Que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, le marché de l'immobilier français s'est gelé au début de l'année 2013. Le nombre de mises en chantier au premier trimestre s'est notamment écroulé de 11,2 % par rapport au même trimestre de l'année précédente.
De même dans l'ancien, l'indice Notaires-Insee indiquait que les transactions s'étaient contractées lors du premier trimestre, puisque le nombre de ventes réalisées entre avril 2012 et mars 2013 est estimé à 663.000, soit un repli de 6,2% par rapport au niveau des transactions constaté sur l'ensemble de l'année 2012.
Ce gel des transactions intervenu tôt dans l'année a fait craindre le pire aux professionnels du secteur, qui tablaient sur un nombre de ventes inférieur à 600.000 en 2013, soit plus de 200.000 de moins que lors des années les plus fastes.
Les quatre derniers mois particulièrement favorables en matière de fiscalité
Depuis, le ministère du Logement s'est activé pour redynamiser le marché immobilier français grâce à une batterie de mesures, dont plusieurs ont été intégrées au projet de loi "ALUR", qui sera examiné à partir du 10 septembre 2013 par les députés.
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Les différentes annonces de la ministre du Logement Cécile Duflot depuis le début de l'année ont ainsi eu pour mérite de faire repartir le marché du neuf au deuxième trimestre (+8% des mises en chantier).
Mais pour rattraper le retard accumulé au premier trimestre, il faut davantage. Le salut pourrait cependant venir des quatre derniers mois de l'année, qui seront particulièrement favorables en matière de fiscalité de plus-values immobilières.
Modification du système des abattements pour les résidences non-principales...
Dans l'ancien notamment, le ministre du Budget Bernard Cazeneuve a récemment annoncé une réforme des plus-values dégagées lors des cessions de résidences non-principales pour soutenir les transactions à court terme.
Concrètement, à compter du 1er septembre, le système des abattements pour durée de détention va être modifié. Ils passeront à 6% par an à partir de la 6ème année de détention du bien, puis à 4% la 22ème année pour aboutir à une exonération au terme de 22 ans, au lieu de 30 ans actuellement, comme l'avait indiqué François Hollande sur M6 en juin,
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Le bulletin officiel des finances publiques a précisé le 6 août qu'un barème différent sera également appliqué pour les prélèvements sociaux (15,5%) : à compter de la 6ème année de détention, l'assiette imposable sera ainsi réduite de 1,65% par an, puis de 1,60% la 22ème année et de 9% par an à partir de la 23ème année. Ce qui mènera à une exonération totale au terme de 30 ans. Enfin, une fois les abattements pour durée de détention retranchés, un abattement fiscal exceptionnel de 25% sera appliqué sur les plus-values des cessions effectuées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
... et suppression pour les terrains à bâtir ?
En revanche, pour les plus-values de cession de terrains à bâtir, le gouvernement ne compte pas offrir de cadeaux fiscaux au-delà du 31 décembre 2013. Après cette date, les abattements existants pour durée de détention devraient être purement et simplement supprimés. Il ne serait alors plus possible pour un propriétaire d'espérer être exonéré de plus-value après 30 ans de détention d'un terrain. A ce jour, lors de la cession d'un terrain à bâtir, la plus-value réalisée est imposable au taux global de 34,5 %, dont 19 % d'impôt sur la plus-value et 15,5 % de prélèvements sociaux. Ensuite, un abattement progressif pour durée de détention s'applique, conduisant à une exonération totale de la plus-value immobilière après trente ans de détention.
En souhaitant supprimer ces abattements pour les promesses de vente signées après le 31 décembre 2013, le gouvernement affiche clairement sa volonté d'inciter les propriétaires de terrains nus à revendre le plus rapidement possible. Ce, pour libérer du foncier qui se fait très rare dans les zones les plus tendues où la demande surpasse largement l'offre de logements. Les effets d'une telle mesure en termes de mises en chantier ne se feront en revanche pas ressentir en 2013, mais plutôt en 2014.
Il n'est cependant pas encore certain, qu'après examen du projet loi de finance 2014, ce dispositif d'abattements pour durée de détention de terrains nus soit totalement supprimé. Il n'est pas à exclure qu'il puisse être, comme pour les plus-values de résidences non principales, remplacé par un autre dispositif. Mais il ne fait aucun doute qu'en attendant, les propriétaires ont intérêt à vendre.
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