L'Île-de-France moteur du marché de l'immobilier en France

La bonne année 2015 réalisée par l'immobilier en France provient des performances du marché francilien, notamment dans le neuf.
Mathias Thépot
Le nombre de mises en chantier de logements en île-de-France est en hausse de 18 %.
Le nombre de mises en chantier de logements en île-de-France est en hausse de 18 %. (Crédits : CC0 Public Domain)

Que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, la reprise du marché immobilier français a été très nette en 2015, après trois années moroses. Le nombre de transactions dans l'existant a notamment bondi de 15,6 % à 800 000 unités, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). En parallèle dans le neuf, les mises en chantier sont en hausse de 2 % à la fin janvier 2016 sur 12 mois cumulés, à près de 350 000 unités. Elles sont tirées vers le haut par le secteur du logement collectif (+7,1 %), l'apanage des promoteurs immobiliers. D'ailleurs les ventes des promoteurs ont, elle aussi, atteint un très bon niveau en 2015 (+13,6 %).

Hausse des prix très limitée

Et si l'on raisonne en termes de prix, les dégâts sur le pouvoir d'achat des ménages ne sont pas (encore) significatifs. Les promoteurs immobiliers ont constaté dans le neuf une hausse de seulement 0,8 % des prix ; alors que dans l'ancien, les prix se stabilisaient en 2015 selon les données provisoires du baromètre Insee-Notaires. La Fnaim constate cependant de son côté une nouvelle baisse des prix dans l'ancien de 1,9 % en 2015.
Du reste, il est clair que l'embellie du marché immobilier français en 2015 n'a pas engendré de perte significative de pouvoir d'achat pour les ménages français, toute chose égale par ailleurs.

L'Île-de-France, le moteur de l'immobilier en France

Plus précisément, c'est en fait le marché immobilier francilien qui est en grande partie responsable des bons chiffres au niveau national. « L'année 2015 a été marquée par une importante progression (+17%) des volumes de ventes d'appartements anciens en Île-de-France par rapport à 2014, soit environ 15 000 ventes supplémentaires », notent les notaires franciliens. Le prix des appartements en Île-de-France est quant à lui en léger baisse en 2015 (-1% en un an), à tout de même 5 260 euros du mètre carré fin 2015... De même, « avec 48 510 ventes en 2015, le marché des maisons anciennes en Île-de-France a progressé de 17% en un an », ajoutent les notaires.

Les mises en chantier explosent

Plus significatif encore, dans le neuf, le nombre de mises en chantier en Île-de-France s'établissait à 63 200 logements lors des douze derniers mois, en hausse de ... 18 % par rapport aux douze mois précédents. Ce qui veut dire qu'en volume, la hausse du nombre de mises en chantier en Île-de-France (+9 700 sur la période février 2015- janvier 2016 par rapport à février 2014-janvier 2015) est supérieure à celle enregistrée au niveau nationale (+6 900). Preuve que la région capitale est l'élément moteur du regain d'activité au niveau national.

Un contexte favorable

Mais comment se fait-il que le marché francilien aient été autant en réussite ? Il a d'une part profité d'un contexte national favorable. D'abord, les taux d'intérêt nominaux de crédit immobilier ont encore baissé, tombant en moyenne à 2 % à la fin du premier semestre. Ensuite, la croissance économique est quelque peu revenue en 2015, en hausse de 1,1 %, selon l'Insee. Enfin, l'activité en 2015 a bénéficié d'un effet rattrapage lié à la relative atonie des marchés neufs et anciens entre 2012 et 2014. Nombre d'acquéreurs attendaient en effet des jours meilleurs pour lancer concrètement leurs opérations d'acquisition immobilière. Ce qui a été le cas en 2015.

Changement de discours de l'exécutif

Par ailleurs, force est de constater que le discours du gouvernement a changé : d'une volonté de faire baisser les prix de l'immobilier pour redonner du pouvoir d'achat aux ménages en première partie de mandat, le discours de l'exécutif a radicalement changé fin 2014 sous l'impulsion de Manuel Valls. Les directives données vont, depuis, dans le sens d'une reprise de l'activité des transactions, ce qui induit de l'inflation sur le marché immobilier, et donc des plus-values à terme pour les acquéreurs. Une manière de créer un environnement psychologique favorable à l'achat immobilier.

Par ailleurs, si l'on se limite au marché du neuf, il faut savoir que nombre d'opérations avaient été bloquées en 2014, principalement en Île-de-France, après les changements de majorités lors des dernières élections municipales. Les maires élus sur le thème de la lutte contre la densification avaient ainsi ralenti la cadence des mises en chantier en 2014. Ce qui a donné lieu, là aussi, a un effet rattrapage en 2015.

Succès du Pinel

Toujours dans le neuf, le principal élément de reprise reste le succès du dispositif fiscal d'aide à l'investissement locatif, Pinel. Il donne la possibilité à un investisseur de louer à ses ascendants ou à ses descendants, et durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans auparavant.
Cet assouplissement a été important en Île-de-France pour séduire des investisseurs jusqu'ici peu convaincus par la rentabilité du dispositif. Les prix de l'immobilier francilien sont en effet élevés par rapport aux loyers plafonnés proposés par le dispositif.

Par ailleurs, au regard du niveau des prix dans la région capitale, les acteurs du logements neufs ont été contraints de faire des concessions sur les prix, notamment pour que les primo-accédants, exclus de l'accession ces dernières années, puissent revenir sur le marché. Ainsi en 2015, « les opérateurs ont parfois sacrifié leur marges pour faire baisser les prix et accélérer les opérations », constate Ariane Bouleau Saide, directrice générale adjointe de Grand Paris Aménagement.

Fort déséquilibre entre offre et demande

Or l'Île-de-France - notamment Paris et la première couronne - étant un territoire avec un fort déséquilibre entre l'offre et la demande, un meilleur contexte financier pour la demande peut tout de suite donner des résultats significatifs en terme de volumes de ventes.

Enfin, il y a fort à parier que la mise en place des premières opérations d'aménagement dans le cadre du développement du Grand Paris, aient participé au net regain d'activité du marché francilien. Dans le Val-de-Marne, notamment, les mises en chantier ont quasiment doublé en 2015 ! De quoi atteindre, dans les prochaines années, l'objectif affiché par les pouvoirs publics de 70.000 mises en chantier de nouveaux logements sur le territoire du Grand Paris.

Mathias Thépot

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Commentaires 25
à écrit le 08/03/2016 à 13:49
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La Banque de France annonce que les prix immobiliers vont fortement baisser... D'après la publication décembre2015 de la Banque de France, signé par François Villeroy de Galhau, Gouverneur de la Banque de France, dont voici le lien: https://www...

le 11/03/2016 à 9:36
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La question est donc pour moi: qu'est-ce qui va lâcher en premier: le marché immobilier ou les banques? Parce que je suis soumise à un dilemme, de riche certes mais dilemme tout de même: j'ai économisé pendant 15 ans parce que je n'avais pas les moy...

le 15/03/2016 à 19:28
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l'immo va s'effondrer bien avant le reste. Au moment où les banques ne pretent plus, l'immo ne vaudra plus qu'un huitième de leur valeur actuelle. Par contre, lorsque l'immo va s'effondrer, les banques tourneront toujours. (cela c'est déjà passé plus...

le 21/03/2016 à 2:18
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Les banques be s'effondreront pas aussi facilement que l'immobilier. L'immobilier a déjà subit de nombreuses chutes de part le passé.

à écrit le 08/03/2016 à 11:36
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Le scandale de l'immobilier en IDF continue, le pinel montrant que les rentiers de l'immo n'ont, mais alors, réellement aucun complexe. Cela fait 15 ans que cela dure, droite puis gauche, la rente et l'argent n'ayant pas de couleur politique. E...

à écrit le 07/03/2016 à 21:38
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Non seulement la baisse sera forte, elle touchera l'ancien comme le neuf. Meme la banque de France annonce que la baisse sera forte et inévitable. Comme tous les éclatements de bulle immobilière, elles commencent par les campagnes et puis elle...

le 08/03/2016 à 0:09
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Si la banque de France l'a dit... Alors là...

le 08/03/2016 à 8:41
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Vous êtes vois renseigné sur les derniers chiffres notariaux? Le neuf repart fort porté par le Pinel et les prix dans l'ancien remontent portés par les taux bas et 750 000 ventes dans l'ancien pour l'année 2015 (on parle de biens qui ont changé de ma...

le 08/03/2016 à 9:33
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Ils ont pas du vous écouter à votre direction, parce qu'au vue des objectifs en agence et les taux proposés, ils veulent en financer de l'achat immobilier et pas qu'un peu. Qu'une baisse des prix puissent toucher Paris/IDF même fortement c'est possi...

le 08/03/2016 à 13:43
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.1er Point. La Banque de France annonce que les prix immobiliers vont fortement baisser... D'après la publication décembre2015 de la Banque de France, signé par François Villeroy de Galhau, Gouverneur de la Banque de France, dont voici le lien: ...

le 08/03/2016 à 16:30
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Ou la la quel amalgame! L'immobilier n'a que très peu de lien avec la situation économique à un instant t ce qui explique pourquoi nombreux sont ceux qui ne comprennent pas qu'un crach n'ait pas eu lieu depuis la crise de 2008 et ce pour plusieurs ra...

à écrit le 07/03/2016 à 15:19
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Surtout rester locataire moins de soucis pas de boulet au pied avec son banquier et avec les taxes foncières toujours plus élevées dans la majorité des communes..Il y a plus d'un million d'annonces de maisons à vendre sur le bon coin...sans oublier l...

le 08/03/2016 à 0:10
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Boulet de banquier, contre boulet de bailleur... Question de philosophie.

à écrit le 07/03/2016 à 14:17
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Regardez l'indice de tension immobilière qui se détériore à nouveau... Il est loin sous le seuil fatidique de 2 ou 3 acheteurs par vendeur... En effet, en France il y a plutot 3 vendeurs par acheteur! et meme à paris, il n'y a qu'un acheteur par v...

le 07/03/2016 à 14:50
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Si l’acquéreur immobilier en IDF ne sait pas ,ne connait pas le panel de son marché,ou si tout simplement il veut absolument les départements nobles alors OUI,il paie,et le prix fort; Par contre avec un peu de jugeote,il pourra à moitié prix s'offri...

le 07/03/2016 à 18:00
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@batman: 1) expliquez moi comment vous comptez les acheteurs dans votre indice de tension immobiliere..je suis acheteur et non comptabilisé nulle part 2) J ai affiché en 2008 tous les commentaires comme le votre qui prevoyaient une baisse de 60% ..dé...

le 07/03/2016 à 20:31
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L'indice iti comme Friggit ne servent à rien. L'indice iti même régional ne tient pas compte du marché local. En Bretagne ou je vis, quel rapprochement peut on faire entre des villes et villages en Bretagne centre sans emploi et le centre-ville de Re...

le 07/03/2016 à 20:36
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Si Batman dit vrai, cela veut dire qu'avec 60% de baisse je vais pouvoir me payer un 60m2 dans le 6eme (mon rêve) pour 300 000 euros dans deux ans! Chouette! Je vais continuer à lâcher mes 2000 boules de loyers mensuels et attendre 24 petits mois pou...

le 07/03/2016 à 21:44
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@malcomprennant: Allez voir les indices de tension immobilière. C'est expliqué sur le site. Pour ma part pas besoin de vérifier: tous les jours je vois bien que les vendeurs s'amoncellent face à une demande solvable qui fond comme neige au soleil...

le 07/03/2016 à 21:44
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@malcomprennant: Allez voir les indices de tension immobilière. C'est expliqué sur le site. Pour ma part pas besoin de vérifier: tous les jours je vois bien que les vendeurs s'amoncellent face à une demande solvable qui fond comme neige au soleil...

le 08/03/2016 à 10:58
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@@malcomprenant :vous travaillez chez meilleurstaux? Lindice tension immobiliere est "pipo" , et regardez ville par ville les previsions en 2014 pour 2015 ..toutes plantées!

le 09/03/2016 à 13:55
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@malcomprenant "Lindice tension immobiliere est "pipo" , et regardez ville par ville les previsions en 2014 pour 2015 ..toutes plantées!" Effectivement, les prévisions de Friggit ne se sont pas réalisées, mais la cause ne se situe pas là où vous le...

le 12/03/2016 à 13:31
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@alatar : juste une petite remarque je ne parlais de friggit mais de l indice ITI .Si effectivement les courbes de friggit sont incontestables il manque la courbe des prix du neuf ( idf et regions) ..prix qui ont augmentés de 85 % dans la periode 200...

à écrit le 07/03/2016 à 11:32
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Fort déséquilibre entre offre et demande : si les acteurs politiques du logement se préoccupait des petits proprios lorsqu'ils ont a faire à un locataire de très mauvaise foi, le déséquilibre entre offre et demande se réduirait, car - les locataire...

à écrit le 07/03/2016 à 9:00
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Pas étonnant parce que par chez nous les maisons à vendre s'accumulent, les propriétaires ne veulent pas baisser les prix et ça commence à craindre un peu la situation du logement... Heureusement qu'il reste les logements communaux pour se loger ...

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