En Europe, la France, l'Allemagne, le Royaume-Uni et l'Espagne concentrent deux tiers des volumes de crédits immobiliers souscrits par les particuliers en Europe, selon une étude publiée mardi par le Crédit Foncier. Au total, ces encours, qui représentent les sommes encore dues par des ménages pour leur achat immobilier intérêts compris, atteignaient 5.800 milliards d'euros en décembre 2012, soit 87% des encours totaux de crédits.

En France, l'immobilier représente 85% de l'endettement total des ménages

Le Royaume-Uni est le premier marché européen, avec 1.270 milliards d'euros d'encours. La France occupe la 3e position, avec 850 milliards d'euros, soit 85% de l'endettement total des ménages et "cette part tend à augmenter", selon les auteurs de l'étude : elle était en effet de 79% en 2004.
Le restant à payer moyen par ménage propriétaire atteint de son côté 48.400 euros en France, un niveau inférieur de 38% à celui observé au Royaume-Uni (66.889 euros) mais supérieur de 3% à celui de l'Allemagne (46.713 euros).

Trois blocs de pays bien distincts

Menée dans 25 des 28 pays de l'Union européenne, l'étude du Crédit Foncier distingue trois blocs de pays : les pays d'Europe du Nord, l'Europe du Sud (dont la France) et l'Europe de l'Est. Le premier groupe concentre 62% des encours, le deuxième 35% et le troisième seulement 3%.
En plus des prix, les principaux facteurs explicatifs de l'endettement immobilier excessif des ménages des pays du Nord concerne les types de prêts accordés, les modes de refinancement des prêts, ainsi que la fiscalité immobilière. Au Royaume-Uni par exemple, les prêts hypothécaires in fine, dont le capital se rembourse à la fin, se sont développés et incitent les ménages à s'endetter davantage.

La fiscalité avantageuse incite à l'endettement

Aux Pays Bas, le cinquième pays d'Europe où les ménages sont les plus endettés en immobilier, les prêts in fine sont également répandus ; la fiscalité immobilière est avantageuse ; et les prêts sont souvent refinancés par des obligations sécurisées. Ces dernières sont adossées à des portefeuilles de prêts long terme. Ce qui permet aux banques d'accroître la durée des crédits qu'elles accordent aux ménages.
En matière de durée de prêts, la Suède (8ème pays le plus endetté d'immobilier en Europe) fait pour sa part très fort : l'échéance moyenne sur les prêts immobiliers y est de… 140 ans, selon la banque centrale du royaume.