Faut-il vendre les logements sociaux ?

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Un logement social coûtera en moyenne 7.000 euros d'aides à la pierre en 2014.
Un logement social coûtera en moyenne 7.000 euros d'aides à la pierre en 2014.
Si les bailleurs sociaux se mettait à vendre massivement les logements rentabilisés de leur parc, ils pourraient en construire de nouveaux... mais pas forcément pour les plus pauvres.

D'aucuns s'accordent à dire qu'il est nécessaire d'accroître l'offre de logements sociaux, notamment pour faire face aux dérives des prix dans le secteur privé et permettre l'accès à un logement décent au plus grand nombre.
En se fixant l'objectif de construire 150.000 logements sociaux par an, le gouvernement a mis la barre très haut. En accroissant l'offre de manière substantielle, il pense pouvoir fluidifier un secteur bloqué* et doté d'un parc de 4,5 millions de logements avec un taux de remplissage de près de 97%.

Certes, un pacte d'objectifs et de moyens a été signé l'an passé entre l'Etat et les acteurs du logement social dans le but d'augmenter l'offre. Mais le désengagement tendanciel des pouvoirs publics du financement du logement social pousse tout de même les bailleurs sociaux à innover en matière d'autofinancement. Sur ce sujet, plusieurs courants s'affrontent.

Vendre pour augmenter les fonds propres et construire plus

Le plus controversé est celui préconisé par la Société Nationale Immobilière (SNI), premier acteur du logement social en France, et son président André Yché. Ce dernier estime que le mouvement HLM pourrait davantage profiter des plus-values à la revente de logements sociaux, ce qu'il ne fait pour l'instant qu'à la marge. Le président de la SNI évalue la plus-value latente de la totalité du parc HLM à 200 milliards d'euros.
Organiser la cession de seulement 5% de ce parc rapporterait ainsi 10 milliards d'euros qui viendraient consolider les fonds propres des bailleurs sociaux et leur permettre construire davantage. Une manne financière de taille.

"Les organismes de logement social sont obligés en l'état actuel d'augmenter leurs fonds propres. Cette opération ne peut se réaliser que par la vente d'une partie de leur patrimoine en bloc ou à l'unité et par le développement d'opérations immobilières plus lucratives", atteste sur son blog hébergé par Médiapart Jean-Philippe Gasparotto, secrétaire général de la CGT Caisse des Dépôts.

"Une évolution très dangereuse"

Il met cependant en garde sur le fait que "cette part d'autofinancement ne peut qu'aggraver les inégalités de traitement des populations et des territoires en fonction de la situation financière de l'organisme de logement social". C'est pourquoi il faut selon lui, "absolument encadrer cette évolution très dangereuse".

Certains parlementaires investis dans le monde du logement social sont pour leur part opposés à ce que prône la SNI. C'est le cas de la sénatrice Marie-Noëlle Lienemann, ancienne secrétaire d'Etat au Logement. D'après elle, pratiquer la vente de logements sociaux à la marge ne paraît pas insensé, mais faire de ce principe un axe stratégique majeur ne produira pas les résultats escomptées. "Cela revient à camoufler le désengagement de l'Etat des aides à la pierre, et n'augmentera en rien la mobilité dans le parc de logements", assure-t-elle.

Vendre au détriment des plus démunis ?

Pis encore, cette politique pourrait nuire aux missions de base du secteur du logement social, selon Marie-Noëlle Lienemann. Elle craint en premier lieu que les logements vendus qui sortent du parc social le soient au profit de nouveaux logements qui seront construits plus loin en périphérie, engendrant un phénomène d'éloignement des populations les plus fragiles.

Mais elle craint surtout que la vente d'une partie du parc social ne se fasse au détriment des plus démunis. En majorité, les logements qui sont vendus sont en effet anciens et rentabilisés. S'ils sont en bon état, ils sont donc les plus disposés à accueillir des populations aux plus bas revenus.
En revanche ceux qui sont construits sont en majorité de type "Plus" ou "PLS", c'est à dire financés par un prêt locatif social de la Caisse des dépôts ; et pour lesquels les plafonds de ressources demandés aux locataires sont adaptés aux classes moyennes.

Pourquoi ces logements sont-ils privilégiés ? Parce qu'ils ne coûtent quasiment rien aux pouvoirs publics en termes d'aide à la pierre, au contraire des logements financés par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), qui sont destinés aux ménages les plus démunis dont les besoins sont les plus criants.

Diminuer la quotité de fonds propres dans les opérations

Plutôt que de tenter d'accroitre à tout prix le niveau des fonds propres des bailleurs sociaux, un autre solution consisterait à en réduire la quotité par opération. Un stratagème risqué que seuls les bailleurs sociaux à la puissance financière suffisante peuvent se permettre d'expérimenter.

Reste que les organismes de logement social peuvent désormais bénéficier, grâce à l'aval récent des Fonds d'épargne de la Caisse des dépôts, d'un allongement de la durée des prêts fonciers de 50 à 60 ans pour étaler la charge de remboursement de leur dette, ainsi que d'un différé d'amortissement allant de 10 à 15 ans. 
Ces deux mesures pourraient permettre aux organismes HLM d'accroître la part de dette dans les opérations de construction, et en conséquence de mobiliser moitié moins de fonds propres. 

L'Etat se doit d'optimiser ses aides

Et l'Etat dans tout cela ? Pourquoi ne prendrait-il pas ses responsabilités pour soutenir un secteur vital à la société française. Par exemple en se donnant les moyens de mobiliser rapidement un maximum de terrains publics constructibles, ce qu'il tente de faire ; où bien en optimisant les aides publiques existantes, comme les dispositifs fiscaux d'investissement locatif historiquement inflationnistes, parfois mal calibrés, et coûteux pour l'Etat.

Jean-Philippe Gasparotto rappelle dans ce cadre que chaque logement loué "en Scellier bénéficie en moyenne de 30.600 euros d'aide publique ; sachant qu'en 2009, les logements Scellier ont représenté les deux-tiers des ventes de logements neufs, soit l'équivalent de 68.000 logements".
A titre de comparaison, "un logement social en 2014 coûtera en moyenne 7.000 euros" d'aide à la pierre, regrette-t-il...
Preuve que les pouvoirs publics disposent encore de marges de manœuvre suffisantes pour régler certains problèmes.

 

* 1.7 million de demandes de logements sociaux sont en attente, dont 1.17 million provient de personnes se trouvant dans une situation de difficulté à trouver un logement dans le parc privé. L'attente peut durer plus de 10 ans. Seuls 10,5% des logements sociaux sont libérés par an sur tout le territoire national, contre 6% en Ile-de-France, et 4,5% à Paris. Le taux de rotation des locataires du parc privé est pour sa part proche de 18%.

 

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Commentaires
a écrit le 27/03/2014 à 10:51 :
certain patron ce plaignent de ne pas trouver d ouvriers califie ; mais certains leurs propossent de les reloger eux ils ont tous compris TRAVAIL ET LOGEMENT SONT LIEZ et patrout ou ils y a des zonnes industrielles nouvelles il fautc onstruire A COTE , , ,
a écrit le 22/03/2014 à 17:56 :
D'accord avec vous, il faudrait que à l'école que l"ON apprenne à compter ?
Lorsque je vois des cas sociaux jouer grattage loto jouer 60 euros semaine
je vous avoue j'ai été « baba », OK c'est leur droit ! Alors que je sais qu'ils
sont des habitués des services sociaux. En 1967, j'ai connu deux licenciements
économique (fermeture des entreprises) j'ai dormi quelques mois dans un garage
je puis vous dire que cela m'a servi d'expérience ! Revenant de l'armée (S.N)
mes dents mal soignées durant cette période, 'j'ai dû en janvier 68 me faire
poser une couronne qui n'a pas été prise en charge motif étant demandeur
d'emploi vous ne pouvez y prétendre!!!!!!même en 2014, ça coince encore ?
Réponse de le 22/03/2014 à 21:17 :
en 67 je partais au service SN , j'ai connu mais 68 en permission, un évènement du tonnerre bien que j'aimais le grand Charles. Si l'on remettait la réglementation de l'époque en place , alors je vous l'assure le pays fleurterait avec les 10% de croissance.
a écrit le 21/03/2014 à 23:29 :
Pour que certains soient imminents riches d'autres en sont dépourvus. C'est le problème de nos sociétés mal organisées qui en oublient les valeurs humaines pour une partie les plus faibles.
Réponse de le 22/03/2014 à 8:55 :
l'évidence est parfois trompeuse et dépouiller les plus riches ne remplume pas forcement les plus pauvres. La richesse n'est pas un simple paquet de bonbon à partager
Réponse de le 23/03/2014 à 11:51 :
Vendre permet de se débarrasser de ceux qui ne sont plus eligibles
Réponse de le 24/03/2014 à 15:32 :
+1 pour ouk. C'est vrai qu'il serait temps que les bénéficiaires de logements sociaux depuis bon nombre d'années fassent de la place à ceux qui en ont vraiment besoin aujourd'hui.
a écrit le 21/03/2014 à 16:13 :
Il faudrait aussi revoir le concept du logement social. Il me parait bizarre que des gens puissent toute leur vie être des assistés. On a tous des aléas dans notre vie, mais ça dure pas toute une vie et on fait tout pour s'en sortir, non ?
Réponse de le 21/03/2014 à 20:59 :
Que ferait-on des nombreux, si ce n'est la majorité, non assistés qui n'ont pas les moyens de se loger dans le parc privé ?
Réponse de le 22/03/2014 à 19:09 :
@@Patrickb: tes nombreux non assistés, j'y crois pas. Je te raconte pas ma vie, mais crois-moi j'ai été au raz des paquerettes et je n'ai jamais sollicité l'aide de personne. Il faut aussi se battre dans la vie au lieu d'attendre que ça tombe tout cuit (ce qui n'arrive jamais) !!!
Réponse de le 23/03/2014 à 7:53 :
Merci pour ce commentaire café du commerce. Une expérience personnelle ne fait pas une généralité. Je le répète : que ferait-on des nombreux non assistés, les travailleurs pauvres jusqu'aux smicards ou proches ?
Réponse de le 24/03/2014 à 20:14 :
Les locataires du parc social sont loin d'être tous des "assistés"... Si suppression des logements sociaux il y a, alors que faire de tous les ménages défavorisés n'ayant pas les moyens de se loger dans le privé (notamment en Ile-de-France) ?
a écrit le 21/03/2014 à 12:22 :
Encore une analyse manicheenne pour, contre, bleu, rouge. Bien sur que la vente des logements sociaux est une necessite, la ville est un milieu qui evolue et figer des quartiers entiers et une ineptie. Maintenant cela ne veut surement pas dire liquidation du parc social don't l'utilite n'est plus a demantrer.
a écrit le 21/03/2014 à 11:19 :
A partir du moment où le parc immobilier est rentabilisé et rapporte des bénéfices, il faudrait le vendre pour repartir à zéro? On a appliqué ce même raisonnement aux autoroutes et on manque maintenant cruellement de moyens pour développer les réseaux de transport. La réponse est me semble t'il assez claire. Puisqu'on manque de logements sociaux, il faut utiliser les bénéfices pour en construire de nouveaux afin de répondre aux besoins actuels et préparer l'avenir. On verra pour revendre si jamais le marché saturait, mais c'est pas demain la veille vu le déficit immobilier.
Réponse de le 21/03/2014 à 12:57 :
+1
a écrit le 21/03/2014 à 11:02 :
La politique du logement en France tourne à vide, et cet article vient le souligner.
Par exemple, les technocrates ont fait disparaitre les logements sociaux en accession à la propriété. Il s'agissait de société coopératives qui construisait des logements qui étaient immédiatement vendus à leurs occupants en accession sociale à la propriété. Cela avait l'avantage de permettre à des foyers pauvres de devenir propriétaires
Aujourd'hui, l'alpha et l'oméga de la politique du logement, c'est loger des trés pauvres (ceux qui ne travaillent pas) sans pour autant permettre aux travailleurs pauvres d'accèder aux logements sociaux ....
Réponse de le 21/03/2014 à 13:19 :
Les logements en accession à la propriété correspondaient à une situation sensiblement différente. A l'époque on avait beaucoup affaire à des couples à revenus modestes mais salariés en CDI donc pouvant prendre en charge un emprunt sur 20 ans, d'autant plus que les prix étaient encore accessibles. On n'en est plus là, hélas. On a affaire à une population en CDD, au chomage et/ou au RSA, qui n'est pas en mesure d'acheter, sauf à les envoyer direct au sur-endettement sur fond d'explosion des couts de construction.
Réponse de le 21/03/2014 à 15:27 :
Votre commentaire illustre tout à fait la mentalité de la technostructure qui tourne à vide (comme les shadocks). Les seules politiques publiques conduites visent ceux qui ne travaillent pas ou très peu (volontairement ou pas) et excluent donc les familles de travailleurs à faibles revenus pour qui aucune politique publique n'est conduite ... Ce n'est pas digne d'une nation. On ne peut pas faire travailler une moitié de la population (ceux qui paient des impôts sur le revenu) pour financer des transferts sociaux vers l'autre moitié de la population, sauf à faire du clientélisme, ce qui est la cas ...
Réponse de le 22/03/2014 à 14:32 :
Logement en accession à la copro,cela continue.
La Ville d'Argenteuil, se fait un point d'honneur à générer ce type de logement,mais l'administration,l'Etat ont des règles tellement rigides,que ces chantiers n'avancent que trop lentement;
a écrit le 21/03/2014 à 11:00 :
bonne idée, tous les fonctionnaires; polytechniciens et autres privilégiés dans Paris intra-muros vont encore avoir un joli cadeau. Ça fait plaisir de payer des impôts dans ce pays.
Signé couple de cadre avec 3 enfants qui à 42 ans n'est toujours pas propriétaire de son logement.
Réponse de le 21/03/2014 à 12:14 :
Vous êtes cadre, votre mari travaille aussi et vous recevez l'aide de la CAF pour vos 3 enfants, de quoi vous plaignez vous ? Connaissez vous le salaire moyen d'un fonctionnaire ? Je vais pleurer ..
Réponse de le 21/03/2014 à 17:23 :
vous avez bien de la chance de ne pas être propriétaire, profitez-en.
a écrit le 21/03/2014 à 10:46 :
Les logements sociaux servent à sécuriser un électorat favorable à la gauche.
1/ Pour faire revenir les prix à des niveaux cohérent il faut tout simplement supprimer totalement les logements sociaux. Marre des quartiers ghettos.
2/ Ce qui intéresse les promoteurs c'est la marge (la différence entre le coût de construction d'un immeuble et son prix à la revente). Une baisse des prix du foncier n'a que peu d'impact sur la marge des promoteurs.
3/ Moins d'argent dépensé pour les logements sociaux c'est plus d'argent pour l'éducation, la police, les hôpitaux, moins d'impôts etc
Les hommes/femmes politiques ont l'art de mélanger les intérêts de la collectivité avec les intérêts politiciens.
Réponse de le 21/03/2014 à 11:22 :
Parce que vous pensez séroeusement que les SDF sécurisent un électorat favorable à la droite, et favorisent la sécurité, la santé, l'éducation et la mixité sociale?
Réponse de le 25/03/2014 à 23:25 :
@? : depuis quand il y a des SDF dans les logements sociaux ? Vous rêvez. Ne soyez pas naïf. Les SDF finissent dans les centres dans le meilleur des cas.
a écrit le 21/03/2014 à 9:20 :
la parabole du balcon est offerte gracieusement.
a écrit le 21/03/2014 à 9:01 :
Une belle usine à gaz ou certains vont pouvoir se faire des couilles en or sur le dos de la collectivité
a écrit le 21/03/2014 à 8:51 :
qui veut acheter des logements comme ca? qui va financer l'achat ( pas les banques vu que c'est inrevendable!)
Réponse de le 21/03/2014 à 9:05 :
Dans le parc locatif HLM il ya pas que des barres, il ya aussi des beaux immeubles qui ont fait l'objet de préemption et qui logent des notables prêts à les racheter.
Réponse de le 24/03/2014 à 15:27 :
Exact Yoyo. Les fonctionnaires et les amis des bailleurs en place dans ses logements ou pas vont se gaver.
a écrit le 21/03/2014 à 8:43 :
Limiter la pauvreté sera diablement plus efficace mais moins vendeur électoralement parlant...
a écrit le 21/03/2014 à 7:34 :
"chaque logement loué "en Scellier (ex Robien/Borloo etc) bénéficie en moyenne de 30.600 euros d'aide publique ". 30 000 euros (soit 200 000 Francs) d'aide pour chaque appart acheté par les francais les plus riches et qui n'ont pas besoin de s'y loger.... Le voila le veritable scandale du logement des 15 dernieres années qui explique en partie la bulle immobiliere qui a viré du marché les classes moyennes qui cherchent juste a acheter pour se loger.
Réponse de le 21/03/2014 à 17:29 :
les" aides" sont en fait un moyen de limiter les effets pervers d'une surtaxation. Il serait certes mieux d'éviter cette dernière pour stimuler l'investissement et la construction.

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