Politique du logement : Hollande fait-il vraiment le ménage ?

Entre la création d'un statut clair du logement intermédiaire et l'accent mis sur la fluidification des transactions, le président de la République a annoncé des réformes structurelles nécessaires au regard de l'ampleur de la crise. Reste cependant à les mettre en œuvre.
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Après une année 2012 morose, les professionnels de l'immobilier s'attendent au pire en 2013. Tous types de logements confondus, la barre des 300.000 logements construits pourrait ne pas être atteinte cette année, bien loin de l'objectif initial de 500.000 fixé par le gouvernement, qui n'a cependant été atteint qu'au début des années 1970. On estime qu'il manque aujourd'hui 1 million de logements en France, alors que la fondation Abbé Pierre ne cesse de répéter que 3,6 millions de personnes sont mal-logées.
La situation allant de mal en pis, le gouvernement et sa ministre du Logement Cécile Duflot ont été contraints de prendre des mesures importantes, depuis longtemps réclamées par l'opinion, mais qui n'avaient, depuis que les prix de l'immobilier se sont envolés, pas pu être mises en ?uvre.
C'est le président de la République François Hollande en personne, qui, par deux fois, en mars à Alfortville et vendredi dernier à Paris devant les professionnels du bâtiment, a détaillé les mesures phares que son gouvernement prendrait pour sortir la France de la crise du logement.

Créer un statut pour le logement intermédiaire

Il va ainsi s'attaquer au gouffre qui sépare - dans les zones tendues - le secteur du logement social régulé par l'Etat du secteur libéralisé. Ce, en créant par voie d'ordonnance un statut du logement intermédiaire, destiné aux classes moyennes, qui viendra ainsi s'immiscer entre les deux vieux mondes.
Son émergence paraît indispensable, ne serait-ce qu'au regard des chiffres : 1,7 million de demandeurs de logements sociaux sont sur file d'attente, dont 520.000 en région parisienne, 170.000 en Rhône-Alpes et 130.000 en Provence-Alpes-Côte d'Azur, les trois régions les plus tendues. Sur ces 1,7 million, 1,17 million correspondent à une "demande externe de ménages qui aujourd'hui éprouvent des difficultés à se loger dans le parc privé, dans des conditions d'hygiène et de sécurité souvent insatisfaisantes", indiquait le ministère du Logement.
En face, le prix moyen au m2 d'un logement non conventionné en région parisienne atteint des sommets à environ 5.500 euros du m2. À Paris, le prix moyen s'élève même à 8.200 euros du m2.
Toujours en Ile-de-France, le constat est similaire concernant les loyers. La location d'un logement du secteur libre coûte ainsi deux à trois fois plus cher qu'un logement HLM, selon les villes et les quartiers.
Les ménages qui habitent dans des HLM ne voient donc pas l'intérêt d'en sortir si c'est pour payer beaucoup plus cher ailleurs. Alors qu'en parallèle, nombre de ceux qui vivent dans le secteur libre sont asphyxiés.
Le logement est en effet le poste le plus important dans le budget des ménages. En moyenne, il pèse pour 25% de leurs dépenses. Cette part peut croître fortement dans les zones tendues. Ce, à un moment où le pouvoir d'achat des ménages, pierre angulaire du moral des français, est durement affecté.

Créer 100.000 logements intermédiaires en 5 ans

La création d'un statut du logement intermédiaire, conventionné, fait donc sens. Il desserrerait la pression sur le logement social et donnerait de l'air au pouvoir d'achat des ménages.
Les professionnels du secteur estiment que la construction de 100.000 logements intermédiaires dans les 5 prochaines années est nécessaire pour subvenir aux besoins de la population.
Mais pour que ces habitations affleurent, le retour des investisseurs institutionnels (zinzins), qui se sont désengagés massivement ces quinze dernières années du logement résidentiel, semble indispensable.
En effet, ni les promoteurs, ni les bailleurs publics n'ont la capacité financière pour assumer seuls la production adéquate de logements intermédiaires. Reste que les "zinzins", pour la plupart cotés en Bourse, doivent rendre des comptes à leurs actionnaires, qui jugeaient jusque-là que l'investissement dans le logement intermédiaire, où les loyers sont plafonnés, n'était pas assez rémunérateur.

Une TVA à 10% et exonération de la TFPB

Conscients de cet état de fait, les pouvoirs publics vont prendre des mesures pour limiter la pression fiscale sur ces investisseurs. Le président de la République a ainsi annoncé vendredi devant la fédération du bâtiment, comme nous l'indiquions fin mai, une baisse de 20% à 10% du taux de TVA pour l'investissement dans le logement intermédiaire. Une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans est également à l'étude. À tout cela devrait s'ajouter la possibilité pour l'investisseur de revendre son immeuble au bout de 15 ans à un bailleur social, une condition indispensable pour lui permettre de réaliser une plus-value.

Les zinzins affluent

Séduite par ces annonces, une demi-douzaine de grands collecteurs d'épargne s'est invitée à la table des négociations. C'est le cas de l'assureur Allianz, de l'institution de prévoyance Malakoff Médéric, de la filiale du Crédit Agricole Predica et de l'assureur-vie public CNP Assurances.
Le retour de ces zinzins, qui plus est vers un type de logement adapté aux besoins des ménages, constitue "un changement de paysage considérable" dans le monde du logement, estime un professionnel du secteur.

Choc de simplification pour construire plus vite

En parallèle, la lenteur des constructions immobilière exaspère. Ce qui ralentit inutilement l'ajustement de l'offre à la demande, vecteur de baisse des prix. Prenant le sujet très au sérieux, le président de la République a annoncé une batterie de mesures radicales pour opérer un "choc de simplification".

L'Elysée est ainsi convaincu par la nécessité de raccourcir les délais des procédures de constructions de logements pour fluidifier le marché. Le chef de l'Etat s'est fixé, lors d'un discours à Alfortville en mars, deux grands objectifs. D'un côté, diviser par trois les délais de procédure - par voie d'ordonnance - en simplifiant et en fusionnant "les différentes étapes des procédures applicables en matière d'urbanisme". De l'autre, diviser par deux les délais de traitement des contentieux. En effet, de nombreux recours abusifs sont déposés chaque année contre les permis de construire par des tiers qui n'ont pas d'intérêt direct à agir. Aujourd'hui, 25.000 opérations sont ainsi dans l'attente d'une décision des tribunaux administratifs.

Toujours par voie d'ordonnance, des dérogations aux règles d'urbanisme seront prises pour faciliter la construction dans les zones tendues. Elles concerneront principalement l'Île-de-France pour transformer des immeubles de bureaux vacants (2,5 millions de m²) en logements ainsi que pour surélever des immeubles de logements. "De même, les obligations de stationnement fixées aux constructeurs ne pourront pas être supérieures à une place de parking par logement dès lors que leur projet de construction est prévu à proximité d'une gare ou d'une station de transport collectif", indiquait en mars l'Elysée. Ce qui a réjoui les professionnels des secteurs du bâtiment et de l'immobilier.

Pas de nouvelles normes d'ici deux ans

Ils le sont d'autant plus depuis que le chef de l'Etat s'est engagé à instituer un moratoire de deux ans sur l'instauration de nouvelles normes techniques. Un sujet défendu de longue date par les acteurs du bâtiment. Eux qui demandent du temps pour pouvoir intégrer ces normes dans leur coût de revient. En outre, des normes existantes seront simplifiées dans les prochaines semaines.

Modifier la fiscalité pour fluidifier les transactions

Plus récemment, c'est en matière de fiscalité que le président de la République a souhaité mettre l'accent. Vendredi 14 juin, lors des "24 heures du bâtiment", il a exprimé son intention d'accroître l'abattement sur les plus-values de cession pour les résidences "non-principales" à court terme. Le but étant de fluidifier le marché des transactions au plus vite.
Un abattement exceptionnel pour l'année 2014 a été annoncé par François Hollande. Celui-ci pourrait même "s'appliquer dès le 1er septembre". Le nouveau système reposera également sur un abattement constant dans le temps et non plus progressif avec les années, rendant mécaniquement plus intéressant qu'actuellement la cession d'un bien immobilier à court terme.

La stratégie sera la même pour la fiscalité sur les terrains à bâtir. Comme l'annonçait François Hollande devant les professionnels du bâtiment, la fiscalité existante pour ce foncier privé "fait que si l'on veut payer le moins d'impôts possible, mieux vaut attendre le plus longtemps possible avant de vendre le terrain". En conséquence, les pouvoirs publics vont "revoir cette fiscalité, pour faire le mécanisme inverse. Ce sera d'autant plus avantageux que le terrain sera vendu dans un délai court. Et d'autant plus dur, et donc désavantageux, si le terrain est vendu dans un délai long", a expliqué le président de la République.

Eviter les effets d'annonce

Il est désormais temps de passer des paroles aux actes. Si tout se passe bien, les mesures prises par ordonnance pourront être appliquées dès l'automne, alors que d'autres attendront le premier janvier 2014 et la future loi de finance pour voir le jour.
Reste que le risque que toutes ces mesures proclamées ne soient qu'effets d'annonce existe. Le gouvernement n'est, par exemple, pas à l'abri d'une opposition farouche des services du ministère de l'économie aux aides fiscales qui doivent être accordées aux investisseurs institutionnels souhaitant faire du logement intermédiaire. Surtout si la conjoncture se dégrade et met la signature de la France en mauvaise posture.
De même, rien ne dit que les mesures prises pour fluidifier la construction seront efficaces sur le terrain, tant la décentralisation complexifie les procédures administratives.
Enfin en matière de fiscalité, le budget 2013 prévoyait déjà des mesures analogues à celles récemment annoncées par le chef de l'Etat. Or, le Conseil constitutionnel avait censuré ces dispositifs en décembre dernier.
En tout état de cause, les 6 premiers mois de l'année 2013 auront marqué les esprits des acteurs du secteur du logement. Entre crise profonde et annonces de mesures de retournement, tous sont sur le qui-vive et attendent des jours meilleurs.

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Commentaires 38
à écrit le 27/06/2013 à 8:42
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Il y a 25 ans j'ai acheté un appartement dans le sud de la France 83 000 euros; aujourd'hui il en vaut au moins 250 000. Soit près de 3 fois sa valeur initiale. D'abord merci l'euro, mais on ne me fera jamais croire que cette augmentation est justifi...

à écrit le 25/06/2013 à 16:30
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Pour rester dans la lignée du titre de l'article : Qu'on lui donne un balai et un serpillière. Cela fera partie de sa boite à outils !

à écrit le 21/06/2013 à 6:16
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Taxer les terrains à bâtir ? Les blabla de FH les propriétaires ont vu à qui ils ont à faire et même s'il ramène SA fiscalité à 22 ans, il ne va pas encore assez loin pour faire bouger les propriétaires ! La preuve : c'est lui qui craque, avant les p...

à écrit le 20/06/2013 à 8:42
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Si ramener les pv a 22 ans est une bonne mesure de bon sens qui peut débloquer le marché , inverser les pv sur les terrains a batir et rendre cette pv jamais exoneree dans le temps va au contraire freiner les ventes : j ai toujours pas compris la d...

le 20/06/2013 à 11:06
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Au contraire, des propriétaires de terrain vont être incités à vendre. réfléchissez quel intérêt de conserver un terrain à bâtir qui ne sera jamais exonéré plus il est conservé? Le but pour l'Etat, c'est de rendre disponible des terrains à bâtir au p...

le 21/06/2013 à 5:35
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Vous devez (sans aucun doute) être un agent immobilier : sachez que les propriétaires savent faire le dos rond, et attendre des jours meilleurs ! Vous voyez bien que nos POLITIQUES commencent à "craquer" vu que de 30 ans, c'est 22 ans. Mais tout ça n...

à écrit le 19/06/2013 à 19:13
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"" 3,6 millions de personnes sont mal-logées. "" <-- ca veut dire qu'il y a 3.6 millions de gens qui dorment sous les ponts, ou ' juste' 3.6 millions de gens qui ne sont pas contents de ce qu'ils ont?... moi, j'ai pas la piscine au milieu de mon salo...

le 19/06/2013 à 20:15
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« création d'un statut clair du logement, fluidification des transactions, réformes structurelles... ». tout ça, nous n'en avons pas besoin ! Car MME. la Ministre de l?Égalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, se dit écologiste. Je su...

à écrit le 19/06/2013 à 18:07
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Pauvres propiétaires ! qui doivent supporter des charges prohibitifs après s'être privé pour acquérir un bien. Vivement que je retourne en HLM

le 19/06/2013 à 18:25
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Vas y : ça fera baisser les prix des logements pourris qui ont pris 150% artificiellement !

le 19/06/2013 à 19:46
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Pauvres propriétaires incapables de payer 1000 euros d'impôts locaux quand les premiers loyers tombent à 6000 euros par an en région parisienne...

le 19/06/2013 à 19:57
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Triste! mais beaucoup de proprios aiment bien encaisser, mais faut pas leur parler de sortir de l'argent, pour entretenir! certains laissent même dépérir leurs biens, c'est dire! on en ficherait au plafond, qu'ils y resteraient collés !!!

à écrit le 19/06/2013 à 16:32
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Ce gouvernement met en place une véritable politique choc en matière de logement. Il fait ce qui aurai dù être fait depuis des années!!! Quand j'entends maintenant l'opposition critiquer ces mesures alors que durant les années où ils étaient au pouvo...

le 19/06/2013 à 18:42
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tout a fait d'accord, il etait plus que temps d'agir. Juste un chiffre, en 2011, le prix du m² etait de 3800 euros en moyenne en France pour à peine 1300 euros en... Allemagne. Rien que ce chiffre explique beaucoup de nos difficulté; Des logements p...

le 19/06/2013 à 19:45
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Cher Danub, Vous oubliez différentes choses. 1/ Ici on est en France pas en Allemagne. 2/ En Allemagne on est sur d'avoir les retraites , en France c'est beaucoup moins sur. 3/ L'immigration est plus forte en France 4/ Pas sûr que les impots , taxe...

le 19/06/2013 à 20:11
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cher amaldo, je desolé mais votre commentaire c'est n'importe quoi

le 19/06/2013 à 21:42
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+1

le 20/06/2013 à 0:24
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A Amaldo : Pour les retraites en Allemagne, ce sera très dur en Allemagne, en raison du vieillissement très prononcé de la population. Il y a eu une réforme il y a quelques années et pas mal de retraités ont pris des emplois à temps partiel à 320 eu...

le 20/06/2013 à 1:31
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@amaldo Sauf qu'en France être propriétaire de son logement est un signe extérieur de richesse et comme on n'aime pas les riches on fiscalise à mort! Beaucoup de propriétaires se mordent les doigts du fait des impôts locaux excessifs pratiqués par d...

à écrit le 19/06/2013 à 15:13
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les bailleurs privés ne se lancent plus dans l'investissement immobilier, trop taxé et locataires protégés comme un cégétiste à la SNCF

le 19/06/2013 à 21:50
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ça c'est sur

le 20/06/2013 à 8:59
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D'accord avec vous.

à écrit le 19/06/2013 à 14:08
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sauver le logement ? arrêtons toute forme de subvention à la construction privée concentrons les aides à l'habitat social public locatif et la première acquisition taxons les plus values à la vente pour tout bien immobilier (principale ou professionn...

le 19/06/2013 à 14:40
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Intégration des PV à l'IR, défalquées de l'inflation et des travaux (sur présentation des factures), pour les résidences secondaires et principales. Pas de PTZ pour l'ancien, voire pas de PTZ pour le neuf, y compris pour les primos, ce sont des mesur...

le 19/06/2013 à 15:03
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@Cédric et @@Cédric Pourquoi a-t-on besoin de logements sociaux en France? Les français sont-ils en transit dans le pays qui les a vu naître?

le 19/06/2013 à 15:49
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Très bonne réflexion,l'exonération des plus values (même sur la résidence principale)est contre productive pour l'économie du pays. Il faut arrêter de taxer les investisseurs en actions,assurances vie etc... Cela crèvera la bulle immobilière,car les ...

le 19/06/2013 à 16:22
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Pas compris votre commentaire. En quoi les habitants de logements sociaux sont-ils en transit ? Il est vrai que la construction de logement social n'est pas la panacée, cela coûte à la communauté évidemment. Mais malheureusement croire que le parc p...

le 19/06/2013 à 16:39
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Arrêtons la construction frénétique de logements sociaux et la distribution de subventions directes ou indirectes. Redonnons la possibilité de se loger dans des biens de qualité à des prix corrects. Comment ? Par une fiscalité des revenus fonciers en...

le 19/06/2013 à 17:20
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C'est un v?u pieux. Je ne crois pas que cela suffise à ramener les loyers libres à un niveau accessible à tous. Et je le regrette.

à écrit le 19/06/2013 à 14:07
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L'arrivée de Cécile Duflot est pour moi un vrai espoir ; alors qu'il y a de nombreux bureaux et autres locaux vacants en région urbaine sous tension , il est souhaitable d'utiliser le bati existant tout autant que de vouloir sortir de terre de nouvea...

le 19/06/2013 à 14:48
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Cécile Duflot ? Elle voulait bétonner la france entiere avec son truc fiscal, curieux pour une écologiste. Par contre devant ses revirements continuels, elle a amené bien des gens de la construction au chomage. Quand on évoque des mots réquisition et...

à écrit le 19/06/2013 à 13:59
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virer tout ses copains d aucune fonction qui occupent aux frais du contribuable des centaines de logements .. ex... EN 1 er ..sa concubine ...

le 19/06/2013 à 15:12
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et chevènement avec son HLM à Paris ...

le 19/06/2013 à 18:29
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et beaucoup d autre les logements sociaux sont squattés aVIE par des gens qui nont rien a y faire un grand ménage s impose ........il faut dénoncer ces PROFITEURS

à écrit le 19/06/2013 à 13:52
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Point positif, l'exécutif prend conscience de l'ampleur de la détérioration des conditions d'accès au logement, du blocage résultant de la sur-taxation des plus-values et des contraintes administratives pour la création de nouveaux logements. Point i...

le 19/06/2013 à 14:11
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unique point positif qui compte pour françois Hollande, ces amis constructeurs nationaux vont enfin pouvoir reprendre leur travail et faire encore plus d'argent qu'avant...Main d'oeuvre d'europe de l'est, matériaux acheté en gros auprès des fabricant...

le 19/06/2013 à 14:59
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@éee Cela ne fait pas 10 ans que les socialistes ont disparus des affaires car ils sont majoritairement présent au plan local et les promoteurs ils les connaissent tous puisque la taxe foncière est très lucrative!

à écrit le 19/06/2013 à 12:31
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Qui ferait le ménage habillé tel un croque-mort le jour d'un enterrement?

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