Immobilier  : vers une vraie reprise de la construction  ?

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Le nombre de permis de construire est en forte hausse.
Le nombre de permis de construire est en forte hausse. (Crédits : © Regis Duvignau / Reuters)
Les chiffres des mises en chantier et des permis de construire sont en forte hausse ces derniers mois, selon le ministère du logement. Signe d’une reprise pérenne du secteur de la construction?

De plus en plus d'autorisations pour construire des logements sont délivrées. C'est une excellente nouvelle pour le secteur de la construction qui souffre depuis le premier semestre 2012, période à laquelle les mises en chantier de logements ont commencé à chuter.

Ainsi entre novembre et janvier, les permis de construire accordés pour des logements neufs - qui représentent en théorie les mises en chantier de demain - ont bondi de 16,6 % sur un an à 100.100 unités, indique le ministère du Logement. Et sur la période de douze mois achevée fin janvier, les permis de construire ont progressé de 3,7 % par rapport aux douze mois précédents mois, à 386.200 unités.

Bonne nouvelle pour les promoteurs

Parmi les branches du secteur, c'est celle des logements collectifs qui bénéficie le plus de cette reprise. Cumulé sur douze mois, le nombre de logements collectifs autorisés augmente en effet de 6,3 % à 197.200 unités. Ce rebond est donc une excellente nouvelle pour les promoteurs immobiliers, spécialistes du logement collectif, à une période où ils s'inquiètent du fait que la croissance de leurs mises en vente (+6,3 % en 2015) ne suive pas celle de leurs ventes (+13,6 %). Ce qui concrètement signifie que leur offre commerciale est en train de se réduire, au risque à terme de provoquer une situation de pénurie d'offres, et donc une hausse des prix du neuf.

Des problèmes de délais

Or, selon la profession, ce décalage entre la production et les ventes de logements neufs est la résultante de la lenteur du processus de production. Celui-ci souffrirait des délais trop longs d'instruction de permis de construire, et des recours abusifs de riverains qui bloqueraient aujourd'hui le lancement d'environ 30.000 mises en chantier de logements. En ce début d'année, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a donc demandé au gouvernement de légiférer sur ces délais de traitement des recours, en imposant à la justice un délai de 4 mois en première instance et de 6 mois en appel, soit au total 10 mois. Une durée suffisante, selon la FPI, pour que les opérations soient encore commercialisables une fois le recours purgé. Dans ce contexte, les chiffres très positifs concernant les permis de construire tombent à point nommé.

Les voyants sont au vert

Car pour le reste, tous les voyants sont au vert. Effectivement, le très bas niveau des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la stabilité des prix (+0,8% en 2015), la légère amélioration du contexte économique (+1,1% de croissance en 2015 en France), et le très attractif dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, nommé Pinel, participent au net regain d'activité de la profession.

Certes, les effets de la crise des trois dernières années n'ont pas été encore purgés, ce qui tempère la hausse récente des mises en chantier de logements : entre novembre et janvier, elles sont en hausse de « seulement » 0,9% sur un an à 95.100 unités, et de 2% sur les douze mois achevés à 349.400 unités. Mais au regard de l'environnement positif qui entoure le secteur, une hausse supérieure de ces chiffres semble inéluctable.

L'accession, le sujet majeur

Ce sera en fait le secteur de l'accession qui déterminera l'ampleur de la reprise. Et si les prix de l'immobilier restent encore trop élevés pour une partie de la demande, il est à prévoir une forte hausse des ventes en accession lors de ce premier trimestre, puisque le nouveau PTZ élargi dans le neuf s'applique depuis le 1er janvier. Cette mesure prise en fin d'année dernière est d'ailleurs le symbole du virage opéré par le président de la République, qui axe désormais sa politique du logement sur l'accession à la propriété et non plus sur l'accès au logement pour tous, comme c'était le cas lors de la première partie de son mandat.

Encore loin des 500.000 logements construits par an

Il a, il faut dire, beaucoup de retard sur son engagement symbolique de construire 500.000 logements par an. L'année passée, un peu plus de 350.000 logements ont été mis en chantier. L'exécutif met donc les bouchées doubles pour faire construire plus et créer de l'emploi dans le secteur du bâtiment avant mi 2017.

Toutefois, au regard du chemin qui reste à parcourir pour atteindre 500.000 logements mis en chantier, il faudrait désormais plus qu'un miracle pour que la promesse de campagne du chef de l'État soit in fine tenue.

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Commentaires
a écrit le 29/02/2016 à 11:32 :
Les prix ont fortement augmenté dans le passé, notamment entre 2000 et 2007. Lorsque les banques ont doublé leur nombre de crédits et (EN PLUS) ont doublé les sommes prêtées. Les prix immobilier ont triplé dans cette période, sortant du couloir de Friggit (courbes de Friggit disponibles sur le site gouvernemental de la CGEDD).

Mais face à la crainte d'une crise des subprimes européenne, et plus spécifiquement, "à la française", les banques françaises vont devoir se plier aux règles édictés par BâleIII avant 2019...

Figurez vous que l'on va revenir aux condition de crédit d'avant 2000...

Déjà que nous allons traverser 30années de papyboom (pas beaucoup de jeunes par rapport aux vieux) et en plus ces jeunes sont au chômage massif... et en plus ils sont de plus en plus en CDD/intérim... et même ces CDD sont de plus en plus précaires...
Et inutile de vous préciser que pour être solvable auprès des banques, le CDD est risible. Eh bien figurez vous que parmi les heureux chanceux solvables restants.... les banques vont prêter à moitié moins, et leur prêteront moitié moins...

De là à dire que les prix immobilier vont retomber à leurs niveaux des années 2000... il n'y a que peu de temps à attendre...
Réponse de le 29/02/2016 à 17:03 :
@batman : parfait de vous référer aux courbes de friggit mais les lire sans désinformer : les prix ont augmenté de 70 % maximum en province et 250 % à paris qui est n est pas représentatif de la France et qui comme beaucoup de métropoles du monde voit ses prix exploser . ..donc faux de dire que les prix ont triplé ..Comme depuis 2008 les prix ont légèrement baissé en province ils ont augmenté de 60 % sur une période de 15 ans ( source coupes friggit) . : oui c est trop mais pas dire n importe quoi ! Ce que mr Friggit omet dans ses courbes est le prix du neuf qui lui a augmenté de 80 % dans la même période . Un bien immobilier est un produit fini et donc ne suit pas simplement comme tout le monde le prétend le marché de la offre et la demande
Réponse de le 03/03/2016 à 8:33 :
1/ les prix dans les années 2000 étaient déjà élevés. Le crach immobilier a eu lieu au début des années 90 et n'avait rien à voir avec un problème de solvabilité des ménages (arrêtez avec iti et Friggit car cela n'influe pas sur le marché).
2/ les prix de l'immobilier sont directement en lien avec les placements concurrents. Les français qui sont les rois de l'épargne avec 1800 milliards d'euros rien que pour l'assurance vie déplacent des sommes considérables d'un support à l'autre en fonction des rendements. Si il y a eu un crach majeur de la pierre au début 90 cela n'est pas dû à un effondrement économique mais juste que les sicav et les actions rapportaient quatre fois plus.
3/ hormis dans le Pinel, la plupart des transactions qui ont fortement augmentées sur un an avec 750 000 ventes dans l'ancien ne concerne que peu les investisseurs.
Il faut comprendre que le marché Immo est décorellé des performances économiques à un instant T et répond avant tout à un besoin des particuliers assis sur une montagne d'épargne pour se loger et n'est un refuge pour les investisseurs que lorsque ce secteur montre des possibilités de plus values fortes ce qui n'est plus le cas.
a écrit le 29/02/2016 à 2:02 :
"Celui-ci souffrirait [...], et des recours abusifs de riverains", on aimerait bien déjà que les recours légitimes contre la violation de la législation et des PLU soient pris en compte. Si les permis de construire n'étaient pas accordés selon les relations des parties en présence, cela se passerait sans doute mieux.
a écrit le 28/02/2016 à 21:12 :
Seule Devise Valable sur le Littoral de la Côte Azur :
"toujours plus de Bétonnage".
Bientôt on ira plus vite à pieds pour se rendre d'une ville à une autre plutôt que d'utiliser sa voiture.
a écrit le 28/02/2016 à 20:44 :
Le pouvoir d'achat en berne, j'ai du mal à le constater sur la Côte Azur.
Ici nous allons disposer de Centre Commerciaux Grandioses...
C'est quoi un riche pour vous ?
Obtenir un prêt c'est facile sur la côte vous savez.
Chez nous les maisons qui datent de plusieurs siècles elles sont rasées et remplacées par des Immeubles Neufs R+5 ou 6 c'est bien plus rentable pour percevoir ensuite les taxes foncières et d'habitations.
Densifier le centre-ville c'est un mode très à la mode dans les villes du Littoral.
Comme à Cagnes 06800 par exemple.
Ceux qui ont connu cette commune autrefois auraient bien du mal à la reconnaitre aujourd'hui.
Réponse de le 29/02/2016 à 2:03 :
pas de soucis en IDF non plus, nous allons bientôt avoir une magnifique piste de ski à la place de terres agricoles.
Réponse de le 29/02/2016 à 9:19 :
sous chaque commentaire il y a une option "répondre" qui permet donc de répondre au commentaire qui vous sied, ne faites pas le timide je ne vous mangerais pas vous savez, je suis pacifiste depuis longtemps maintenant.

"Le pouvoir d'achat en berne, j'ai du mal à le constater sur la Côte Azur. "

Tiens vous m’apprenez quelque chose, les riches préfèrent le soleil donc ? Quelle surprise...

Bref vous vouliez en fait publier un commentaire, vous en aviez parfaitement le droit et je vous en félicite seulement je vous prie la prochaine fois de ne pas le maquiller en réponse envers mon propre commentaire dont le sujet était bien différent.

Ne vous trompez pas la prochaine fois, merci.
a écrit le 28/02/2016 à 18:54 :
Avec un pouvoir d'achat des ménages en berne en permanence on voit mal comment ils vont pouvoir obliger les gens qui n'ont pas d'argent à acheter des maisons c'est un fait sachant qu'en plus les banquiers ne prêtent qu'aux riches cela relève de la chimère permanente, partie intégrante d'un discours politique commun à tous les partis qui au final finissent tous par échouer, quand du moins ils ont essayé.

Le logement pour tous était tenable, la propriété pour tous n'est qu'une idée stupide de plus afin de faire plaisir au milieu d'affaires de l'immobilier et du BTP.

Nous voyons donc de plus en plus des maisons datant de plusieurs siècles se dégrader fortement par chez nous tandis que nous voyons pousser des maisons Phoenix ou bouygues, se ressemblant toutes, particulièrement moches donc, pousser comme des champignons empoisonnés juste à côté de pures merveilles architecturales en ruines.

Est-ce que ce monde est sérieux ?
a écrit le 28/02/2016 à 14:19 :
Argenteuil!!!!
Voila une ville éligible au Grand Paris,ex T5 Boucle nord de seine,qui a une énorme disponibilité en terrains constructibles,et qui se refuse dixit la municipalité à bétonner..
Et pourtant,des primo accédants avec un prix m2 de 3500 euros,seraient ravis,de trouver à se loger,d'autant que les dessertes SNCF StLazare ou tram La Defense sont efficaces;
En prime cette ville,qui n'offre qu'un champ de dettes à son territoire,deviendra plus fréquentable.
relancer le BÂTIMENT,est aussi soumis au bon vouloir des Maires.
Est-ce admissible???
a écrit le 28/02/2016 à 12:20 :
À Churchill : Tout à fait emphase avec vos commentaires ! On verra le marché immobilier lorsqu il y a une bulle artificielle et la lévitation du prix au m2
On va bien rire ce jour là
Réponse de le 28/02/2016 à 13:07 :
Veuillez excuser Churchill, il est "pragmatique"...
a écrit le 28/02/2016 à 11:11 :
Une question
Qui acheté avec 5 millions de chômeurs ?
Réponse de le 28/02/2016 à 12:02 :
Réponse: de jeunes trentenaires qui s'endettent sur 30 ans, certes pour des crédits à taux bas mais pour un marché qui pourra difficilement monter plus haut en globalité.
Avec la propagande du lobby immo francais (achetez c'est le moment!!!) en toile de fond qui pousse les gens à acheter sans discernement et sans réfléchir à l'évolution sur marché ("c'est le moment d'acheter, les taux sont bas".... oui mais les prix???.

Pour le Francais moyen de tout age confondu "la pierre ne baisse jamais"
....à voir....
Réponse de le 28/02/2016 à 12:04 :
la classe moyenne de notre pays qui a quelques économies à placer et qui loue soit à leur entourage familial, soit espère des rendements locatifs juteux malgré la surprotection des locataires de très mauvaise foi. Si ceux qui nous gouvernent, ne permettaient pas aux locataires de ce type - env. 5 à 7 pour cent des locataires - de trainer les procédures d'expulsion sur de nombreuses années, nous aurions plus de bailleurs prêts à louer à des locataires modestes. D'ailleurs souvent les locataires exécrables ne sont pas les modestes, mais des arnaqueurs à la location. Et ceci explique le manque de logements en France !
Réponse de le 28/02/2016 à 13:03 :
"locataires de très mauvaise foi" ... Sauf qu'il est facile de CONSTATER qu'il y a bien plus de loueurs de très mauvaise foi. Qui arnaque qui, onseldemande...
Réponse de le 28/02/2016 à 19:06 :
@yvan OUI les locataires de mauvaise foi ne nous donne pas envie de mettre nos appartements en location, nous préférons les garder vides ( ou les louer via air b&b) et les revendre plus tard avec profit!
Réponse de le 29/02/2016 à 9:47 :
@ppdesabusé
"Si ceux qui nous gouvernent, ne permettaient pas aux locataires de ce type - env. 5 à 7 pour cent des locataires - de trainer les procédures d'expulsion sur de nombreuses années, nous aurions plus de bailleurs prêts à louer à des locataires modestes"

Alors pour information le taux de risque (impayés, dégradations) sur l'immo en France est de 1 à 2%. C'est d'ailleurs ce qui a été retenu pour mettre en place la Garantie Universelle des Loyers, sorte de panacée qui permettait de résoudre définitivement le problème des loyers impayés en France, mais qui a été mise à la trappe suite aux hurlements de la meute des "célafotaduflo".
Ensuite, si pour vous l'investissement immo est "horriblement risqué" et "je préfère garder mes appartements vides", alors que le taux de risque est inférieur à 2%, vous serez gentils de cesser d'affirmer que vous êtes un "investisseur". Un investisseur, ça prend des risques (plus que 2%). Ceux qui ne veulent pas de risques n'ont qu'à mettre leur argent dans un Livret A et des assurances-vie (en monétaire, les moins risquées, qui sont aussi, tiens tiens, les moins rémunératrices).
Ce que réclament en réalité nos chers rentiers, c'est que l'Etat couvre l'ensemble des risques, mais ne leur demande surtout pas le moindre centime d'impôts sur leurs revenus locatifs ou leurs plus-values astronomiques. Ce qu'ils réclament, c'est la privatisation des profits et la collectivisation des risques et pertes.
Réponse de le 02/03/2016 à 10:34 :
@Yvan et Alatar
On peut fustiger les investisseurs de l'immobilier comme cela arrange chacun, mais il y a des faits incontournables sur le marché de l'immobilier :
1. les HLM ne détiennent que 16% des surfaces locatives, les institutionnels env. 18 pour cent et les petits proprios plus de 60 pour cent,
2. les locataire de mauvaise foi (et je ne parle pas de ceux qui doivent surmonter une période difficile) ceux avec impayés, procédures multiples grâce à l'aide juridictionnelle gratuite, sont surprotégés.
Au vu de cette équation, il serait intéressant de connaitre votre analyse.
Réponse de le 02/03/2016 à 10:37 :
@alatar: une fois pour toute cessez de jouer le bobo coco antibailleur quand vous même louez à un ami ! Oui le nombre d impayés qui entraînent procédures est très faible mais quand vous aurez expérience de vrais locataires vous apprendrez que rarement le bailleur enclenche une procédure car tout simplement les lois sont nettement à l avantage des locataires et le proprio est certain de perdre . La GUL était une très mauvaise mauvaise qui avait pour conséquence de mettre des fonctionnaires entre les locataires et proprio et qui ne reglaient en aucun cas les dégradations .
Réponse de le 02/03/2016 à 13:11 :
@malcomprenant
"une fois pour toute cessez de jouer le bobo coco antibailleur quand vous même louez à un ami !"
Je ne suis pas un bobo coco antibailleur puisque je suis moi-même bailleur. Mais on peut être, même en tant que bailleur, favorable à l'encadrement des loyers et la forte limitation voire l'interdiction totale des plus-values immobilières. Tout d'abord parce que chaque baisse du marché est une occasion d'acheter plus grand, d'acquérir de nouveaux biens. Ensuite parce que, contrairement à vous qui trouvez tout à fait acceptable la situation actuelle dans laquelle les prix immo et les loyers font des ravages énormes sur les nouvelles générations et amputent les revenus de quiconque n'est pas un baby-boomer ou un héritier, je suis pour les revenus du travail et contre la rente.Et quand les loyers abusifs pour des passoires thermiques du siècle dernier empêchent les moins de 30 ans d'accéder au logement, vous considérez cela comme un "âge d'or de l'immobilier oh mon Dieu on s'enrichit", moi je vois ça comme une génération sacrifiée.

"Oui le nombre d impayés qui entraînent procédures est très faible mais quand vous aurez expérience de vrais locataires vous apprendrez que rarement le bailleur enclenche une procédure car tout simplement les lois sont nettement à l avantage des locataires et le proprio est certain de perdre ."
Manque de pot pour vous, vous allez perdre votre occasion de, jour et nuit à chaque post, lancer des attaques ad hominem contre ma situation personnelle au lieu de répondre sur le fond : j'ai changé de locataire pour prendre un Visale. Et j'y gagne une assurance loyers impayés gratuite.

"La GUL était une très mauvaise mauvaise qui avait pour conséquence de mettre des fonctionnaires entre les locataires et proprio et qui ne reglaient en aucun cas les dégradations."
Donc en raison d'un problème séparé et contre lequel on peut s'assurer séparément (les dégradations), on a jeté à la poubelle une mesure qui réglait durablement le problème des loyers impayés dans tout le pays. Intéressant. Mais du coup, les impayés ne doivent pas être un réel problème, si on peut se payer le luxe de jeter à la poubelle la solution sur un caprice.
Réponse de le 02/03/2016 à 13:17 :
@malcomprenant
Sinon, n'hésitez pas si vous souhaitez répondre sur le fond. Je ne faisais que souligner que si on souhaite que l'immobilier présente le même niveau de risque que le Livret A (garanti par l'Etat), il est tout à fait logique que son niveau de rémunération et gains après impôts soit égal à celui du Livret A. Le principe est le même que ce que les banques nous imposent pour les assurances-vie : les produits les plus protégés sont les moins rémunérateurs, et pour les produits plus rémunérateurs, si on veut la "liberté" de gagner plein d'argent, on gagne aussi la "liberté" de perdre tout ou partie de sa mise sans avoir le droit de demander à la nounou (Etat, banque ou autre) de nous renflouer. C'est un principe libéral de base, mais peut-être êtes vous... Communiste? (du moins collectiviste pour les pertes).
a écrit le 28/02/2016 à 10:56 :
on va rappeler qu'afin d'avoir des chiffres ' qui plaisent au gouvernement', on est passe de chiffres issus des notaires a ceux d'un modele econometrique qui rajoute70.000 logements ' dans sa prevision' ( que l'on peut tranquillement revisiter quand plus personne ne regarde.....)
passer de 270 000 a 350 000 est ainsi assez facile
sinon, l'immoblier francais est surevalue de 25-30%, donc a moins d'avoir ca en apport personnel, vous risquez de ne pas trouver de banque pour vous preter...
Réponse de le 28/02/2016 à 17:38 :
@churchill : dans cette article on parle du logement neuf ..expliquez moi une fois pour toute comment vous faites baisser les prix de 30 % ( sachant que les terrains "nus" non viabilisés non aménagés représentent à peine 30% du prix par logement ) . Pour l ancien j attends toujours une baisse de 60% , ce vous écriviez régulièrement il y a quelques années , il suffit de relire vos commentaires et je saute dans le premier TGV pour acheter sur Paris à 3500 euro/m2 .
Réponse de le 28/02/2016 à 21:52 :
Les prix ayant double en 10 ans alors que les couts (hors celui du terrain) sont quasiment identique (salaire ou prix du beton), le potentiel de baisse est donc de 50%

Sur le long terme les prix vont forcement baisser car les jeunes generations sont bien plus pauvres que celles qui veulent vendre. Pour l instant c est masque par les subvention etatique (ptz), le credit pas cher et la solidarite familiale (enfin pour ceux qui ont la chance d avoir une famille aisee et pas egoiste). Mais ces phenomenes vont s arreter un jour, surtout qu en face le papy boom va se transformer en alzeihmer boom. Et il va etre difficile de faire payer ca a la collectivite (meme si c etait dans les plans de sarkozy. La crise de 2008 l a heureusement empeche)
Réponse de le 29/02/2016 à 9:37 :
@malcomprenant

Ceux qui parlent de "blah blah blah il faut construire 500 000 logements par an (mais surtout pas à côté de chez moi et surtout pas construire sur la hauteur dans les bassins d'emploi déjà denses et surtout pas d'immeubles à proximité de mon pavillon proche des transports)" se trompent et ont une guerre de retard.
Les logements nécessaires SONT DEJA LA. Pour rappel, la France compte :
- 2,6 millions de logements vides
- ~1,5 millions de logements en vente sur seloger
- ~1,5 millions de logements en vente sur leboncoin
Ce qui donne, selon les cas de doublons, entre 4 millions et 5,5 millions de logements qui attendent un habitant.

Et inutile de me sortir le couplet du "oui mais ces logements sont au fin fond de la Lozère", si vous ne souhaitez pas parler des 163 000 logements en IDF actuellement en vente sur seloger, ni des 100 000 logements en IDF actuellement en vente sur leboncoin, ni des résidences secondaires dans Paris (jusqu'à 34% du parc selon les arrondissements), ni des 120 000 logements vacants dans Paris (7,3% du parc, 410 000 au total en IDF). Et ce ne sont là que les chiffres pour Paris, ils n'incluent pas l'ensemble des autres bassins d'emploi et zones où les gens veulent habiter.
Réponse de le 29/02/2016 à 9:46 :
Les prix du neuf ont augmenté de 73 % entre 2002 et 2012 ( source bpi) . Dans les grandes villes le prix d un logement en collectif est reparti de la façon suivante : 1 coût de la construction 43% 2 le terrain 15 % 3 les taxes 17% 4 intermédiaires ( nego) et marge 15 % ..Je répète : comment allez vous faire baisser les prix de 30 %?

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