Placements immobiliers : les Français n'ont jamais autant investi dans les SCPI

À ce niveau-là, ce n'est plus un engouement, c'est un plébiscite. D'après les chiffres que communiqueront ce mardi l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière) et l'Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), les sommes investies en 2010 dans les 138 SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont atteint un niveau record : 2,46 milliards d'euros, soit près de trois fois plus qu'en 2009 (869 millions). Le précédent record était de 1,75 milliard d'euros et datait de 1987.

Ces placements dits de « pierre-papier » ont profité à plein de l'immobilier comme valeur refuge et du dispositif de défiscalisation immobilière « Scellier ». Car, contrairement aux idées reçues, il est possible de bénéficier de l'ensemble des dispositifs fiscaux immobiliers en achetant des SCPI.

Pour rappel, ce placement consiste à acquérir des parts de sociétés qui achètent des immeubles (de bureaux, de commerce ou d'habitation) afin de les louer.

Diversifier les risques

Une fois les frais de gestion déduits, la majeure partie des revenus locatifs sont reversés aux porteurs de parts. Certains revenus pouvant être mis de côté dans l'optique de réaliser des travaux, par exemple. Une bonne façon de faire de l'investissement locatif en laissant des professionnels s'occuper de tout. D'autant qu'une SCPI achète plusieurs immeubles, ce qui permet une meilleure diversification des risques.

Côté rentabilité, les SCPI n'ont pas non plus à rougir : elles ont rapporté 5,63 % brut en moyenne sur 2010 (en tenant compte du prix moyen de la part début 2010). Un peu moins que l'année précédente (6,05 %). Depuis 1997, c'est seulement la deuxième année que le rendement annuel des SCPI se situe en deçà de 6 %. En 2010, seules la catégorie des SCPI dites « régionales » a franchi cette barre (6,04 %). Deux catégories sont un peu à part : les SCPI de « plus-value », dont l'intérêt provient de la valeur du bien au moment de la revente, et les SCPI « fiscales », profitant surtout des avantages fiscaux liés à la loi Scellier.

Difficile, toutefois, de comparer le rendement des SCPI avec celui d'autres placements. Car celui-ci est calculé en divisant les revenus par la valeur de la part. Si cette dernière baisse, comme cela a été le cas en 2008, le rendement augmente mécaniquement. D'ailleurs, si l'on tient compte du prix moyen de la part fin 2010, et non début 2010, le rendement tombe à 5,31 %. Pour connaître le rendement « réel », mieux vaut donc se fier au prix auquel la part a été achetée au départ.

Interview Arnaud Dewachter, délégué général de l'Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier)

Pourquoi les épargnants se sont-ils rués sur les SCPI en 2010 ?

Je vois trois raisons à ce phénomène. D'abord, l'immobilier a plus que jamais été considéré comme une valeur refuge. Ensuite, les vertus intrinsèques de la SCPI (diversification, délégation de la gestion à un professionnel, rentabilité...) sont de mieux en mieux perçues par les épargnants. Enfin, comme en 2009, la loi de défiscalisation immobilière « Scellier » a tiré la catégorie des SCPI dites « fiscales » vers le haut.

Quel est le poids des SCPI par rapport aux autres placements ?

Il reste relativement marginal puisqu'elles représentent au total autour de 22 milliards d'euros. Mais, à mesure que les Français pensent à préparer leur retraite, ils renforcent peu à peu leur confiance dans ce produit qui offre un excellent couple rendement / risque sur le long terme.

Justement, la rentabilité est en baisse en 2010, même si elle reste supérieure à 5,6 %...

C'est vrai. Nous étions habitués à des rentabilités plus proches de 6 % depuis près de 15 ans. L'explication est essentiellement technique. Sans entrer dans les détails, l'attrait des SCPI à capital fixe, valorisées différemment de celles à capital variable, a renchéri le prix de la part, ce qui a diminué d'autant le rendement définitif. Mais les revenus versés par les SCPI, eux, n'ont pas baissé en 2010.

Pensez-vous que cet engouement va durer en 2011, alors que le Scellier vient d'être raboté ?

Je reste prudent par principe, mais les premiers indicateurs sont positifs. En ce qui concerne les SCPI Scellier, leur intérêt ne se dément pas. Le coup de rabot ne semble, pour l'instant, pas ressenti par les réseaux. En revanche, malgré le petit surcoût au départ, il faudra privilégier le BBC (bâtiment basse consommation) pour limiter le risque de dévalorisation relative 12 ou 15 ans plus tard.

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