En cette mi-novembre, vous pouvez encore acheter de l'immobilier en direct, mais il va falloir faire vite pour boucler l'opération avant le 31 décembre, surtout si vous utilisez le levier du crédit, ce qui, sauf cas particuliers, est vivement recommandé.

« Le délai moyen de déblocage d'un crédit est de quatre à six semaines sur la base d'un dossier complet », rappelle Christophe Descohand, directeur du développement de La Française Gestion privée.

Outre la banque, il faudra aussi s'assurer que votre notaire est disponible.

« En novembre, il n'y a plus grandchose à faire en matière d'immobilier direct, mais il reste la possibilité d'investir dans des SCPI fiscales », fait valoir Christine Chiozza Vauterin, responsable de l'offre immobilière à la Banque privée 1818.

Ces SCPI fiscales sont adossées à de l'immobilier résidentiel (à la différence des SCPI de rendement qui, elles, sont investies sur de l'immobilier de bureau ou de commerce et qui procurent une meilleure rentabilité, mais aucun avantage fiscal spécifique), et offrent le même avantage fiscal que le sous-jacent : si les logements achetés par la SCPI bénéficient du dispositif fiscal Pinel, vous en bénéficierez aussi en achetant des parts de SCPI Pinel par exemple. Cela vaut pour le neuf avec le Pinel donc, mais aussi dans l'ancien à rénover avec les dispositifs dits « déficit foncier » ou « Malraux ».

« Les SCPI fiscales sont beaucoup plus simples à acheter qu'un logement en direct. Il suffit de souscrire des parts, vous n'avez rien d'autre à faire, la SCPI s'occupe de tout. Le ticket d'entrée [lire le tableau ci-dessous, ndlr] est aussi beaucoup plus faible que celui nécessaire pour l'achat d'un logement et puis surtout, votre investissement est mieux diversifié, entre plusieurs appartements, plusieurs locataires et plusieurs immeubles », complète Christine Chiozza Vauterin.

D'autant que comme l'immobilier direct, vous pouvez acheter vos SCPI à crédit !

Choisir le bon dispositif fiscal selon sa situation

Inutile de vous focaliser sur le rendement des SCPI fiscales pour faire votre choix : elles dégagent toutes une rentabilité assez faible, de l'ordre de 2% à 2,5% par an. En revanche, la fiscalité sous-jacente est à examiner de près. Avec une SCPI Pinel, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt maximale de 6?000 euros chaque année pendant neuf ans (2% de votre investissement pendant neuf ans, soit 18% de réduction totale), voire de 3.000 euros au maximum (1% de votre investissement) sur les trois années qui suivent (21% de réduction totale sur douze ans). Avec une SCPI Malraux, la réduction sera de 18% de votre investissement (avec une réduction maximale de 30.000 euros), mais acquise uniquement la première année. Enfin une SCPI déficit foncier, vous permettra de générer du déficit foncier déductible, selon l'ampleur des travaux de rénovation à effectuer. Les travaux s'étalant généralement sur deux ans, vous pouvez bénéficier de la déductibilité fiscale sur les deux années qui suivent votre investissement.

Comment choisir ?

« Ceux qui ont besoin d'effacer des revenus fonciers existants, issus des loyers de logements qu'ils possèdent déjà, ont intérêt à opter pour une SCPI de déficit foncier. Elle est moins intéressante pour ceux qui n'ont pas de revenus fonciers préexistants, même si elle autorise une déduction sur les autres revenus à hauteur de 10.700 euros. Pour ceux qui n'ont pas de revenus fonciers à gommer, les SCPI Pinel ou Malraux feront mieux l'affaire. Sachant que l'avantage fiscal tiré de la SCPI Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales de 10.000 euros, elle s'adresse aux personnes qui n'ont pas saturé ce plafond-là. Ceux qui, en revanche, ont déjà fait le plein, peuvent se tourner vers la SCPI Malraux, dont l'avantage, beaucoup plus élevé qu'en Pinel, n'est pas comptabilisé dans le plafond global de 10.000 euros », explique Sophie Sosamrith, gérante de Drouot Estate, filiale d'Axa France.

À noter que l'économie d'impôt générée par les SCPI de déficit foncier, n'entre pas non plus dans le plafond global des niches fiscales, ce qui en fait, comme la SCPI Malraux, un produit plutôt destiné aux personnes fortement imposées.

Une fois que vous avez arrêté le type de SCPI fiscales qui correspond le mieux à votre situation, reste à choisir la bonne SCPI. Vous pouvez faire rapidement un tour de marché, les SCPI fiscales sont relativement confidentielles, et se comptent encore sur les doigts d'une main dans chaque catégorie. Ce qui doit primer ?

« Incontestablement, l'expérience et l'expertise de la société de gestion. Gérer du neuf avec le Pinel ou de l'ancien à réhabiliter avec le déficit foncier ou le Malraux, sont deux métiers tout à fait différents. Il faut choisir une société de gestion qui a un bon historique dans la catégorie de SCPI que vous avez choisie », conseille Sophie Sosamrith.

« Ces SCPI sont avant tout des outils d'optimisation fiscale. Le prix des parts peut aussi être un élément à prendre en considération. Car, en effet, avec les SCPI fiscales, vous pouvez calibrer votre versement et acheter exactement le nombre de parts dont vous avez besoin pour effacer un montant d'impôt déterminé ou pour saturer votre plafond des niches fiscales de 10.000 euros par exemple », explique Christophe Descohand.

Un bémol cependant, les SCPI fiscales sont des produits peu liquides, chargés (lire les frais dans le tableau ci-dessous) et de long terme : vous devez les conserver douze à quinze ans en moyenne, avant d'être remboursé. Vous ne pouvez pas faire de retrait et si vous êtes obligés de les vendre en cours de route, il faudra consentir un rabais substantiel sur le prix de la part, de l'ordre de 30% à 40%, pour intéresser un autre épargnant. Celui qui rachète ne peut en effet pas bénéficier du dispositif fiscal sous-jacent et n'a donc a priori aucun intérêt à acheter une SCPI à faible rendement, sauf encore une fois, si vous la lui cédez avec une forte décote.

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Le Pinel rénové

Ce que l'on sait communément, c'est que le dispositif Pinel, visant à acheter des logements pour les mettre en location, s'applique aux logements neufs. Ce que l'on sait moins, c'est qu'à certaines conditions, il peut aussi s'appliquer à des logements anciens à réhabiliter. Ce régime, dit « Pinel rénové » a de nombreuses vertus et notamment fiscales : vous bénéficiez de votre réduction d'impôt Pinel de 6000 euros par an au maximum pendant neuf ans, puis de 1000 euros par an au maximum pendant les trois années suivantes. Mais vous pouvez aussi déduire de vos revenus fonciers, les travaux qui ont été engagés pour rénover le logement et cela pour la durée des travaux, soit généralement deux ou trois ans.

« Fiscalement, c'est plus avantageux que le Pinel dans le neuf, mais en plus, les logements achetés ont théoriquement une valeur patrimoniale plus élevée, car ils sont souvent mieux situés, en centre-ville, et donc faciles à louer », fait valoir Christine Chiozza Vauterin, responsable de l'offre immobilière à la Banque privée 1818.

Seul inconvénient, les logements éligibles au Pinel rénové, vendus sous forme de lot « clés en main », sont souvent trop chers par rapport au prix du marché, ce qui rend la plus-value plus aléatoire au moment de la revente.

Ce régime du Pinel rénové se décline aussi sous forme de SCPI, à l'image de la SCPI Urban Vitalim (lire le tableau ci-dessous), mais dans ce cas, vous ne bénéficiez que de la réduction d'impôt attachée au Pinel, le déficit foncier lié aux travaux n'est, lui, pas déductible pour les porteurs de parts.