LA TRIBUNE - Comment se porte le marché de l'immobilier neuf français en ce début d'année 2015 ?

NORDINE HACHEMI - Depuis début janvier, on observe un retour significatif des investisseurs sur le marché du neuf. Nous avons pu constater chez Kaufman & Broad une hausse de 30 % des réservataires en investissement locatif, essentiellement grâce au dispositif Pinel, dont le nombre de réservations est en hausse de 40 % par rapport au dispositif Duflot à la même époque de l'année dernière.

Comment expliquez-vous ce retour des investisseurs ?

D'abord par le changement de discours du nouveau gouvernement Valls vis-à-vis des investisseurs, beaucoup plus accueillant que celui du gouvernement précédent. Ensuite, il faut dire que le dispositif Pinel est beaucoup plus souple, puisque l'on peut bénéficier d'une déduction fiscale pour six, neuf ou douze ans de mise en location, contre seulement neuf ans pour le Duflot. Un autre avantage consiste en la possibilité de mettre en location à ses ascendants et à ses descendants. Cette mesure donne une liberté supplémentaire aux investisseurs. Cela leur donne de la confiance, un facteur indispensable. Dans l'économie, il y a énormément de psychologie, vous savez !

Et enfin, la suppression de l'encadrement des loyers, qui ne devrait apparemment s'appliquer qu'à Paris intramuros, où le marché locatif pour les investisseurs dans le neuf est quasiment inexistant. Toutes ces dispositions participent à rassurer de manière globale l'investisseur.

Il y a aussi des éléments de contexte macroéconomique...

Oui, le niveau bas des rémunérations des placements financiers ainsi que le coût très faible de l'argent favorisent l'investissement immobilier, qui assure une rentabilité comprise entre 3 % et 5 %. Cela encourage le retour des investisseurs privés, mais également institutionnels. Ces derniers reviennent grâce à la mise en place de la SCPI Pinel, une nouvelle offre de pierre papier, ainsi qu'au lancement du fonds Argos, dont le but est de financer la construction de logements intermédiaires.

L'élargissement du dispositif Pinel ne risque-t-il pas de favoriser le maintien de rentes familiales ?

Non, ces soi-disant riches qui investissent dans l'immobilier ont en moyenne 50 ans et gagnent à deux 60 000 euros par an ! Soit 2 500 euros par personne par mois.

C'est plutôt le Français moyen qui place dans l'immobilier. L'investissement locatif n'est pas un domaine réservé aux grandes familles de propriétaires, mais plutôt aux Français qui font fructifier le capital issu de leur travail pour se constituer un patrimoine. Et donc je ne vois pas pourquoi on leur interdirait de loger leurs enfants. Du reste, la vraie interrogation réside davantage dans le rôle potentiellement inflationniste de ce type de dispositif : ne risque-t-il pas d'engendrer une hausse du prix du foncier ? Et, en l'occurrence, ce n'est pas le cas avec le Pinel car les loyers sont plafonnés à 20 % en dessous des prix de marché et que les prix au mètre carré pour bénéficier de l'avantage fiscal sont également encadrés. Ce dispositif n'a en fait qu'un seul défaut : il est soumis au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 euros.

Vous vous prononcez donc clairement pour son maintien ?

Oui, à l'heure où plusieurs personnalités politiques présenteront leurs propositions en matière d'immobilier en vue de la prochaine élection présidentielle, il faudra bien faire passer le message qu'elles devront faire preuve d'intelligence si elles sont élues, en évitant de chambouler des dispositifs qui sont efficaces.

Les ventes dans le neuf devraient donc être bonnes en 2015 ?

Vendre aux investisseurs est une chose, avoir des produits à leur proposer en est une autre. Or, depuis deux ans, le nombre de permis de construire est en chute libre, surtout en 2014. Et, s'il y a fort à parier que la demande sera forte en 2015, il nous sera malheureusement très difficile de la satisfaire entièrement.

La demande des primo-accédants sera-t-elle de retour dans le neuf ?

Les primo-accédants ont toujours une capacité d'apport personnel limitée pour l'achat d'un logement. Et, même s'ils bénéficient de taux d'intérêt très bas, il faut reconnaître que les banques prêtent beaucoup plus facilement aux investisseurs aux profils jugés moins risqués.

Les nouvelles aides budgétaires aux primo-accédants, prêt à taux zéro (PTZ) élargi en tête, sont donc à votre sens insuffisantes...

Certes, le périmètre du PTZ a été élargi dans les zones tendues (zones B2 et C), mais il a malheureusement été restreint dans les zones les plus tendues, là où il faut construire le plus.

Le fait de ne pas donner accès au PTZ à davantage de ménages est lié à une comptabilité inadaptée de l'État. Je m'explique : en France, on compte comme une dépense l'impôt que l'on n'a pas touché, et on occulte les recettes fiscales créées par cette « dépense ». Or, un appartement rapporte entre 25 et 26 % de taxes aux pouvoirs publics. On peut augmenter les dépenses et collecter davantage de taxes ! Il est temps de sortir de cette vision biaisée.

Ressentez-vous les effets des mesures qui ont été prises pour soutenir l'offre de logements (libération du foncier public et privé, lutte contre les recours abusifs, simplifications administrative et normative, etc.) ?

Très peu, le foncier se fait toujours aussi rare, aucune jurisprudence favorable n'a été actée en matière de recours abusifs, et le retour à davantage de simplification administrative ne se ressent pas sur le terrain. Bref, il n'y a pas encore d'évolutions positives concrètes qui nous font affirmer que l'on va pouvoir être en mesure de réduire notre prix de revient pour la construction d'un logement.

Or, dans le même temps, les prix du foncier continuent de monter. Résultat, des programmes de logements collectifs ne se font pas à cause de cela ou trop tardivement. Je pense que les propriétaires fonciers auraient intérêt à fixer un prix raisonnable dès le départ pour vendre plus vite. Nous sommes confiants. Ils sont de plus en plus conscients de la réalité.

L'abattement exceptionnel sur les plus-values de cessions de terrain à bâtir concédé par le gouvernement Valls début septembre a-t-il eu un effet ?

Honnêtement, nous ne pouvons pas dire que l'on voie davantage de foncier sur le marché depuis la réforme de Manuel Valls sur la fiscalité des plus-values immobilières.