Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) ne se résume pas uniquement aux mesures polémiques qui visent à encadrer et à garantir les loyers. La ministre du logement Cécile Duflot a effectivement intégré dans sa loi d'autres mesures de poids qui ouvrent de meilleures perspectives.
Sans conteste, la réforme du plan local de l'urbanisme (PLU), le principal document à disposition des élus pour définir leur politique du logement, va apporter une réelle avancée. Il sera désormais obligatoirement élaboré au niveau intercommunal et non plus au niveau communal. Cette mesure est nécessaire pour lutter contre le "malthusianisme foncier" de certains maires qui préfèrent ne pas élaborer de programmes de logements, de peur de se faire sanctionner aux prochaines élections par leurs administrés, car selon l'adage "un maire bâtisseur est un maire battu".
Les maires ont davantage intérêt à favoriser l'implantation d'entreprises sur leurs sols
Les mois avant les élections, cette situation atteint d'ailleurs un paroxysme, comme peuvent le vérifier en ce moment les promoteurs immobiliers : "Il n'y a plus de nouveaux projets engagés sur des opérations de promotion depuis le 1er septembre", constate ainsi Marc Gédoux, président du promoteur immobilier Pierre Etoile.
Et même dans les périodes non polluées par des échéances électorales, les maires ne réalisent pas toujours la politique d'urbanisme idoine.
Ils ont en effet davantage intérêt à favoriser l'implantation d'entreprises sur leurs sols, au détriment des logements, car elles génèrent davantage de rentrées fiscales et moins de dépenses publiques d'équipements (écoles, bibliothèques, aires de jeux, etc).
Mieux lier bassin d'emplois et logements
Si le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) existe déjà dans les textes, il n'est qu'une "option que seules 8% des intercommunalités utilisent", rappelait Cécile Duflot.
Son imposition nécessaire était attendue depuis longtemps par tous les acteurs du secteur de l'immobilier et du bâtiment, ainsi que par le prédécesseur de Cécile Duflot, le député UMP Benoist Apparu. La portée du dispositif pourrait être décisive dans les zones où les besoins en logements se font le plus sentir. En effet, à plus long terme, un État vertueux sur le marché du logement a besoin de politiques d'urbanisme plus efficaces. Le PLUI permettra de mieux lier bassin d'emplois et logements. En outre, c'est une mesure qui ne coûte rien aux finances de l'État.
Clarifier l'attribution des logements sociaux
L'autre grand chantier auquel s'attaque la ministre du Logement est la simplification et la transparence des attributions de logements locatifs sociaux. Doté de 4,6 millions de logements, contre 6,5 millions pour le parc privé, le parc social est difficile d'accès dans les zones tendues pour une grande partie des ménages, souvent peu informés sur l'avancée du traitement de leur dossier. Le ministère du Logement indiquait ainsi il y a quelques mois qu'il y a avait en France 1,7 million de demandeurs de logements sociaux, dont 1,17 million éprouvaient des difficultés à se loger dans le parc privé. Pour améliorer le système d'attribution, il semble donc indispensable de clarifier les conditions d'accessibilité. Le projet de loi Alur instaure dans ce cadre davantage de transparence en amont du dépôt de candidature, et en aval, en informant le locataire à chaque étape du dossier.
Les attributions pilotées au niveau intercommunal ?
Le gouvernement souhaite également que les informations relatives aux attributions de logements sociaux soient partagées au niveau intercommunal, là ou seront désormais élaborées les politiques du logement.
Il prévoit ainsi "la création d'un dispositif destiné à partager la connaissance et la gestion des demandes de logement social entre les différents acteurs concernés au niveau intercommunal, ainsi que ses modalités de mise en place par convention". Les communes gardent tout de même le dernier mot pour les attributions.
Si ces mesures ne vont pas à elles seules résoudre les maux du logement social, elles engagent tout de même un processus de fluidification, à l'heure où le réel besoin du secteur du logement social est d'accroître le taux de rotation de son parc. Les occupants des logements sociaux refusent en effet de les quitter dans les zones tendues, car les prix du parc privé y sont trop élevés.
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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