre.
Oui mais voilà, cette offre ne convient pas du tout à la demande. Principalement parce qu'elle est trop chère. En 12 mois, l'Observatoire de la FPI a enregistré une baisse du prix de vente moyen dans le neuf de seulement 1,3% sur l'ensemble du territoire à 4033 euros du mètre carré.
Plusieurs raisons expliquent ce maintien des prix douloureux pour les ménages. D'abord le durcissement des critères d'octroi de crédits des banques, qui demandent désormais aux promoteurs que la moitié des logements soient pré-vendus avant le lancement des opérations pour apporter leurs financements. Une part élevée qui empêche certaines opérations de se faire.
Ensuite, la quasi-impossibilité pour ces promoteurs de vendre les logements à des prix inférieurs à cause du niveau trop élevé de leur prix de revient, majoritairement constitué du prix du foncier et du prix de la construction. Le gouvernement a dans ce cadre pris une série de mesures d'urgences qui vont petit à petit améliorer les choses.
Enfin, la crainte des promoteurs de ne pas vendre ne les incite pas à lancer des opérations. Ce qui autoalimente la pénurie d'offre.
Les promoteurs freinent leurs opérations
Il est vrai qu'en ce moment, les promoteurs préfèrent freiner leurs opérations. Les mises en ventes de logements neufs au premier trimestre ont enregistré "un recul spectaculaire de 33% par rapport au 1er trimestre 2012 et atteignent leur plus faible niveau depuis début 2009", indique la FPI.
Les ventes de logements neufs ont pour leur part reculé de 6,9% à près de 16.000 unités lors du premier trimestre 2013. À ce rythme, le président de la FPI, François Payelle, craint que le nombre de ventes soit inférieur à 70.000 en 2013. En dessous, les conséquences pourraient être désastreuses pour l'industrie du bâtiment notamment.
Le potentiel intéressant du dispositif Duflot
Le salut pourrait venir de l'investissement locatif, qui vient pourtant de vivre un de ses pires trimestres en 2013, avec une baisse des ventes aux investisseurs privés de 23% à 4.165 unités.
Le démarrage timide du nouveau dispositif d'investissement locatif "Duflot" n'est en fait pas surprenant. "Il y a une traditionnelle phase de latence lors d'un changement de dispositif", indique François Payelle, qui a en revanche constaté un redémarrage significatif en mars.
Le gouvernement espère que 40.000 logements seront vendus grâce à ce dispositif en 2013, alors que les professionnels de l'immobilier prédisent entre 25 000 et 27 000 ventes.
S'approcher de l'objectif du gouvernement est cependant encore réalisable, selon François Payelle. Le "Duflot" est en effet ciblé vers le logement locatif intermédiaire, sur lequel une grande partie de la demande se concentre aujourd'hui. Or, "les investisseurs souhaitent avant tout que les biens dans lesquels ils investissent soient demandés par le public le plus large possible", estime François Payelle. Une demande à laquelle le "dispositif Duflot répond bien", ajoute-t-il. D'autant que la réduction d'impôt qu'il permet -plus importante que celle du Scellier- compense la relative perte de rentabilité due au plafonnement des loyers.
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