Immobilier locatif : faut-il investir dans les murs de commerce ?

Investir dans l'immobilier de commerce présente l'avantage d'offrir des rendements supérieurs à ceux que peuvent présenter d'autres actifs tertiaires comme l'essentiel de l'immobilier de bureaux.

Aujourd'hui, pour les commerces de centre-ville, les taux de rendement immédiats pour les meilleurs actifs (emplacement numéro un, signature de qualité...) se sont stabilisés autour de 6 %. Pour des emplacements parisiens secondaires, affectés d'un risque locatif, les taux peuvent atteindre les 8 %.

Ce niveau de rendement immobilier est à rapprocher de taux bancaires aujourd'hui faibles. Les chiffres d'affaires sont, bien sûr, tributaires de la consommation. Pour l'investisseur particulier, les baux ont également l'avantage d'être de longue durée (neuf ans) avec des loyers en pratique indexés annuellement sur la variation d'un indice. Les éléments essentiels d'un bon investissement sont le potentiel de commercialisation d'un emplacement (sa fréquentation, son accessibilité, sa visibilité, etc.), la destination des locaux, et, bien entendu, le montant du loyer.

Segmentation

Le marché des commerces reste très segmenté avec à la fois des adresses prisées par les grandes enseignes, mais aussi des sites dont la situation géographique est plus médiocre, et qui peuvent rester vides plus longtemps. Pour des centres commerciaux, enfin, la qualité des enseignes et la présence de « locomotives » sont indispensables. Les particuliers peuvent investir directement dans les murs de boutiques pour des montants limités. Pour des sommes plus importantes, ou des investissements en centres commerciaux, mieux vaut opter pour les SCPI spécialisées et les valeurs foncières.

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