Les taux des crédits immobiliers battent chaque mois de nouveaux records à la baisse. En mars, ils crevaient un nouveau plancher à 2% pour un emprunt à taux fixe sur vingt ans, pour les meilleurs dossiers.

« Nous sommes même descendus à 1,85 % pour un très bon profil, c'est du jamais vu ! », dit Philippe Taboret, directeur général de Cafpi, le premier courtier en crédits immobiliers du marché.

Pour mémoire, les taux fixes à vingt ans étaient encore de 3,40% en janvier 2014 et de 2,59% en janvier 2015, selon le courtier meilleurtaux.com. Pour les emprunteurs, c'est une excellente nouvelle qui, conjuguée à la baisse des prix des logements, améliore sensiblement leur pouvoir d'achat en matière d'immobilier. Le coût total d'un crédit à taux fixe sur vingt ans était de 75.600 euros (hors assurance) en janvier 2014, contre 42.824 euros seulement en mars 2015. En un peu plus d'une année, l'acheteur a économisé 32.776 euros sur le montant total de l'opération. Il peut aussi les utiliser pour acheter plus grand : un cagibi de 3 m2 dans le très cher 6e arrondissement de Paris, un réduit de 5 m2 dans l'arrondissement le moins cher de la capitale (le 19e), ou une pièce supplémentaire de 13 m2 à Lyon ou à Marseille...

Des marges bénéficiaires très confortables

« Il n'y a aucune menace de hausse de taux dans les six prochains mois. Les banques n'ont jamais prêté à taux aussi bas, mais elles n'ont paradoxalement jamais réalisé autant de marge bénéficiaire sur les crédits accordés. Cela tient aux conditions dont elles bénéficient elles-mêmes pour se refinancer, à des taux proches de 0 % ou 0,5 % dans le pire des cas (pour les emprunts d'Etat français à dix ans, OAT). Quant au coût du risque, il est parfaitement maîtrisé, les banques l'ayant majoritairement transféré aux organismes de caution, 60 % des crédits immobiliers étant cautionnés », explique Philippe Taboret.

Dans ces conditions, les taux vont rester durablement bas. « D'autant qu'avec la relative atonie du marché immobilier l'an dernier, les banques sont, pour la plupart d'entre elles, dans une logique forte de conquête pour cette année 2015, avec des objectifs commerciaux qui, pour beaucoup, sont supérieurs à ceux de l'année dernière. Du coup, la concurrence fait rage, ce qui profite aux emprunteurs, en maintenant naturellement les taux très bas », poursuit Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com.

Trois critères pour l'octroi de crédits

Du coup, les banques sont résolument prêteuses.

« Aujourd'hui, toutes les demandes solvables sont financées, même quand les revenus de l'emprunteur ne sont pas élevés. Ce qui importe, c'est leur stabilité et leur fiabilité et, bien sûr, que ces mêmes revenus permettent de faire face au crédit », selon Philippe Taboret.

Elles se disputent bien sûr âprement la clientèle la plus aisée, laquelle peut encore obtenir un rabais supplémentaire sur les taux affichés.

Les banques ne sont en revanche pas plus souples sur les conditions d'octroi des crédits, immuables depuis maintenant quelques années.

« Ces critères sont au nombre de trois. En premier lieu, la stabilité professionnelle, impérative. Ensuite, dans 90% des cas, les établissements prêteurs exigent un apport d'au moins 10%, nécessaire pour couvrir les frais de notaire de la vente immobilière. Enfin, la mensualité de prêt ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets du foyer. Si ces trois conditions sont bien remplies, les emprunteurs obtiennent leur prêt immobilier sans aucun problème », conclut Maël Bernier.