Quel sera l'habitat de demain ? Cette question, qui ne trouve pour l'instant que des réponses partielles, mérite d'être posée, tant l'état actuel du parc du logement n'est pas satisfaisant en France. Certes, depuis une trentaine d'années, la surface par personne et par logement s'accroît et le surpeuplement diminue, mais, dans le même temps, plus de 3 millions et demi de personnes restent mal logées, les dépenses courantes des ménages français pour leur habitation (loyer, énergie, charges) explosent (+ 48 % entre 2000 et 2010) et le parc immobilier ancien se dégrade avec le poids des ans. Les deux tiers environ des logements du parc existant ont été construits avant 1974 et sont pour beaucoup très mal isolés, certains étant même qualifiés de « passoires thermiques ». Selon l'Insee, 3,8 millions de ménages de France métropolitaine consacrent désormais plus de 10 % de leur revenu à leur facture énergétique, tandis que 3,5 millions déclarent souffrir du froid dans leur domicile.

Malheureusement, les perspectives sont moroses : voilà trois ans que le nombre de mises en chantier de logements s'écroule et que de moins en moins de permis de construire sont accordés, ce qui laisse craindre un renouvellement insuffisant du parc immobilier résidentiel à terme. Dans l'incapacité de commercialiser des logements à prix abordables respectant les exigences normatives, les industriels du secteur voient leurs carnets de commandes fondre comme neige au soleil.

Cet état des lieux alarmant amène à s'interroger sur les méthodes de production actuelles. Sont-elles désuètes ? Ne faudrait-il pas réinventer l'habitat dans sa globalité à des fins d'intérêt général ? « Concrètement, les procédures actuelles ne permettent pas de construire suffisamment de logements. Il faut renouveler l'urbanisme, faire évoluer les autorisations de construire, faciliter les disponibilités foncières. Nous constatons que la construction d'habitations depuis trente ans est chroniquement insuffisante en France, et que la dégradation s'accélère en zones tendues. Les prix sont en forte hausse et le mal-logement est préjudiciable sur un plan social et économique », constate ainsi Catherine Jacquot, présidente de l'ordre des architectes. « En outre, l'urgence des enjeux environnementaux impose de construire autrement, d'innover, et de contribuer à la pertinence des réponses face à l'urgence de la quantité », ajoute-t-elle. Face à cette urgence, le pouvoir politique, tous bords confondus, mène depuis plusieurs années des combats sur plusieurs fronts.

Du côté de l'État, cette volonté a notamment été matérialisée par l'émergence des écoquartiers, définis comme des projets d'aménagement urbain qui respectent les principes du développement durable, et « qui intègrent les notions de densité, de nature en ville, d'anticipation et l'adaptation au changement climatique », explique-t-on au ministère du Logement. Ils peuvent contenir des immeubles de logements, des bureaux et des commerces ; et les bâtiments qui les composent tendent à créer plus d'énergie qu'ils n'en consomment.

500 projets d'écoquartiers en cours

Cette démarche a été lancée en octobre 2008 par l'intermédiaire d'appels d'offres de l'État à destination des collectivités, en réponse aux engagements de la loi Grenelle II. Depuis lors, l'État a retenu plus de 500 projets d'écoquartiers. « Les écoquartiers représentent une part non négligeable de la production française de logements : les projets présentés en 2011 concernent ainsi plus de 200 000 logements, dont près de 66000 logements sociaux », indique le ministère du Logement. Un succès apparent auquel les élus ne sont pas étrangers. « Les élus ont pour volonté de densifier la ville existante pour répondre aux besoins en logements en intégrant une dimension environnementale et sociale plus favorable que dans les années 1970, par des constructions plus économes en énergie pour diminuer les charges futures, et alimentées tant que faire se peut par des énergies renouvelables, notamment via des réseaux de chaleur », explique Pierre Guyard, directeur de marché collectivités et habitat de l'une des branches de GDF Suez énergie services.

L'aspect environnemental revêt une importance de premier ordre. « Dans la plupart des écoquartiers, on essaie d'introduire des cours d'eau et d'intégrer de la verdure pour combattre l'effet îlots de chaleur », explique Pierre Guyard. Pour lui, la tendance actuelle « va dans le sens d'une amélioration de l'impact environnemental des logements, et plutôt sur des programmes collectifs qu'individuels. Il semble clair qu'à l'avenir, le développement urbain passera par des contraintes environnementales et favorisera donc les constructions de type écoquartiers ». De quoi apporter un peu d'optimisme pour l'avenir dans la morosité ambiante.

Du reste, ces quartiers n'auront d'intérêt réel que s'ils sont durablement accessibles à tous, et pas seulement aux ménages les plus aisés. Un aspect à ne pas négliger car « actuellement, plusieurs problèmes en matière d'habitation se posent en France : il y a ceux qui n'ont pas de logement, ceux qui ont un problème de mal-logement, ceux qui paient trop cher par rapport à leurs revenus et ceux qui souhaiteraient acheter et qui ne le peuvent pas », explique l'architecte Bruno Rollet. Bref, la question du prix est centrale.

Or, ce qui marque le plus ces derniers mois, ce sont les difficultés des acteurs du secteur à construire à un coût abordable. Ils se disent impuissants devant l'accumulation de moult blocages qui font grimper leur prix de revient et les obligent à maintenir les prix des logements qu'ils commercialisent à un niveau trop élevé.

Le plus souvent, ils mettent en avant la succession de nouvelles réglementations thermiques (BBC, RT 2005, RT 2012 et la future RT 2020), les recours de tiers abusifs qui immobilisent les chantiers et l'accumulation de normes de construction, dont les plus souvent citées sont celles concernant le nombre de place de parkings minimum par logement et l'obligation de construire 100 % des nouveaux logements accessibles aux personnes à mobilité réduite. Malheureusement, « l'empilement de normes au gré des changements de législature complique fortement la mise en oeuvre d'innovations dans le secteur de la construction de logements », constate Antoine Guiguet, directeur général du spécialiste de l'assurance de biens immobiliers SFS. Un autre blocage financier majeur provient de la croissance continue, depuis quarante ans, du prix du foncier. Il peut parfois représenter plus de la moitié du prix de revient des industriels en zone très tendue !

À la redécouverte des atouts du bois

« Tous ces sujets nous obligent en effet à réfléchir », constate de son côté Philippe Robart, directeur ingénierie et innovation chez Vinci Construction France. Sans pour autant masquer une certaine assurance : « On y arrive relativement bien, avec des opérations mixtes accession-location, pour le volet administratif, et avec des logements à énergie positive dans les prix du marché du logement social, pour le volet technique », assure-t-il.

La dernière lubie des acteurs du secteur, c'est l'industrialisation du processus de construction pour les logements collectifs. Elle présente selon eux des conséquences positives aussi bien sur le plan économique qu'environnemental. En effet, plutôt que de couler le béton sur les chantiers, un procédé qui prend du temps et qui peut être imprécis, autant imaginer la conception des bâtiments en usine, où l'utilisation des matières premières est optimisée.

On pense aux préfabriqués en métal. Mais ils sont peu utilisés en France où c'est davantage la filière bois qui a la cote aujourd'hui. Arnaud Montebourg l'avait même inscrite dans ses 34 filières d'avenir.

Déjà très utilisé pour la construction de maisons individuelles, le bois l'est moins jusqu'ici pour les programmes de logements collectifs. Cependant, d'aucuns ne cessent de louer les mérites de ce matériau, que ce soit pour l'ossature ou les bardages d'immeubles.

Sous l'oeil intéressé des grands groupes de construction, des patrons d'entreprises de taille modeste se spécialisent dans cette filière. C'est le cas de Paul Jarquin qui a fondé REI, une société qui construit des logements collectifs en bois. Son projet est le fruit d'une prise de conscience écologique pour lutter contre le monopole de l'industrie du béton, en partie responsable « de la forte empreinte énergétique du secteur de la construction, qui représente 25 % des émissions de carbone en France », explique-t-il. Ce déclic l'a amené à considérer « les matériaux végétaux qui, en plus d'être de très bons isolants thermiques, stockent le CO2 là où le béton en produit », se réjouit-il.

Au-delà de l'intérêt purement environnemental, la confection d'immeubles en bois présente un intérêt financier potentiel lié notamment à un gain de temps considérable. « Le temps passé sur le chantier est compressé en usine. Et on se retrouve concrètement avec des murs qui viennent sur les chantiers après avoir été montés comme des legos ». Ce qui permet « d'économiser jusqu'à 40 % du temps de chantier », explique Paul Jarquin, et de minimiser les frais financiers qui s'accroissent quand les chantiers traînent. En outre, le coût de la matière première bois est moindre sur le long terme car elle est « moins sujette aux variations de cours sur les marchés que les métaux ou le pétrole. C'est l'avantage majeur du bois dans le bilan carbone », constate Philippe Robart.

« Reconstruire la ville sur elle-même »

D'un point de vue purement technique, si l'on se fie aux maisons individuelles qui se sont construites en ossature bois, l'usage du matériau est maîtrisé. Par ailleurs, il faut se souvenir qu'« entre 2008 et 2013, beaucoup d'entreprises qui construisaient des maisons en ossature bois ont émergé. Malheureusement un grand nombre d'entre elles ont ensuite disparu à cause de problèmes financiers, car insuffisamment capitalisées », se souvient Antoine Guiguet. Preuve que le marché reste limité et que les gros acteurs qui résistent mieux aux crises sont par essence les mieux placés pour installer durablement de nouveaux matériaux de construction dans le paysage urbain.

Du reste, le béton, qui bénéficie jusqu'ici d'un quasi-monopole sur le marché du logement collectif, est très ancré dans les modes de construction français. La fenêtre de tir pour ceux qui innovent avec des nouveaux matériaux est plutôt de se positionner en complémentarité du béton pour optimiser la performance énergétique des bâtiments et industrialiser le maximum de la production.

« On pourrait construire uniquement en structure bois, on sait faire. Mais chaque matériau a ses propres avantages. L'inertie thermique des planchers béton est par exemple meilleure, en particulier lors des chaleurs d'été. La vraie innovation aujourd'hui, c'est de trouver l'équilibre technico-économico-architectural en intégrant toutes les contraintes connues. La complémentarité des matériaux prend dans ce cadre une place prépondérante », juge Philippe Robart.

La France a toutefois pris du retard du point de vue de la confection en usine par rapport à ses voisins d'Europe occidentale. En effet, si l'on en croit le baromètre de l'architecture en Europe, les architectes français sont, de loin, ceux qui constatent la plus faible évolution concernant le passage des constructions sur le terrain aux montages en usine. Preuve aussi qu'un réel potentiel existe dans l'Hexagone.

Faut-il pour autant généraliser à toutes les constructions le montage en usine ? Si oui, à condition de ne pas répéter à outrance le même modèle qui va parfois de pair avec l'industrialisation de masse. Bref, attention à ne pas reproduire les erreurs des années 1970. Car tous les acteurs de la construction, qu'ils soient promoteurs, constructeurs, architectes, urbanistes, élus ou autres rappellent sans cesse que le logement souffre encore des programmes de construction massifs des « trente glorieuses » (1945-1973). Ces logements aux architectures désastreuses sont désormais de vraies passoires énergétiques.

« Les ménages qui déclarent souffrir du froid occupent plus souvent des logements construits entre 1949 et 1975 », constate ainsi l'Insee. Pour Catherine Jacquot, il ne faut pas se tromper de combat : « Les besoins actuels sont de reconstruire la ville sur elle-même. Il faut donc être extrêmement précis : l'enjeu, c'est de mettre en place un urbanisme fin et spécifique, à l'îlot près, pour libérer une constructibilité harmonieuse. Pas de construire sur des terres agricoles des lotissements sans âme. »