Crédit immobilier : les taux resteront bas en 2014

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Christian Noyer s'est inquiété il y a quelques mois des faibles marges dégagéess par les banques sur les prêts immobiliers.
Christian Noyer s'est inquiété il y a quelques mois des faibles marges dégagéess par les banques sur les prêts immobiliers. (Crédits : Décideurs en région)
Les banques restent très agressives dans leur politique commerciale pour attirer les emprunteurs immobiliers.

Les taux nominaux des crédits immobiliers sont au plus bas et devraient le rester jusqu'à la fin de l'année, selon le courtier immobilier Meilleurtaux.com. Ils ont baissé à 2.59 % en moyenne en septembre 2014 d'après l'observatoire Crédit Logement, rendant les crédits à l'habitat très bon marché. Ainsi, selon le courtier, le coût d'un crédit pour un même emprunt a diminué de 25% en seulement une année et a été divisé par deux par rapport au point le plus haut en 2008.

Meilleurtaux.com justifie en premier lieu sa prédiction pour la fin 2014 par une raison commerciale. Les banques se sont en effet fixé des objectifs de production de crédits immobiliers similaires à ceux réalisés en 2013 où les renégociations et les rachats de crédits avaient été massifs. Or, ceux-ci ont été atones lors du premier semestre 2014. Ils n'ont pris leur envol qu'à l'été. Leur impact ne s'est donc pas encore fait sentir concrètement cette année.

Près de 40% des banques baissent encore leurs taux

Résultat, les banques voient leur production de crédits baisser par rapport à la même époque de l'année dernière. Elles restent donc très agressives dans la distribution pour attirer les emprunteurs. Ainsi début octobre, 37% des nouveaux barèmes de taux de crédit envoyés par les banques au courtier Meilleurtaux sont en baisse par rapport au mois précédent; 60% sont stables, et seulement 3% sont en croissance.

Pour se rendre compte du niveau historiquement bas des taux nominaux, il faut savoir qu'en septembre 2013, alors que beaucoup assuraient que les taux de crédits immobiliers nominaux ne pourraient plus descendre tant ils étaient bas, plus de 80% des banques proposaient des taux d'intérêts d'entre environ 3,30% et 3,70%. Or désormais, la même part des banques propose des taux d'entre environ 2,50% et 2,90% !
Cette compétition infernale a d'ailleurs récemment soulevé l'inquiétude du gouverneur de la Banque de France Christian Noyer qui leur reproche de dégager de trop faibles marges et de s'exposer à une remontée brutale des taux de refinancement car elles prêtent à 85% à taux fixe, et supportent donc le risque de taux.

Pas de risque de remontée des taux à court terme

Cependant, l'environnement global des taux devrait rester durablement bas, et c'est là le deuxième argument avancé par Meilleurtaux.com pour justifier sa vision de l'évolution des taux de crédits immobiliers en France.

Ainsi la Banque centrale européenne (BCE) est, selon le courtier, gardienne du statu quo. Elle maintient à un niveau très bas son taux de refinancement (0,05%) et il n'y a pas à prévoir de remontée soudaine "sous peine de mettre un frein brutal à la consommation des ménages", indique Hervé Hatt, le président de Meilleurtaux.com. Par ailleurs, "les Etats européens ne peuvent pas se permettre, avec la croissance actuelle trop faible, une remontée des taux d'intérêt", ajoute-t-il. Enfin, bien évidemment, l'activité morose sur le marché de l'emploi en France empêche de fait une surchauffe du marché immobilier hexagonal.

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Commentaires
a écrit le 13/10/2014 à 12:22 :
Je vous conseille cette article :

Pourquoi la bulle immobilière va se dégonfle

L'envolée de l'immobilier en France ces dernières années s'explique par la solvabilisation des ménages des banques.

Avec 65 % de leur patrimoine investi dans l'immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57 %) ou les Américains (27 %). On comprend pourquoi le fait d'évoquer une bulle dans ce secteur reste tabou.

Pourtant, les chiffres parlent d'eux-mêmes : la progression des prix atteint 7,3 % par an depuis 1965, 9,4 % par an entre 1998 et 2008 et même 15,2 % entre 2009 et 2011, engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d'années !

Un facteur structurel détermine le prix des logements : l'évolution du revenu disponible des ménages. Si on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l'immobilier entre 1960 et la fin des années 1990, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.

Comment expliquer une telle envolée, avec une progression de plus de 87 % des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? Par la solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet de comprendre la plus grande partie du mouvement. Les prêts immobiliers sont devenus un produit d'appel pour les établissements financiers, qui ont rogné considérablement leur marge pour attirer de nouveaux clients.

L'hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d'intérêt, qui s'est déversée sur l'immobilier partout dans le monde. L'allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d'achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, par le biais d'incitations fiscales, ont fait le reste.

Dans la hausse de 161 % des prix de l'immobilier en France depuis 1998 (278 % à Paris), la baisse des taux d'intérêt explique 42 % de la capacité supplémentaire d'emprunt, l'allongement de la durée des prêts, 45 % et la hausse du revenu des ménages, 35 % (soit, au total, 122 %). Le solde (39 %) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation. Le revenu moyen d'un acquéreur en France est de 4.500 € (8.500 € à Paris), alors que la médiane des revenus est de 1.712 € (3.400 € pour les 10 % des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l'immobilier, car même les plus favorisés n'ont plus les moyens de devenir propriétaires.

Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement, avec le papy-boom. Si on confronte la cohorte d'acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s'inverse désormais brutalement dès 2005 : la variation du nombre de plus de 60 ans est en moyenne de 1 million supérieure à celle des 20-59 ans tous les cinq ans durant les 25 prochaines années, ce qui provoquera une pression très forte sur les prix.

En conséquence, quand bien même la correction devrait être moins brutale qu'aux Etats-Unis du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ 35 % (soit 4,2 % par an pendant dix ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de 1 % par an.

Jean-Marc Buchalet, PDG de Pythagore Consult et auteur de "Immobilier, comment la bulle va se dégonfler", avec Christophe Prat, éditions Eyrolles.
a écrit le 08/10/2014 à 13:22 :
A ce rythme, d'ici 3 et demi la bulle immo sera vidée et nous aurons baissé de 35%. Ca vaut vraiment le coup de ne pas acheter sur les 3 prochaines années, les taux peuvent être aussi bas qu'on veut, ils ne donnent pas autant d'avantage que la baisse violente à venir.
a écrit le 08/10/2014 à 9:34 :
Même avec des taux bas, je n'achèterais pas la baisse de l'immobilier est bien enclenchée et
je préfère attendre encore deux à trois années et demeurer locataire. A raison de 5% minimum de diminution des prix par année plus la négociation j'ai encore de la marge même avec un taux de crédit à 4%...
Réponse de le 08/10/2014 à 10:21 :
Entièrement d'accord. Du côté de chez moi (Rhône-Alpes) le prix des maisons baisse très clairement. Ex: une maison sur leboncoin qui était à 340 000€ il y a un an, qui est passée à 320 000€ il y a 6 mois, et qui est à 300 000€ aujourd'hui (et je ne sais même pas si elle est encore vendue...).
Réponse de le 08/10/2014 à 11:44 :
Il est bien connu que leboncoin est le spécialiste de l'immobilier...
Réponse de le 08/10/2014 à 14:16 :
L*boncoin, S*loger&co, associés à Castoru,s sont d'excellents outils pour jauger l'orientation du marché. Dans ma ville par exemple, les prix de présentation ont ainsi baissé de près de 4% depuis juin. Les prix de vente suivent nécessairement la même tendance (ce que Patrim confirmera).
Réponse de le 09/10/2014 à 13:13 :
Pas spécialiste, vous avez raison, mais beau miroir de l'évolution réelle du marché, à la différence des AI qui préfèrent encore afficher 20 ou 30% de plus que ce qu'ils estiment/réalisent réellement, et ce juste pour ne pas accélérer encore plus la machine en créant de la panique...
Réponse de le 09/10/2014 à 14:49 :
@Morey : Ce sont les outils des agences immobilières qui vous ponctionne comme des vampires lors d'un achat sans qu'il n'y ait une vrai plus-valus et un vrai gain d'intérêt à passer par eux...
Réponse de le 10/10/2014 à 10:20 :
Parfaitement d'accord sur la baisse. J'ai initié une 1ere recherche en février et avec mon budget je n'avais accès qu'à des maisons de ville en piètre état d'une surface de 80m². Aujourd'hui je prospecte à budget égal des biens individuels de plus de 100m² et sur un secteur plus côté. Résultat: avec des taux durablement bas je n'achèterai que dans 6 mois voire plus tard si la baisse se poursuit. Tant pis pour les vendeurs.

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