Immobilier : comment se débrouillent nos voisins européens ?

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Les prix de l'immobilier en Allemagne sont en forte hausse dans les grandes villes.
Les prix de l'immobilier en Allemagne sont en forte hausse dans les grandes villes. (Crédits : © Wolfgang Rattay / Reuters)
Le marché immobilier français est en pleine reprise. Ailleurs sur le continent, entre hausse franche, contrecoup du Brexit et légère reprise, les principales économies européennes connaissent des fortunes diverses.

Le marché du logement français est en phase de reprise. De multiples chiffres le montrent. Mais qu'en est-il de nos principaux voisins européens ? Si l'on prend les trois autres grands pays du vieux continent, l'Allemagne, l'Espagne et le Royaume-Uni, les situations sont en fait très disparates. En Allemagne, où la première décennie de ce siècle fut moins marquée qu'ailleurs par les soubresauts du marché immobilier, les métropoles (Munich, Francfort, Hambourg, Düsseldorf, Cologne et Stuttgart), ainsi que les villes plus étudiantes (Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe etc.) ont désormais des marchés immobiliers très dynamiques. Il s'avère en effet qu'ils connaissent des tensions entre l'offre et la demande, et donc une pression à la hausse sur les prix.

L'Allemagne en phase de hausse

Cela couplé aux taux d'intérêt de crédits immobiliers les plus attractifs d'Europe (1,3 % pour un achat immobilier en moyenne) et une demande vigoureuse, provoque une hausse des prix. Dans des villes comme Stuttgart, Düsseldorf ou Cologne, les prix affichent ainsi des taux de croissance à deux chiffres, note le réseau d'agences immobilières Era, présent en Allemagne. Munich, la grande ville la plus chère d'Allemagne n'est pas en reste avec une hausse de ses prix de 9,1 % sur un an à 5.770 euros le mètre carré. Munich est donc désormais plus chère que Lyon, la deuxième plus grande métropole française. A noter qu'à Berlin, les prix ont crû de plus de 12,5 % sur un an, même s'ils restent très modérés au regard du rayonnement international de la ville (moins de 3.800 euros le mètre carré). « Il est clair qu'il existe un besoin de nouveaux logements pour conserver des prix abordables permettant l'accessibilité à la propriété dans les centres urbains allemands », remarque-t-on aussi chez Era.

Par ailleurs le foncier disponible se faisant plus rare outre-Rhin, les prix des parcelles augmentent. Il semble en fait que l'Allemagne entre dans une phase de hausse des prix un peu comme en France à la fin des années 1990, où les grandes villes se densifient et les surfaces proposées se réduisent. Selon Era, les prix de l'immobilier devraient ainsi continuer de croître en 2016 et 2017. Du reste, l'Allemagne garde une formidable particularité pour endiguer une forte hausse des prix : étant un pays très décentralisé, l'Allemagne voit la demande en logement de ses 80 millions d'habitants se répartir sur tout le territoire - huit métropoles sont peuplées de plus d'un million d'habitants. C'est en quelque sortie l'opposé de la France ou du Royaume-Uni, des pays très centralisés sur leur capitale, et où le coût de la vie y est trop élevé pour une grande partie de la population.

Le Royaume-Uni subit le Brexit

Le marché immobilier au Royaume Uni, lui, vit un contrecoup après des mois de hausses qui ont fait pensé à la formation d'une bulle immobilière, notamment à Londres. Force est de constater que l'impact du vote du 24 juin pour le Brexit sur l'immobilier résidentiel britannique est significatif. Les volumes de vente de logements sont lourdement affectés : depuis la crise financière de 2008, jamais autant d'agents immobiliers n'avaient constaté un tel recul de la demande d'acheteurs potentiels, rapporte la Royal institution of chartered Surveyors (RICS), un organisme qui regroupe des professionnels de l'immobilier. Et selon l'indice officiel des prix, le prix moyen au mètre carré a baissé de 0,4 % lors du mois de juillet outre-manche. Ainsi sur un an, l'inflation des prix s'est réduite à 8,3 %, alors qu'elle était de 9,7 % fin juin.

Selon la dernière note de l'institut de recherche Capital Economics, il semble donc probable que la croissance des prix des logements sera atone jusqu'à la fin de l'année 2016. Du reste, ce qui rassure les analystes, ce sont les réactions rapides en haut lieu pour assainir le contexte politique britannique. En effet dès le 11 juillet, il a été annoncé que Theresa May prendrait la place de David Cameron au 10 Downing Street. Ce qui a donné des gages de stabilité politique à un marché immobilier britannique que l'on sait notamment très influencé par les investisseurs étrangers. Ensuite, début août, la Banque d'Angleterre (BoE) a abaissé d'un quart de point son taux de refinancement à 0,25 % - une première depuis 2009. Et elle ne s'est pas limitée à la baisse de son taux directeur, puisqu'elle a accompagné son action de trois mesures de soutien supplémentaires pour stimuler directement le financement de l'économie. Enfin, d'autres annonces gouvernementales sont attendues d'ici la fin de l'année.

L'Espagne en légère reprise

A l'inverse de l'Allemagne, le marché immobilier espagnol a connu une folle hausse des prix durant le début des années 2000. A l'époque, l'Espagne cumulait plus de mises en chantier que... la France, l'Angleterre et l'Allemagne réunies ! Mais ce « miracle espagnol », disait les experts d'alors, s'est finalement conclu par l'explosion d'une bulle immobilière en 2008, qui fut dévastatrice. Le contribuable espagnol a notamment payé un lourd tribut pour le sauvetage des banques dont les bilans étaient truffés de créances douteuses. Par ailleurs, durant cette période, les prix de l'immobilier ont baissé de près de 30 % et le nombre de logements construits est passé de 866.000 logements en 2006 à ... 34 000 en 2013, rappelle le Crédit Foncier.

Désormais, le marché immobilier résidentiel espagnol commence à peine à sortir de cette crise profonde qu'il a connu entre 2008 et 2013. Le nombre de logements construits s'est redressé à « seulement » 50.000 en 2015. En fait, l'Espagne écoule son stock de logements invendus. Celui-ci était de 650.000 en 2009 et descendu jusqu'à 536.000 fin 2014. Malheureusement, beaucoup de ces logements devront in fine être détruits car ils sont très mal placés.

Pays ayant la culture de l'accession à la propriété chevillée au corps depuis des décennies, l'Espagne voit donc son marché immobilier pourtant très mal en point rebondir un peu. Les taux de crédits immobiliers très bas tirent la demande vers le haut, principalement sur les marchés les plus prisés (Madrid et Barcelone notamment) qui soutiennent la hausse des prix globale, selon le Crédit Foncier, de 7 % entre la fin 2013 et fin 2015.

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a écrit le 15/10/2016 à 17:53 :
La bulle immobilière est une des raisons indirectes de la spirale de chômage et de précarisation en France, qui ironiquement vont faire éclater la bulle immobilière.

En Allemagne, l'immobilier étant moins cher, la famille moyenne dispose d'un reste à vivre (après avoir payé loyer/remboursements mensuels immo) plus important qu'en France. La famille moyenne peut consommer, ce qui lance l'emploi et donc la spirale vertueuse.

En France, l'immobilier bullesque ne laisse qu'un ridicule "reste à vivre" à la famille moyenne française, qui ne consomme plus, ce qui grippe la consommation et lance la spirale économique aux enfers.
a écrit le 04/10/2016 à 10:34 :
Amusant comment la hausse des prix de l immobilier est vu comme une bonne chose alors que c est une catastrophe pour le pays a long terme car
- ca appauvri les jeunes generations (au profit des vieux certes)
- ca incite a investir dans l immobilier (pas vraiment le secteur d avenir qui va batir le futur)
- ca fait gonfler une bulle de credit (et gros pb paye par le contribuable si elle explose commel es subprimes)
- ca plombe la competitivite du pays : vous vivez mieux en RFA qu en france pour le meme salaire car le logement est moins cher (munich, ville la plus chere de RFA est au niveau de lyon). Et si votre population n arrive pas a se loger, l etat doit faire des subvention de type APL pour masquer le probleme. mais ces subventions nourrissent la hausse
a écrit le 04/10/2016 à 9:16 :
Le marché français du logement est une énorme bulle spéculative qui va faire pschitt comme la crise des subprimes aux USA. Certains disent que les loyers et prix de ventes sont trop chers d'au moins 30% en France...
Réponse de le 04/10/2016 à 10:09 :
Cela fait 10 ans que l'on entend le même discours. Le marché est surcoté, surévalué, il va se crasher etc etc, et pourtant il n'en est rien, il n'y aura pas de correction sévère comme en Espagne par exemple. Arrêter de rêver.
Perso j'aimerai bien y croire, puisque je suis toujours locataire, mais il faut regarder les faits en face.
Réponse de le 04/10/2016 à 11:44 :
on peut pas avoir eternellement un marche ou les revenus des acheteurs stagnent mais ou les prix augmentent. pour l instant c est masque par le credit (augmentation des durees), les taux negatifs d ela BCE et les subventions de l etat (APL, PTZ, Pinel) mais l etat devra bien un jour arreter car au bord de la faillite. ce jour la, c ets pas les jeunes generations qui sont payes a coup de lance pierre et taxe a mort pour payer retraites et secu qui vont pouvoir acheter aux prix actuels.
Réponse de le 04/10/2016 à 14:04 :
@bmi
"Cela fait 10 ans que l'on entend le même discours. Le marché est surcoté, surévalué, il va se crasher etc etc, et pourtant il n'en est rien, il n'y aura pas de correction sévère comme en Espagne par exemple. Arrêter de rêver."
Effectivement, d'autres leviers ont agi :
- A l'époque, on trouvait qu'un emprunt sur 18 ans c'était déjà "très long". Maintenant, on a généralisé les prêts sur 20, 25, 30 ans, je ne sais même pas si on n'est pas déjà allés chercher des prêts sur 40 ans ou plus, créant une vraie-fausse "solvabilité" pour les acheteurs au niveau actuel des prix.
- Les taux ont chuté MASSIVEMENT. On est passés de taux à deux chiffres à des taux qui, en Avril, étaient au plus bas depuis 70 ans (ils ont encore baissé depuis), créant une vraie-fausse "solvabilité" pour les acheteurs au niveau actuel des prix.
- Diverses saletés défiscalisantes (défiscalisation des intérêts d'emprunt, Borloo, Scellier, Robien, Duflot, Pinel), votées toutes les quelques années à chaque fois pour "sauver l'immobilier", accordant des crédits d'impôts aux acheteurs, créant une vraie-fausse "solvabilité" pour les acheteurs au niveau actuel des prix.
- Un profil moyen des acheteurs dont l'âge moyen a augmenté de plus 10 ans, qui sont en moyenne beaucoup plus riches et qui ont souvent une aide parentale. Les jeunes primo-accédants non aidés par Papa ont sensiblement disparu du marché.
Effectivement, grâce à tous ces facteurs, l'immobilier est plus ou moins en stagnation ou faible augmentation depuis 2012 environ.
Donc soit on compte sur le fait que les taux d'emprunt descendront à -10% dans les années à venir, que l'Etat déversera toujours plus d'Argent Public pour soutenir la croissance infinie des prix, que les banques nous pondront des prêts sur 50 ans bientôt, soit il faut s'attendre à ce que les prix servent de variable d'ajustement.
a écrit le 04/10/2016 à 8:38 :
Qu'attend le gouvernement pour limiter cette bulle spéculative nuisible ? (nuisible car tout le monde a besoin d'un toit, donc tout le monde est impacte par ces prix démentiels, pas comme lors d'une bulle sur les actions qui touchent une minorité de personne )

=> interdiction d emprunter à plus de 15 ans pour un achat immobilier
=> suppression droit de mutation
=> suppression aide au logement et impact uniquement sur le loyer (les locataires ne paient pas plus, seuls les propriétaires perdent leur subvention, car les apl sont une subventions aux propriétaires )
=> taxe annuelle de 3-4% de la valeur des biens immobiliers avec abattement si résidence principale et abattement du montant de charges sociales et d Impot sur le revenu paye (seuls paieront les propriétaires qui ne déclarent pas ou trop peu de revenu en France compare à leur patrimoine)
Réponse de le 04/10/2016 à 9:27 :
Il faut laisser faire "la loi de l'offre et la demande" et le marché va "s'auto réguler". L'état n'a pas à intervenir dedans. L'aide au logement par exemple ne devrait pas exister dans un système libéral, car l'état n'a pas à subventionner les propriétaires. Par contre, l'état n'a pas à réguler les emprunts bancaires, sinon on revient en ex URSS. La taxe sur les biens immobiliers, c'est une bonne idée, du moment que la taxe reste basse en %.
Réponse de le 04/10/2016 à 9:38 :
@Michel
"=> taxe annuelle de 3-4% de la valeur des biens immobiliers avec abattement si résidence principale et abattement du montant de charges sociales et d Impot sur le revenu paye"
Même un abattement de ce type est de trop. Dans un marché dans lequel les prix sont sains et corrélés aux fondamentaux,remplacer la taxe foncière aux calculs obscurs par une taxe de 3% de la valeur du bien sur le marché est totalement indolore.
Et je parle en tant que propriétaire bailleur! Si on a une mentalité d'investisseur et non de petit rentier mesquin, on a envie que les prix s'effondrent. Certes, nos "biens" vaudront moins cher, mais tout un tas d'appartements passeront à notre portée, en plus d'être accessibles aux actifs (que je suis par ailleurs, et même pas propriétaire de ma résidence principale).

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