Pourquoi l'immobilier parisien connaît une évolution singulière depuis 1980 ?

 |   |  834  mots
Le prix moyen au mètre carré à Paris est désormais de 8.140 euros.
Le prix moyen au mètre carré à Paris est désormais de 8.140 euros. (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2011. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
Au fil des ans, l'immobilier parisien démontre son incroyable capacité à résister aux lois du marché. Il a en effet réagi à sa manière aux différentes crises économiques depuis le début des années 1980.

A Paris plus qu'ailleurs, le marché immobilier présente des fluctuations de grande ampleur selon les périodes, la plupart du temps à la hausse. Ainsi en 2013, le prix moyen au mètre carré à Paris s'élève à 8.140 euros. Alors qu'en 1979, les prix corrigés de leur variation dans le temps s'établissaient à 2.460 euros du mètre carré, selon une étude des Notaires d'Ile-de-France. Les prix ont donc plus que triplé en 34 ans dans la Capitale.


La libéralisation financière fait flamber les prix

L'évolution des prix à Paris depuis la seconde crise pétrolière peut en fait s'analyser en plusieurs phases successives.
Après une première partie des années 80 où la faible hausse des prix ne compensera pas une inflation parfois à deux chiffres, des changements structurels profonds vont intervenir lors de la deuxième partie de la décennie.

S'intégrant dans la mouvance internationale libéralisant les transactions financières, le ministre de l'Économie et des finances de l'époque Pierre Bérégovoy va entre autres lever les règles de l'encadrement du crédit. Entre 1984 et 1990, le marché s'emballe, les prix flambent. "Les tensions atteignent leur maximum en fin de période et les notaires signalent les interventions spéculatives de marchands de biens", se souviennent les notaires. Mais déjà à l'époque "tout laisse à penser que le phénomène a pris une ampleur spécifique en Ile-de-France échappant à la rationalité économique comme à la loi de l'offre et de la demande". En euros constants, les prix de l'immobilier à Paris ont crû de … 123 % en seulement six ans !


Même en période morose, les prix résistent à Paris

S'en suivront sept années moroses pour l'immobilier en France. "La défiance vis-à-vis de l'immobilier domine toute la période, qui est aussi une période de très grande fragilité économique", confirment les notaires. Paris n'échappera pas à la crise mais là encore, la baisse des prix n'effacera pas complètement la hausse précédente. Au total lors de la période 2000-2007, les prix auront reculé de 34% en monnaie courante. 

Redevenu favorable à la fin des années 1990, le contexte économique va relancer les intentions spéculatives. Mature, l'ingénierie financière n'a plus de limite et les dirigeants politiques ont fini d'abattre le Glass-Steagall Act, qui interdisaient les liens entre banques de marchés et de banques de détail. En France, plusieurs fusions s'opèrent formants de grandes banques universelles.

Ces mouvements macro-financiers parfois complexes ont pour conséquence concrète de rendre le crédit bancaire facile et bon marché. Pour l'immobilier en France, c'est la "période de référence haute" d'après les notaires, qui se caractérise par "une longue période de croissance des prix accompagnée de forts volumes de ventes".

"Entre 1998 à 2007, les prix à Paris atteignent un nouveau record de 6 600 euros du mètre carré (en euros constants) au 3e trimestre 2008 : les prix ont été multipliés par 2,8 en 10 ans", constatent-ils.

 

>> Lire aussi : Pourquoi les prix de l'immobilier ne baissent-ils pas davantage ?


La crise affecte l'immobilier parisien... pendant seulement 9 mois

Arrive alors la crise financière systémique de 2008 qui, certes, n'a pas été provoquée par le secteur financier français, mais l'a tout de même affecté durement.
Et comme toujours, les effets de correction sur l'immobilier sont plus faibles à Paris, où l'offre limitée fait désormais face à une demande presque illimitée.
Si la crise des liquidités qui affecte le système bancaire mondial a fait chuter les prix dans la Capitale, cela n'a été le cas que pour une période très limitée. Soit "une baisse de près de 10% en 9 mois avec seulement 16 500 ventes pendant cette période", indiquent les notaires. 

Les politiques monétaires et budgétaires soutiennent artificiellement la demande

C'est à ce moment que l'intervention des pouvoirs publiques et des banques centrales va redresser le marché immobilier parisien de manière artificielle, alors même que le pouvoir d'achat des ménages est durement affecté.

"Il y a un retour à des taux d'intérêt bas et aides fiscales à l'immobilier qui amplifient l'effet de « valeur refuge » de ce secteur", détaillent les notaires. "A partir de 2009, l'activité repart et les prix augmentent à leur rythme le plus élevé jamais connu dans nos statistiques avec 30% de hausse en 2 ans du 1er trimestre 2009 au 4e trimestre 2011", ajoutent-ils.

Les prix atteignent des records

A 8.520 euros du mètre carré en monnaie courante, les prix atteignent des records. Depuis, ils semblent de stabiliser, "avec une très légère érosion des valeurs au fil du temps, mais une grande résistance à la baisse des volumes de ventes. Les ajustements semblent donc se faire sur les quantités alors que le manque structurel de logements disponibles et un niveau de prix élevé fige les évolutions sur les prix", constatent les notaires.

Une preuve de plus que le secteur de l'immobilier à Paris résiste aux lois du marché.

 

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 14/03/2014 à 13:16 :
Le risque de déflation plane sur l’économie française. Avoir trop d’immobilier dans son patrimoine en période déflationniste n’est pas une bonne idée. Il est encore moins préférable d’être endetté. Découvrez pourquoi il faut surveiller cette tendance économique menaçante et comment réagir vis-à-vis de l’immobilier en cas de déflation. Faut-il conserver sa résidence principale ? Et que faire de ses investissements locatifs ? Etc.
Comment se comporte l’immobilier en période déflationniste ?

L’immobilier est un très mauvais placement en période de déflation et cela est encore plus vrai pour ceux qui sont fortement endettés pour cette acquisition...

Voici quelques-unes des conséquences sur le logement et l’immobilier que peuvent causer la déflation :

- Les loyers baissent et les locataires sont de moins en moins solvables. Cela vient fortement impacter les rendements des investissements immobiliers et peut conduire à augmenter les périodes de vacance locative. Cela fait chuter la part des investisseurs et tend donc à faire baisser également les prix des logements.

- Les capacités d’achat liées aux revenus ont tendance à baisser, cela accentue la pression baissière sur les prix car pour vendre, il faudra avant tout trouver un acquéreur solvable.

L’immobilier a donc tendance à se dévaloriser plus vite que le reste. Vous devez veiller à ne pas avoir trop d’immobilier dans la répartition de votre patrimoine. En bref, faire l’opposé de ce que font actuellement la majorité des Français.

http://www.immobilier-danger.com
a écrit le 13/03/2014 à 14:15 :
"Au total lors de la période 2000-2007, les prix auront reculé de 34% en monnaie courante." ?!?
J'imagine que vous avez voulu écrire 1990-1997 ...
a écrit le 12/03/2014 à 20:10 :
J'ai dépassé l'âge du pourquoi, j'en suis à me demander comment. Comment se loger avec des prix aussi élevés ?
a écrit le 12/03/2014 à 14:00 :
Il faut aussi noter l'arrivée de fonds d'investissement à Paris avec des moyens collossaux qui rachètent des immeubles entiers pour les louer , gagner ainsi de l'argent pour le fond et puis revendre avec une belle plus value à distribuer aux actionnaires et aux dirigeants de fonds. Et tout cela est possible grâce des taux de prêts immobilier très bas surtout pour les fonds qui se financent à l'EURIBOR. Ils ont des prêts à taux quasiment égaux à zéro, se mettent plein les poches avec les loyers et s'engraissent avec les plus values qui ne sont pas payées grâce à des montages financiers au Luxembourg, en Irlande ou aux Pays-Bas.
Réponse de le 13/03/2014 à 16:50 :
Faux.
Les fonds achètent des immeubles de bureaux et marginalement des immeubles d'habitations. Les raisons ? trop de gestion (même travail pour gérer un 100 m² et pour gérer 3000 m² de bureaux), immeubles difficiles à trouver, locataires trop protégés. en revanche, l'intérét réside dans une optique long terme ou le cash flow est assuré.
De plus, la rentabilité de l'immobilier (bureaux ou habitation) tourne à environ 4.5 - 5.7 %. C'est mieux que le livret A mais rien d'exceptionnel.
Pour votre remarque sur le montage juridique vous avez raison. C'est parfaitement légal mais cela peut effectivement apparaitre choquant.
Réponse de le 13/03/2014 à 22:16 :
5% de rentabilité locative à Paris ?
bon courage pour trouver !
a écrit le 12/03/2014 à 13:37 :
Tout cela pour dire quoi ? Qu'il est toujours bon d'acheter si l'on est acheteur et qu'il est toujours bon de vendre quand on est vendeur ?? De qui se moque t'on ? Il faut arrêter avec ces inepties. L'immobilier résidentiel est surévalué dans toute la France et plus spécialement en région parisienne. Cela est due à l'hyper-concentration (bassins d'emplois, administrations, transports etc) et au manque de foncier constructible en région Idf. Ce manque est d'ailleurs plus ou moins voulu par les élus locaux pour maintenir une base électorale stable et fidèle.
Réponse de le 13/03/2014 à 21:40 :
Pourquoi "surévalué" ? Par rapport à quoi ? Tant que ça s'achète et se vend, on peut tout au plus dire que c'est cher mais certainement pas "surévalué".
Réponse de le 14/03/2014 à 0:13 :
Par rapport à leur tendance longue, par rapport aux loyers et conséquemment par rapport aux revenus.
a écrit le 12/03/2014 à 12:01 :
A lire les innombrables articles sur l'immobilier, ils sont toujours tendancieux dans un sens ou l'autre. La manipulation du marché par les taux et les placements exonérés fait que les prix actuels sont effectivements trop haut mais la pierre est un investissement de long terme. Il y a de rares particuliers qui gagnent en achetant bas et en revendant haut encore faut il deduire le cout du credit et des charges, mais la plupart habitent dedans et donc sont perdant par un prix trop élevé engendrant aussi un crédit cher puis par l'ISF, leurs héritiers se rattraperont lors de la vente de l'héritage. Les seuls gros gagnants sont en réalité les spéculateurs professionnels qui captent le marché en cash à la baisse et revendent à la hausse. A Paris ils sont nombreux pour un marché limité. Une vraie politique fiscale sociale aurait découragé ce marché hors résidence principale et hors immobilier neuf au lieu de surcharger l'activité économique qui produit des richesses.
Ceci dit il y a toujours des hausses trop fortes et il y aura toujours une baisse qui sui vra, mais quand... c'est une autre histoire. Le rendement à long terme lui restera entre 2 et 8%
Réponse de le 12/03/2014 à 16:00 :
Et dire que le commun des mortels n'est pas conscient de ça, et risque de refaire les mêmes choix politiques les ayant mis dans le mur.On connait la suite à l'avance si ça s'avère être le cas en 2017.
a écrit le 12/03/2014 à 11:37 :
Arrive un moment où les salaires ne suivant plus, les prix ne peuvent plus grimper, et son corollaire : les autres placements deviennent nettement plus intéressants pour les investisseurs. Avec 1M€ on peut acheter un appart parisien qui au mieux rapportera 1-2% (et plus probablement perdra de la valeur) ou investir en bourse et faire 10% comme en 2013 en payant dans la foulée son loyer avec de l'argent de poche . Le choix est vite vu.
Réponse de le 13/03/2014 à 21:44 :
Si vous avez 1M€ cash, c'est sûr. Encore que ceux qui ont acheté les actions du Cac en 2001 lorsqu'ils était à plus de 6900 pts ne sont pas certain de retrouver leurs billes avant un moment... L'immobilier, à la différence des actions, répond à un besoin fondamental de chacun, le besoin de se loger.
Réponse de le 14/03/2014 à 0:10 :
Et c'est la raison pour laquelle la spéculation immobilière devrait être limitée au maximum.
a écrit le 12/03/2014 à 10:14 :
Vous omettez de dire concernant la période 90-97 que les prix ont chuté de 50% et ceci uniquement sur Paris. Alors en effet Paris est singulier, plus spéculatif...
J'attend avec impatience un article de votre part sur le début de 20eme siècle, la crise de 1929 n'aura jamais existé puisque les prix ont remonté ensuite..? Arrêtez le journalisme, svp, si votre objectif est de manipuler les gens plutôt que de les informer !
Réponse de le 12/03/2014 à 11:02 :
Ils ne font que relayer un article écrit par les notaires qui s'inquiètent de la baisse de leur chiffre d'affaires...
a écrit le 12/03/2014 à 9:43 :
connaît une évolution singulière...
a écrit le 12/03/2014 à 8:01 :
Vous les relisez vos articles ?
Réponse de le 12/03/2014 à 9:15 :
Manifestement pas !
Où sont les secrétaires de rédaction d'antan ?

« Même en période morose, les prix résiste à Paris »
et le sublime « Alors qu'en 1979, les prix corrigés de la variation des prix … ».

Si l'on en vient à corriger les prix de leurs variations et que toutes choses restent égales à elles-mêmes par ailleurs, l'on risque de constater l'invariabilité des constantes !
De là à dire que l'immobilier est immobile il n'y a qu'un pas.

J'en ris encore
Réponse de le 12/03/2014 à 9:52 :
L'accumulation de fautes (?) copié/collés (?) inattentions (?) rend l'article énigmatique : "Pierre Bérégovoy va entre autres levée de l'encadrement du crédit."

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :