C'est devenu l'une des préoccupations majeures des professionnels de l'immobilier. Prenant fait et cause pour le puissant lobby bancaire français, les acteurs du logement privé craignent en effet l'initiative du Comité de Bâle, l'instance chargée de proposer les régulations financières internationales, qui souhaiterait sécuriser davantage le bilan des banques qui accordent beaucoup de crédits longs à taux fixe, comme les crédits immobiliers. Cette réglementation - qui n'interviendra pas avant la période 2019-2024 - pourrait être appelée « Bale IV », car elle s'ajouterait à celle en vigueur de « Bale III ». Elle demanderait concrètement aux banques qui accordent ces crédits longs à taux fixe davantage de ressources propres pour qu'elles puissent faire face à des chocs macroéconomique et/ou financier.
Réduire la voilure
Vent debout contre cette initiative, les banques françaises disent qu'il leur est trop compliqué, dans l'environnement actuel, d'augmenter leur capital, et qu'elles devront en conséquence réduire la voilure sur les crédits immobiliers, faute de pouvoir respecter la réglementation. Cet argument a convaincu les professionnels de l'immobilier, et notamment la fédération des promoteurs immobiliers d'Île-de-France qui a récemment fait part de sa crainte que « l'accès au crédit soit brutalement rendu plus complexe au profit d'une meilleure sensibilité au risque des expositions des établissements bancaires ». Ce qui risquerait in fine de donner « un nouveau coup de frein à la construction de logements », un secteur qui sort à peine de la crise.
Il est vrai que ce projet de «révision des pondérations du risque crédit » pourrait en effet avoir un impact très concret sur les banques françaises, qui possèdent 868 milliards d'euros d'encours de crédits immobiliers à leur bilan, dont environ 85 % est à taux fixe... Par ailleurs, le niveau de taux d'intérêt nominaux étant extrêmement bas aujourd'hui - 1,97 % en moyenne, selon Crédit Logement - les nouveaux crédits sont à plus de 90 % accordés à taux fixe. Le poids des crédits longs à taux fixe dans le bilan des banques est donc croissant.
Risque de taux
Le comité de Bâle ne souhaite pas imposer de nouvelles contraintes en capital aux banques par une simple volonté de nuire. S'il compte sécuriser davantage les bilans de ces institutions, c'est parce qu'elles prennent à leur compte le risque de remontée des taux de refinancement bancaire, à une période où leur niveau nominal est historiquement bas. Les banques prêtent en effet à long terme, mais se refinancent en permanence sur le marché monétaire et subiraient ainsi directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires. Ainsi, un risque réel pèserait sur les banques françaises en cas de remontée rapide de ces taux qui dépendent en partie des taux de la BCE puisque, octroyant massivement des prêts à taux fixe, elles ne pourraient reporter le coût supplémentaire sur les emprunteurs.
Pour faire face à cette menace sur l'équilibre financier des banques françaises, les régulateurs proposent deux solutions : demander aux banques d'accroître leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits ou bien sommer les banques de relever les taux de crédits immobiliers qu'elles proposent à leurs clients, afin qu'elle puisse d'une part dégager davantage de ressources, et d'autre part se donner de l'air en cas de hausse des taux de refinancement.
Marge nulle
Cette deuxième solution serait d'autant plus saine que « sur les crédits immobiliers, les marges sont désormais nulles. Ils jouent le rôle de produits d'appels pour fidéliser les clients dans le temps », indique un banquier important de la place de Paris. Ceci leur permet également de vendre des produits très rentables comme l'assurance emprunteur. Une situation qui dure depuis un certain temps. D'ailleurs, l'ancien gouverneur de la Banque de France Christian Noyer s'était ému en 2014 des taux de crédits très faibles proposés aux ménages. « Vous avez les taux les plus bas d'Europe, vous êtes les banques qui prêtez le moins cher sur toute la zone euro; ce n'est pas une situation acceptable ! », aurait-il asséné aux banquiers de la place lors d'une réunion à huis clos.
« Même son prédécesseur Jean-Claude Trichet avait dit aux banques qu'il fallait qu'elles "margent" de 60 points de base supplémentaires sur les crédits immobiliers », ajoute le banquier. Mais les banques de détail françaises n'ont jamais relevé leurs taux, au contraire. Elles se sont en effet menées une concurrence folle sur les taux de crédits immobiliers pour attirer le chaland, au risque de réduire leurs marges et d'exposer leur bilan. Les banques françaises livrent donc un discours schizophrène, périlleux en cas de remontée subite des taux de refinancement.
Remontée des taux
Du reste, si « en cas de remontée brutale des taux, la situation deviendrait très problématique pour les banques françaises », assure cette source bancaire, c'est pour ajouter que « si la remontée des taux se matérialise par un mouvement lent, alors les banques sauront le gérer ». Car « même s'ils sont accordés pour 15, 20 ou 25 ans, les crédits immobiliers ont en réalité une durée en moyenne 7 à 8 ans, soit une durée assez courte pour permettre aux banques de réduire, par la production de nouveaux crédits à des taux supérieurs, le risque dans leur bilan ».
En réalité, pour les grandes banques françaises, le problème d'une telle réglementation du comité de Bâle serait moins l'augmentation de leur capital que la baisse de leur rentabilité. Car le capital est la ressource la plus chère - les banques françaises continuent de distribuer généreusement des dividendes à leurs actionnaires. A l'inverse, les emprunts réalisés à court terme pour se refinancer se font à taux négatifs, et les dépôts de leurs clients- comptes courants, livret A, LDD etc.- sont rémunérés à des niveaux proches de zéro.
Demander plus de capital aux banques tend donc de fait à réduire la rentabilité globale de ces grands groupes. C'est en grande partie pour cela qu'elles refusent toute nouvelle réglementation. Certes, une augmentation des taux de crédits immobiliers permettrait ,de dégager davantage de ressources et de maintenir leur production de crédits immobiliers à taux fixe, mais cette option est inenvisageable aujourd'hui pour les banques, compte tenu de la situation concurrentielle et de la faible rentabilité relative des taux de crédits immobiliers.
Des modèles internes opaques
L'inquiétude du monde de l'immobilier concernant Bâle IV doit également être tempérée par le processus qui précédera la mise en oeuvre de la nouvelle réglementation : une fois les recommandations du comité de Bâle précisées, le régulateur européen - la Banque centrale européenne (BCE) - pourra à son tour modifier les niveaux d'exigences en capital demandés pour les crédits immobiliers. Ce sera là une nouvelle opportunité pour le lobby bancaire français de monter au créneau. Et il n'est pas à exclure que la présidente du conseil de supervision au sein de la BCE Danièle Nouy aille dans le sens des banques.
Et quand bien même le régulateur européen maintiendrait la pression sur les banques françaises, elles pourront toujours jouer sur leur modèles internes de pondération des risques, modèles qui reste opaques, pour réduire les nouvelles contraintes en capital exigées, afin de maintenir leur profitabilité.
Toutefois, de nouvelles réglementations pourraient remettre en question le modèle économique du crédit immobilier des banques françaises qui, dans le contexte actuel, s'avère risqué. Certes ce modèle convient très (trop ?) bien aux consommateurs qui bénéficient aujourd'hui des taux d'intérêt de crédits très bas et fixe, mais réguler ce marché n'aurait rien d'absurde. D'autant que c'est souvent lors des périodes fastes que se forment les crises de demain, par l'emballement de l'offre et la demande, et par l'inattention du régulateur.
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