Le bail commercial est un contrat qui lie l'investisseur et le gestionnaire pendant au moins neuf ans. Par conséquent, les conditions de revalorisation du loyer sont un des éléments devant faire l'objet d'une grande vigilance. Suite à l'envolée des prix des matières premières, nombre de gestionnaires ont remplacé l'indice du coût de la construction par l'indice de référence des loyers. Ce dernier, bien qu'apparemment moins avantageux pour l'investisseur, revalorise correctement les loyers perçus puisqu'il correspond à la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Clauses dangereuses
Actuellement, beaucoup de baux contiennent des clauses de revalorisation des loyers plafonnées à 1,5 ou 2 % par exemple. D'autres la fixent à 50 % de l'indice. Pour le propriétaire, ces clauses sont dangereuses vu le risque de reprise de l'inflation. Avec une revalorisation de 1,5 % et une inflation de 3 % par an par exemple, le manque à gagner pour le bailleur au bout de douze ans représente 19 % des loyers perçus. Cela pèsera aussi sur la valeur du bien car l'investisseur devra ajuster son prix de vente à la rentabilité attendue. Enfin, vérifiez qui supporte les charges d'entretien et les réparations courantes, la taxe foncière, les grosses réparations, les mises aux normes des locaux... Plus le gestionnaire les prend sur lui, plus la rentabilité brute se rapproche de la rentabilité nette.
Il faut donc tenir compte non seulement de la rentabilité faciale du produit, mais aussi de la qualité du signataire du bail commercial, du type de marché (santé, tourisme, étudiant) et de l'emplacement, analyser la rentabilité réelle sans oublier, bien sûr, la visite systématique du site. »
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