Flambée des charges de copropriété en 2010

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Selon l'observatoire de l'Unis, les charges ont augmenté quatre fois plus vite en 2010 qu'en 2009. Retrouvez le niveau des charges dans les principales villes de France.

Selon l'observatoire de l'union des syndicats de l'immobilier (Unis) publié ce mardi, les charges de copropriété ont connu une forte accélération en 2010 (+3,9%), à cause notamment d'un hiver plus rigoureux, selon l'enquête annuelle de l'Unis publiée mardi 22 novembre. C'est presque quatre fois plus qu'en 2009 (+1%), trois fois plus qu'en 2008 (+1,2%) et deux fois plus qu'en 2007 (+1,9%). Il faut revenir à 2007 pour voir une hausse de la même ampleur.

Des charges estimées à 23,2 euros par mètre carré et par an.

Sans surprise, le chauffage reste le plus important poste de dépense dans les copropriétés, puisqu'il représente plus de 20% des charges. Le deuxième poste important, avec 14,6%, : les "frais de personnel" soit le salaire des gardiens et l'intervention de prestataires extérieurs mandatés par le syndic. Ensuite vient "l'eau froide" : 12,9% puis les ascenseurs (10,2%). Les honoraires du syndic représentent 8,6% des dépenses de la copropriété sur un an.

Un autre observatoire, celui du mensuel "Le Particulier", publié le 26 octobre dernier fait état d'un coût moyen bien plus élevé, estimé à 29,36 euros par mètre carré et par an (26% de plus que l'estimation de l'Unis). Cependant le magazine précise que "Pour les immeubles dotés de tous les équipements et services (gardien, chauffage collectif, ascenseurs et espaces verts) il faut compter en moyenne 41,82 euros par mètre carré et par an (en 2010). 

Dans le détail, les grandes masses sont à peu près les mêmes : le chauffage représente 25,69% du montant total des charges, "les coûts de personnel" 19,73% et enfin les dépenses d'entretien des parties communes 14,84%. L'eau froide représente 8,1% du total des charges. Les ascenseurs 6,2% et les honoraires de syndic 8,11%

Différences de méthodologie

Avec une différence notable de méthodologie, puisque l'enquête de l'Unis porte sur les données récoltées auprès de 101 cabinets d'administrateur de biens répartis sur 38 villes Tandis que "Le Particulier" se fonde sur les données récoltées auprès de ses abonnés copropriétaires sur la base d'un questionnaire détaillé sur le montant de leurs charges. Un troisième observatoire, celui de l'ARC (association des responsables de copropriétés) publié il y a deux mois se base sur l'étude appronfondie de plus de 800 exercices comptables de copropriété franciliennes.

Ce dernier fait état de 39,6 euros de charges par an et par mètre carré. Le chauffage représente selon l'Arc 33% du montant total des charges, les frais de gardien et d'employés 19,2%, l'eau froide près de 10%, les ascenseurs 5,8% et les honoraires de syndic 8,9%.

L'écart entre les chiffres de l'association de syndics bénévoles (l'Arc) et ceux de l'association de syndics professionnels (Unis) n'est pour une fois pas vertigineux. Cependant l'Arc pointe du doigt la méthode de calcul de l'Unis qui confond charges moyennes de tous les immeubles et charges moyennes pour les immeubles pourvus de tous les services. "Une énorme erreur, qui conduit à fournir une moyenne dénuée de sens" rugit l?ARC.

L'association met en ligne sur son site Internet un outil baptisé Oscar qui permet de calculer soi même les charges de copropriété

Disparités entre les villes

Les rapports vont de 1 à presque 3,5 entre les charges les moins chères et les plus chères en fonction de la ville dans laquelle on habite. Ainsi, elles dépassent à peine les 11 euros par mètre carré et par an à Brest contre 37,8 euros à Lille (la plus chère du panel étudié par l'Unis)

BREST                                  11,1
LORIENT MORBIHAN          11,5
AVIGNON                              14
RENNES                               14,9
TOULOUSE                          15
ALPES HTE PROVENCE     15,5
TOULON                               15,6
ROUEN                                 16,7
BORDEAUX                          17,4
LYON                                     17,6
DIJON                                    18,3
ORLEANS                             18,9
BESANCON                          19,6
NIMES                                    19,8
AURILLAC                             20,3
GRENOBLE                          20,4
ANGERS SAUMUR              20,5
GAP BRIANCON                  20,6
NANTES                                21
MONTPELLIER                    21,3
CAEN                                     21,7
MARSEILLE                          22,1
CHAMBERY                          22,1
ANNECY                                22,2
LIMOGES                               22,5
NICE                                       22,7
FRANCE ENTIERE              23,2
BOURG EN BRESSE          23,3
SAINT ETIENNE                   25,5
PERPIGNAN                         25,8
SEINE ET MARNE               26,6
VAL DE MARNE                   28,1
SEINE SAINT DENIS          28,3
STRASBOURG                    28,6
PARIS                                    29,9
VERSAILLES                        30
HAUTS DE SEINE               30,3
ESSONNE                            34,6
LILLE                                     37,8 

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Commentaires
a écrit le 22/11/2011 à 22:38 :
Avant de réaliser un investissement immobilier locatif dans l'ancien, l'analyse des charges de copropriété est un élément primordial. Les charges de copropriété représentent environ 35 % des dépenses annuelles pour un appartement mis en location auprès d'une agence immobilière. Il faut donc sélectionner des appartements situés dans des copropriétés de taille moyenne et sans ascenseur. Si des travaux semblent à prévoir dans la copropriété (peinture cage d'escalier, ravalement), il faut les chiffrer et les intégrer dans le choix de l'appartement à acquérir. Par ailleurs, chaque ville présente un ratio au m2 différent, et qui peut même varier d'un quartier à l'autre. Par exemple, Marseille a un ratio de charges de 22?/m2, mais le 3ème arrondissement de Marseille a une moyenne de 14?/m2.
a écrit le 22/11/2011 à 16:16 :
Cela n'a pas l'air d'avoir d'influence sur la vie de beaucoup de Français ; faites un passage devant les colléges , les lycées et vous serez surpris de voir le va et vient des autos qui apportent et ramenent leurs chérubins qui doivent etre trop fatigués de jouer à la play station ,regarder la télé , échanger des sms !

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