Logement : les loyers ont baissé en 2015

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A Paris, où l'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er août 2015, les loyers baissent.
A Paris, où l'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er août 2015, les loyers baissent. (Crédits : CC0 Public Domain)
En France, la reprise du marché immobilier résidentiel en 2015 a libéré l'offre de logements locatifs privés, ce qui a permis de faire baisser le niveau des loyers.

La bonne année des marchés immobiliers français en 2015 profite aussi à l'activité dans le secteur de la location. La hausse du nombre de transactions dans l'existant, de 15,6 %, a en effet participé à relancer la mobilité locative, notamment parce qu' « un tiers de ces nouveaux acquéreurs habitaient un logement locatif privé, ce qui libère l'offre locative d'autant », note Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'université Paris Ouest. Ainsi, l'an passé, l'activité du marché locatif privé fut en nette hausse de 11,9 %, selon l'Observatoire Clameur qui couvre une part significative du marché locatif privé.

Les mois de l'été - traditionnellement les plus actifs - ont été extrêmement dynamiques en matière de location. Durant cette période, « la mobilité s'est établie au-dessus de sa moyenne de longue période, retrouvant son niveau d'avant crise », indique Michel Mouillart, qui participe étroitement à l'élaboration de l'Observatoire Clameur. En 2015, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a effectivement grimpé à près de 29 % en France.

Le moral des ménages, élément déterminant de la mobilité

Par ailleurs, le retour global de la confiance des ménages, qui s'est fait ressentir sur tous les marchés immobiliers, a aussi favorisé la mobilité locative. Car historiquement, « la mobilité des ménages découle fortement de leur moral », note Michel Mouillart. Enfin, le blocage généralisé du marché immobilier en 2012, 2013 et 2014 a aussi certainement généré un « effet rattrapage » en 2015 sur le marché de la location.

Bonne nouvelle pour les locataires : cette situation d'accroissement de l'offre de logements locatifs a contribué à détendre le niveau des loyers. Ils sont globalement en baisse d'un peu plus de 1 % en France en 2015, selon Clameur. Et si l'on se penche sur les 20 plus grandes villes françaises, treize d'entre elles ont vu le niveau de leurs loyers baisser, dont Lyon (-3,3 %), Marseille (-3,9 %), Lille (-1,7 %) et Paris ( -1,3 %).

Les loyers baissent à Paris

Un marché locatif se démarque toutefois des autres : celui de Paris intramuros, qui représente près de 400.000 logements sur un parc total de 6,8 millions de logements locatifs privés en France. Car d'une part, sauf à mobiliser massivement les logements vacants, le potentiel y est quasiment nul en matière d'offre de logements nouveaux, car Paris est l'une des villes les plus denses du monde. Et d'autre part, la capitale est la seule ville à pratiquer l'encadrement des loyers, depuis le 1er août 2015.

Certes, pour mesurer les effets de cette mesure de la loi Alur, il est certainement trop tôt. Mais les dernières publications de Clameur montrent, à période comparable, que le loyer moyen à Paris s'établissait à 24,1 euros du mètre carré en février 2016, contre 24,4 euros du mètre en février 2015, et 24,6 euros en février 2014. La baisse s'accélère, donc.

En parallèle, et contrairement au reste de la France, la mobilité des locataires du secteur privé n'augmente pas à Paris. Elle a même tendance à légèrement baisser. En effet, si la le taux de mobilité est constant à 17,2 % sur l'année 2015 par rapport à 2014, il a baissé à 16,4 % en février 2016, contre 16,7 %, fin février 2015.

La baisse des loyers à Paris n'est donc vraisemblablement pas la résultante d'une hausse de l'offre locative, contrairement à ce qui se passe sur le reste du territoire. De là à dire que l'encadrement des loyers a un effet concret à Paris... Mieux vaut tout de même attendre la période estivale, qui voit traditionnellement les loyers moyens augmenter fortement dans la capitale avec la hausse de la demande, avant de tirer des conclusions définitives sur l'impact de cette mesure.

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Commentaires
a écrit le 03/04/2016 à 7:02 :
Meme la banque de France prédit une forte baisse des prix immobiliers dans son "analyse des risques financiers français" de décembre 2015 (en bas de la page 16).

Vous pensez que les prix sont déjà bas? Les prix vont continuer de dévisser sévèrement. Il faut vite vendre avant, au risque de voir un manque à gagner de plus de 30%.
a écrit le 13/03/2016 à 13:07 :
Et comme dit le banquier: La Banque de France annonce que les prix immobiliers vont fortement baisser...

D'après la publication décembre2015 de la Banque de France, signé par François Villeroy de Galhau, Gouverneur de la Banque de France, dont voici le lien:

https://www.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/banque_de_france/publications/ERS-002-20151231.pdf

En bas de la page 16 vous trouverez :
"Dans ce contexte, deux scénarios sont envisageables :
• un premier scénario de correction abrupte des marchés immobiliers, qui n’ont que peu baissé suite à la hausse des prix dans les années deux mille ;
• un second scénario dans lequel la récente reprise de l’activité est purement conjoncturelle et laisse rapidement la place à une poursuite de la baisse des prix et de l’activité sur le long terme."

(PS: la banque de france est plus fiable que les torchons publi-propagande des lobbies immobiliers)

.2nd POINT:
malgré les taux record, au plus bas, et tous les dispositifs étatiques mis en place, il n'y a eu que 750.000transactions en 2015 pour 28 millions de ménages... à comparer aux 800.000 transactions en 2000 pour 24 millions de ménages (4 millions de ménages de moins)
Cela signifie une baisse de 15% des transactions par ménage malgré les taux aux plus bas historiques et les aides d'état. S'il vous faut un dessin, n'hésitez pas. L'immobilier est super-sclérosé, et c'est précurseur d'une forte baisse, en accord avec les prédictions de la banque de France.

.3ème Point.
Oui, les banques veulent faire des crédits. Mais on ne veut plus faire de crédits dangereux. Voyez l'explosion des crédits en l'an 2000 qui ont multiplié les prix immo par 3. On faisait 2 fois plus de crédits et chaque crédit était 2 fois plus gros qu'auparavent.... Eh bien figurez vous qu'on retourne aux conditions de crédit d'avant. Vous ne devez pas connaitre Bâle 3 et Bâle 4 qui nous imposent des règles afin d'éviter une crise des subprimes à la francaise.
Beaucoup disent qu'il est trop tard, mais en attendant, Bâle 4 aura pour impact de diviser par 2 (voir plus) le nombre de crédits et leurs montants.
Je vous écrit ici tout de suite que si on retourne aux conditions de crédit d'avant 2000, les prix vont suivre. Ajoutez à cela le fait que le chomage et la précarisation des emplois limite encore plus fortement les crédits que nous pouvons allouer. Il suffit d'un petit pourcentage d'insolvables dans les crédits alloués et tout s'effondre.

D'ailleurs remarquez que le nombre de faillites personnelles pour cause de surendettement immobilier est en croissance constante en France... un très mauvais signe. C'est pour cela que les crédits vont se raréfier.

J'espère avoir éduqué quelques personnes malgré la présence de nombreux agents immobiliers sur ce forum.
a écrit le 09/03/2016 à 18:33 :
Bah oui, les bulles finissent toujours par éclater. Ce qui est important c'est que ca ne nous éclate pas dans les mains. Il faut revendre avant.
Réponse de le 10/03/2016 à 8:28 :
Attendez un peu avant de revendre, les transactions reprennent et les notes notariales donnent actuellement des augmentations des prix dans quasi toutes les grandes agglomérations.
Réponse de le 10/03/2016 à 10:16 :
Le nombre de transactions a augmenté mais pour les prix c'est amplement plus controversé, et moi je vois toujours les mêmes annonces sur le bon coin qui ne partent pas.Si vous pensez pouvoir augmenter vos prix vous vous fourrez le doigt dans l'oeil, si vous voulez du profit je vous suggère de vous retirer les doigts du derrière, valeur théorique chère à la droite mais que l'on a jamais vue dans les faits.Qui pensait surtout à gaver les rentiers en argent public sous formes diverses et variées d'aides à l'achat.
Réponse de le 10/03/2016 à 11:57 :
Que d'amalgame! C'est terrible en France dès qu'il y a une baisse d'impôts on parle d'aides, nous sommes incorrigibles! L'état, que ce soit pour la rénovation ou l'accession ne donne pas de l'argent mais réduit simplement ses prélèvements qui sont on le sait parmi les plus élevés au monde. Ces niches ne devraient plus s'appeler des niches mais devraient être appliquées dans tous les secteurs pour soulager fiscalement les contribuables.
Réponse de le 11/03/2016 à 21:06 :
Mon beau frere est notaire et il conseille de vendre vite, alors vos conseils "Attendez" vous pouvez vous les garder, vous ne savez pas qu'il y a un gouffre entre les comm publiques et la réalité. On leur demande de ne pas rentrer dans les bases notaiales les biens non-représentatifs (comprendre "les biens négociés")...Alors quand ils zèlent, ils peuvent faire croire que les prix augmentent. Lui même à vendu et préfère louer. Il disait que beaucoup de gens vont tomber dans le "piège haussier" avant la vraie grande chute des prix. Il dit grosso modo que les fondamentaux font que ca baisse, et que rien ne va les inverser, bien au contraire. Ca va s'empirer.
Réponse de le 13/03/2016 à 13:06 :
Oui, même la banque de France annonce que les prix vont baisser brutalement ou sur le long terme (en bas de la page 16 de la publication de décembre 2015) voici le lien: https://www.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/banque_de_france/publications/ERS-002-20151231.pdf

Je cite (en bas de la page 16):
"Dans ce contexte, deux scénarios sont envisageables :
• un premier scénario de correction abrupte des marchés immobiliers, qui n’ont que peu baissé suite à la hausse des prix dans les années deux mille ;
• un second scénario dans lequel la récente reprise de l’activité est purement conjoncturelle et laisse rapidement la place à une poursuite de la baisse des prix et de l’activité sur le long terme. "
Réponse de le 13/03/2016 à 15:08 :
Comme ça quand la bulle va péter beaucoup de biens se retrouveront en concurrence sur le marché.Merci.
Réponse de le 14/03/2016 à 4:11 :
Oui, les prévisions démographiques et sociales prédisent une forte baisse des prix à venir. (Papyboom d'une durée de 30ans + chomage/précarisation des emplois). En plus il y a Bâle 3 qui va rentrer en jeu et Bâle 4 qui est en préparation... (Division par 2 ou 3 du nombre de solvables pou éviter une crise "subprimes" en France). Les prix vont prendre un gros coup de pied dans la gueule. Beaucoup de vendeurs ne trouveront tout simplement pas d'acheteur à qui refourguer leur bien.
Réponse de le 17/03/2016 à 12:51 :
Oui, il faut se dépêcher de vendre lorsque les taux sont bas, car lorsque les taux remontent, les prix baissent fortement, ce qui représente un fort manque à gagner pour les vendeurs.

Pour info, Century21 eux-même prédisent que pour 1% de hausse des taux, les prix baissent mécaniquement de 10 à 15%.

Lorsque la FED remontera les taux (et donc que notre BCE fera de même - comme elle fait toujours) les prix vont baisser rapidement et fortement.

J'ai lu le rapport bi-annuel de la Banque de France de décembre 2015. "Evaluation des risques financiers francais" En bas de la page 16, elle prévoit 2 scénarios possibles pour l'immobilier Francais: (A) une forte baisse abrupte et (B) une longue baisse étalée. Dans ces 2 scénarios, il faut remarquer que la majorité des familles ont financièrement avantage à rester locataire malgré l'argument naïf "loyer par les fenêtres" que l'on entend par ceux qui n'ont jamais fait les calculs (et des lobbyistes immobiliers qui veulent brouiller les pistes).

La baisse de valeur cumulée aux frais de notaires, taxes foncières (en explosion), aux frais d'agence (pour les plus cons), et aux travaux (gratuit pour les locataires) dépassent largement les loyers. Ajoutez y le stress, l'épinglement géographique... Le fait que la maison ne vous appartient jamais. L'etat vous en laisse l'usage quelques temps à condition que vous payiez votre du. Même la transmission est taxée très fortement.
Réponse de le 20/03/2016 à 12:59 :
Oui, ce n'est vraiment pas le moment d'acheter. Les professionnels fuient le marché et ce n'est pas pour rien. Les lobbies immobiliers sortent beaucoup de bullshit pour tenter de refourguer leur marchandise pourrie aux jeunes mais les jeunes flairent le piège. Les prix sont surévalués, et meme avec les taux les plus bas de l'histoire, ça ne suffit pas.
a écrit le 09/03/2016 à 10:03 :
C'est une bonne nouvelle que j'ai remarqué autour de moi mais je ne pensais pas que le phénomène se déroulait également à Paris.

Avec cette baisse constante du pouvoir d'achat des ménages du au refus systématique des décideurs économiques et politiques de redistribuer les richesses c'est salvateur même.

D'un autre côté les gens n'ayant pas les moyens ne peuvent pas consommer hein...
a écrit le 09/03/2016 à 0:13 :
important décrochage des loyers par rapport aux prix immo ces 15 dernières années : signe d'une bulle (cf. aussi évolution des prix par rapport aux revenus).
bulle qui a éclaté aux US ou ailleurs. pas en France. en France ça se dégonfle depuis 2012, d'ou activité économique ralentie.
a écrit le 08/03/2016 à 23:25 :
La France s'appauvrit: les loyers baissent. La déflation arrive. Les socialistes on fait de très gros dégâts. Il vaut mieux s'expatrier. Ce pays est cuit.
Réponse de le 09/03/2016 à 8:09 :
Je vois pas en quoi baisser les profits des rentiers est un gros dégât moi, ils n'ont qu'à se sortir les doigts du derrière si ils veulent du profit.
Réponse de le 09/03/2016 à 11:22 :
Arrêtez avec vos rentiers! 80% des investisseurs immos appartiennent à la classe moyenne et ne possèdent qu'un seul bien en location en vue de compléter une retraite qui va s'avérer de plus en plus faible. Les gros rentiers oisifs n'investissent pas dans la pierre physique et confient leurs fortunes à des banques privées qui gèrent leurs actifs. Arrêtez de déverser votre fiel en permanence sur des foyers lambdas qui essaient de se battre pour conserver leur pouvoir d'achat et transmettre un petit patrimoine à leurs enfants.
Réponse de le 09/03/2016 à 14:20 :
Discours de proprio baby-boomer , est-ce le cas ?
Réponse de le 09/03/2016 à 19:43 :
Non, père de famille de 43 ans.
Réponse de le 10/03/2016 à 7:56 :
Tout cela ne m'émeut guère, si la fiscalité est trop importante ils n'ont qu'à vendre, ce qui augmentera l'offre de ceux voulant se loger et contribuera à la baisse des prix.Le logement est trop important pour qu'il soit pris pour une tirelire.Quand à l'argument revenu pour la retraite, arrêtez je vais pleurer.
Réponse de le 10/03/2016 à 8:35 :
Que vous soyez ému ou non n'a aucune importance. Le fait d'acquérir un bien immobilier pour diversifier ses placements en vue d'un complément de revenu de retraite est un placement intéressant et ce quel que soit le niveau des prix: les loyers étant indexés sur l'inflation il s'agit d'un bon moyen de compenser des pertes pouvant intervenir sur des actifs plus volatiles comme les actions. Mais vous n'êtes bien sûr pas obligé d'être d'accord avec moi, mais je suis d'accord avec vous sur un point: pour se constituer un patrimoine, il faut se sortir les doigts...
Réponse de le 10/03/2016 à 9:11 :
" c'est un placement intéressant et ce quel que soit le niveau des prix: "

Ce qui montre bien que les revenus qui en sont tirés ne sont pas assez imposés.Merci.

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