Même si elle a déjà fait couler beaucoup d'encre, la garantie universelle des loyers (GUL) de la ministre du logement Cécile Duflot suscite toujours moult interrogations quant à son succès futur. Intégrée à la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), la GUL s'appliquera à partir du 1er janvier 2016.
Pour faire part de leurs scepticismes, les "Cassandre" avancent notamment les dernières expériences menées en matière de garanties locatives. La plus récente - qui inspirait la version initiale de la GUL avant sa modification par le Parlement - se nomme "Garantie des risques locatifs" (GRL).
La GRL trop complexe
Elle est apparue en 2006 pour faciliter l'accès au logement des ménages et principalement aux locataires les plus modestes. Ce qui n'a jamais convaincu les assureurs, toujours à la recherche d'un aléa.
On a également reproché à la GRL l'exigence d'un trop grand nombre de critères, la rendant quasi inaccessible. Au final, seuls 300.000 logements bénéficient de la GRL. Devant le surplus de contraintes, de nombreux bailleurs ont en fait préféré souscrire une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) auprès de leur assureur.
La GLI ne s'adresse pas aux plus modestes
Mais si cette dernière est tout de même souscrite pour 900.000 logements, elle ne s'adresse qu'aux publics pouvant accéder sans difficulté au parc locatif privé, avec un taux d'effort allant jusqu'à 30 ou 33 %. Cette garantie est donc inappropriée dans les zones tendues où le loyer peut facilement atteindre une part supérieure à un tiers des revenus.
Et le gouvernement en place, qui a pour objectif de couvrir le maximum de ménages et en priorité les plus démunis, n'a jamais milité pour un nouveau dispositif de ce type.
Solibail attend son second souffle
Le dispositif Solibail est pour sa part davantage en adéquation avec les objectifs du gouvernement, tout en permettant aux bailleurs de ne pas porter les risques d'impayés. La gestion de la location est concrètement déléguée à une association. Mais la contrepartie pour le propriétaire-bailleur est que les loyers sont plafonnés à des niveaux dits intermédiaires. Ce qui a certainement nuit à l'attractivité de Solibail auprès des propriétaires.
A la base, "ce dispositif était destiné à inciter les propriétaires à mettre en location les logements vacants", explique Laure Bourgoin, chargée de mission à l'association de consommateurs CLCV.
Pour l'instant développé de manière trop marginale, Solibail pourrait trouver un second souffle grâce à un partenariat signé ce mardi entre l'État et l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Laquelle s'engage à "faire connaître et valoriser" le dispositif Solibail auprès de "ses 250.000 adhérents et de son réseau de 120 chambres de propriétaires affiliées, sur l'ensemble du territoire", précise l'association.
Le Loca-Pass, le modèle de la GUL
Un autre dispositif efficient a officié... mais il a été supprimé après 10 ans d'existence le 1er janvier 2010 pour les logements du parc locatif privé. Il s'agit de la garantie Loca-Pass. Elle semblait pourtant "prendre son envol juste avant son arrêt" regrette Laure Bourgoin.
Le Loca-Pass garantissait gratuitement le paiement du loyer et des charges au bailleur en cas de défaillance du locataire et ce, à hauteur de dix-huit mois pendant les trois premières années du bail.
Pour déclencher la garantie, le locataire devait envoyer son dossier à Action logement (ancien 1% Logement) qui, après étude, lui "certifiait gratuitement (sans d'intérêt ni frais de dossier ndlr), l'avance du dépôt de garantie et/ou la couverture en cas d'impayés", indique Laure Bourgoin. Cet engagement était reconnu valable par l'État et par toutes les organisations représentant les bailleurs. Malheureusement, "le Loca-Pass a eu un démarrage un peu difficile. Les propriétaires n'avaient pas confiance dans ce dispositif nouveau, lui préférant le recours à la caution. C'était réellement une question de confiance", déplore Laure Bourgoin.
Dommage, car le dispositif semblait attractif pour tous les intéressés. Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si la nouvelle GUL de Cécile Duflot ressemble à s'y méprendre à un Loca-Pass élargi au plus grand nombre.
D'abord parce que la GUL est aussi gratuite ; ensuite parce qu'elle n'impose rien au bailleur; et enfin car c'est encore une fois Action Logement qui est sollicité pour en financer une bonne partie (la moitié). Ce, aux côtés de l'Etat.
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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