Pourquoi l'immobilier en Allemagne est moins cher

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A Berlin, les logements se louent en moyenne à 8,3 euros du mètre carré.
A Berlin, les logements se louent en moyenne à 8,3 euros du mètre carré. (Crédits : © Stefanie Loos / Reuters)
Le faible niveau des prix des logements en Allemagne bénéficie à son économie tout entière. La culture de l'immobilier y est, il est vrai, atypique.

L'Allemagne fait figure d'exception européenne par sa maîtrise des prix des logements. Durant la première décennie du 21e siècle, les prix de l'immobilier outre-Rhin ont en effet crû de moins de 10%, contre plus de 100% en France et au Royaume-Uni. Résultat, le coût du logement n'a que faiblement pesé dans le budget des ménages allemands, ce qui a notamment facilité la mise en œuvre par Berlin d'une politique de forte modération salariale, avec notamment les fameuses réformes Hartz. Autrement dit, les prix de l'immobilier bas ont, à leur manière, participé à accroître la compétitivité de l'Allemagne.

Cet état de fait interpelle forcément en France, où la forte croissance des prix de l'immobilier a été désignée par des experts économistes et autres hauts fonctionnaires comme l'une des causes des maux de l'économie française. Que ce soit à cause de la pression sur les salaires nominaux qui en découle, de l'augmentation des prix des loyers pour les entreprises, de l'éloignement des salariés de leur lieu de travail, ou même de l'impossibilité pour les ménages de dégager des marges de manœuvre financières pour consommer ou épargner autre chose que de l'immobilier.

Plusieurs bassins d'emplois

Il est donc intéressant de comprendre comment l'Allemagne a pu maintenir le prix de ses logements à un niveau abordable dans les zones dites tendues. D'abord, l'une des raisons est la structure de son économie: elle ne dépend pas d'un bassin d'emploi, comme en Angleterre avec Londres ou, dans une moindre mesure, en France avec Paris, mais d'au moins sept grandes métropoles, toutes peuplées de plus de 1,2 million d'habitants (Munich, Francfort, Stuttgart, Hambourg, Cologne, Düsseldorf et Berlin). De quoi répartir la pression de la demande de logements sur tout le territoire.

Ensuite, le faible niveau des prix s'explique par la culture locative dominante en Allemagne dans les grandes villes. Celle-ci aussi détend la pression sur les prix à l'achat. Au total, à peine plus de 50 % des Allemands sont propriétaires, selon les chiffres d'Eurostat. Sur le Vieux Continent, seule la Suisse possède une part de ménages propriétaires plus faible. Encore plus explicite, dans les sept plus grandes villes, la part des ménages locataires varie entre 67 % à Stuttgart et... 84 % à Berlin (!), selon les chiffres du groupe immobilier CBRE.

L'exemple le plus criant de cette culture de la location en Allemagne est certainement l'interdiction d'y donner congé à un locataire qui paie son loyer. Seule la reprise pour occupation personnelle du propriétaire est autorisée, mais elle est très encadrée.

Les prix des loyers sont plus faibles qu'en France

Les prix des loyers sont restés très modérés : un logement se loue aujourd'hui en moyenne à 14,2 euros du mètre carré à Munich, 12 euros à Francfort, 10,7 euros à Stuttgart, 10,5 euros à Hambourg, 9,8 euros à Cologne et 8,33 euros à Berlin.

A titre de comparaison, en France, si Paris est hors catégorie (24,8 euros du mètre carré à la location en moyenne, selon l'Observatoire Clameur), à Lille (13,2 euros), à Nice (15,3 euros), à Lyon (12,8) et à Montpellier (13,8 euros), les loyers sont nettement plus élevés que dans la plupart des grandes villes allemandes.

Pour comprendre cette maîtrise des prix des loyers outre-Rhin, il faut remonter à l'après-guerre, où la reconstruction immobilière du pays s'est faite par le biais de l'équivalent des logements locatifs sociaux. L'Etat allemand avait la main mise sur le marché du logement à l'ouest, et encore plus, à l'est.

Cette tendance s'est ensuite inversée à l'ouest à partir des années 1960, mais « la qualité des biens étant la même à la location qu'à l'accession, et le niveau des loyers étant dérisoire pendant des décennies, l'Allemagne a développé une mentalité de locataires, favorisée également par une grande stabilité des prix de l'immobilier », explique-t-on chez Aden Immo, un spécialiste de l'immobilier berlinois. En outre, en parallèle, « l'Etat allemand n'a rien entrepris pour développer une "Allemagne de propriétaires" : il n'y a eu ni politique volontariste concernant l'accession à la propriété, ni de clientélisme en direction de potentiels propriétaires lors des élections », ajoute-t-on.

Un frémissement récent sur les prix ..

A l'avenir, le faible dynamisme démographique allemand risque également de limiter structurellement la hausse des prix. Par ailleurs, le foncier ne manquant pas en Allemagne, il y aura toujours des possibilités pour construire, même si les ménages allemands sont attachés aux grands espaces.

Toutefois, ces trois dernières années ont vu les prix à l'achat et à la location bondir dans les grandes villes allemandes, parfois de plus de 10 % par an. Un effet rattrapage passager ou une tendance structurelle ? Difficile à dire...

Du reste, les marchés immobiliers des grandes métropoles sont tendus : les taux de vacance sont très faibles, ils oscillent entre 0,4 et 1,8 % ; et ces marchés immobiliers sont en situation de sous-offre. Selon CBRE, il a globalement manqué 200.000 nouvelles constructions de logements dans les sept grandes métropoles allemandes entre 2004 et 2013 pour subvenir aux nouveaux besoins en logements de la population.

Des loyers encadrés

Face au manque d'offre et à la hausse des loyers, le gouvernement fédéral a immédiatement réagi : il a instauré un encadrement de la hausse des loyers à la relocation qui s'applique pour l'instant à Berlin et à Hambourg. « Il faut savoir que, même si les loyers restent faibles, certains Berlinois qui louent depuis vingt ans ont vu leur loyer bondir ces cinq à huit dernières années. Cela a été compliqué à vivre pour eux », explique Marcus Cieleback, directeur de la recherche à Patrizia AG, une société allemande spécialisée dans l'investissement immobilier.

Concrètement, les loyers à la relocation ne pourront excéder 10 % d'un loyer « miroir » de référence déterminé en fonction du bien et du quartier. Ne seront pas assujettis à cette loi qui s'appliquera durant 5 ans seulement, « les propriétaires qui louent leur bien pour la première fois après octobre 2014 et ceux qui ont réalisé des travaux substantiels », explique Michael Schlatterer, responsable de l'immobilier résidentiel à Berlin et en Allemagne chez CBRE. Les loyers supérieurs de 10 % au loyer miroir seront pour leur part bloqués à la relocation.

Une mesure de soutien aux locataires qui prouve bien que l'Allemagne ne plaisante pas avec les risques d'excès sur son marché de l'immobilier. Et qu'elle souhaite enrayer à la source les effets potentiels néfastes de la spéculation immobilière sur son économie.

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a écrit le 07/07/2015 à 6:54 :
C'est vrai que l'immobilier en Allemagne est encore moins cher qu'en France, cependant les prix en Allemagne augmentent à un taux impressionant alors qu'ils baissent légérement en France.
Gardons nous de prendre l'Allemagne en example, la germanolatrie a toujpours été néfaste à la France et elle porte quelques mauvais relents des années trente et quarante .
a écrit le 25/06/2015 à 16:09 :
Il y a beaucoup de locataires en Allemagne parce que les loyers sont raisonnables, et il sont raisonnables parce que les logements sont peu chers. Si l'argument démographique est bien réel, l'argument sur le foncier disponible l'est moins parce qu'adapté à la France, plus vaste et moins densément peuplée, il devrait y conduire à un coût du logement très faible. La vérité c'est qu'il y a trop de freins à la disponibilité du foncier en France et à la construction.
a écrit le 25/06/2015 à 11:38 :
Tout est moins chère en Allemagne.Donc si la vie courante et les Impôts et taxes c'est 30% de moins c'est normal que les loyers s'alignent à 30% de moins
Réponse de le 25/06/2015 à 15:50 :
Les salaires allemand sont pas 30 % inferieurs aux francais (en informatique ils sont meme superieur a ce qu on peut toucher en france)
Les allemands ont des salaires au moins egaux aux francais mais un cout de la vie inferieur.
A une ceratine eopque, j avais lu que des alsaciens allait habiter a Kehl(RFA juste en face de strasbourg) car c etait moins cher qu a Strasbourg. Il y a 10 ans c etait l inverse: les allemand venait habiter en france car moins cher
Réponse de le 25/06/2015 à 20:43 :
très peu d'alsaciens habitent en Allemagne; les impôts sur le revenu sont nettement supérieurs en Allemagne. Ce que vous gagnez d'un côté vu le perdez de l'autre. Et ça ne vaut pas le coup d'aller faire ses courses pour de l'alimentaire en Allemagne, les prix sont équivalents des deux côtés de la frontière.
Réponse de le 27/06/2015 à 18:26 :
"strasbourgeois", vous n'avez pas dû faire souvent vos courses en Allemagne (à Kehl, tout simplement), ou alors pas dans les bons endroits. Nous les faisons, et nous constatons en permanence 20 à 30 % d'écart par rapport à Strasbourg, dans la même enseigne et sur les mêmes produits (LIDL en l'occurrence). Exceptions : café, chocolat et vin. Et encore, l'écart est faible et se réduit.
Un exemple parmi tant d'autres : yaourt aux fruits Milbona : 0,49 en France, 0,29 en Allemagne. Beurre basique : 1,07 en France, 0,87 en Allemagne (cette semaine).
a écrit le 25/06/2015 à 9:51 :
Bonjour de plus en Allemagne à ma connaissance , n'a pas d'impôt foncier et d'habitation .
Incroyable tout de même cette France qui taxe les proprios, en faite si vous réfléchissez, nous ne sommes jamais proprio. De simple locataires :(
Je paie 3000€ pour 150m2 dans un village frontalier au Luxembourg, qui n'a aucun commerce.
Réponse de le 25/06/2015 à 11:36 :
certes il n y a pas d impot locaux en RFA mais vous avez vu le niveau de l IR ?
en gros entre le net et le brut il y a quasiment 50 %
Réponse de le 25/06/2015 à 12:47 :
oui l'IR est plus faible en France mais l'impôt sur les plus values en bourse est plafonné à 25 % et un couple a droit à 1600 € de dividende ou de plus value ou des intérêt non impossable .

Je suis travailleur frontalier et mon IR au Luxembourg est d'environ 8 %
a écrit le 25/06/2015 à 8:01 :
Il y a 2 raisons en France qui ont poussée à la spéculation et aux achats immobiliers :
1) le manque de confiance des Français envers leur Etat et leur système social (92 % des Français craignent pour leur retraite selon un sondage récent).
2) l'aversion au risque, à l'entreprise et la difficulté de vivre de son travail (indépendant notamment).

De ce fait plutôt que d'investir dans les entreprises ou leur travail les Français ont préféré depuis 30 ans investir dans la pierre (supposée sans risque)
Réponse de le 25/06/2015 à 9:04 :
D un autre cote quand le systeme francais sera en faillite, il est quand meme douteux que l etat ne fasse pas passer les proprietaires a la caisse (cf la grece)

Sinon ca va etre sympa d avoir un pavillon a soi dans une zone de non droit car l etat n aura plus les moyen de maintenir l ordre
Réponse de le 25/06/2015 à 9:22 :
@condoecet
"De ce fait plutôt que d'investir dans les entreprises ou leur travail les Français ont préféré depuis 30 ans investir dans la pierre (supposée sans risque)"

C'est bien ça le problème : les Français passent leur temps à pleurnicher sur la pierre à coups de poncifs sur les impayés (taux en France : 2%. Citez-moi d'autres investissements qui ont un taux de risque aussi bas) et de fantasme sur la fiscalité qui serait selon eux "délirante" (alors qu'elll est beaucoup plus faible que celle du travail). Et pourtant, ils se ruent tous massivement, y compris les sacro-saints "investisseurs", sur la pierre, pour n'acheter que ça.

Il faut donc croire qu'en France l'immo est fortement favorisé face à tous les autres investissements sans exception, que ce soit au niveau fiscalité, rentabilité ou faiblesse du risque. Et quand un bien de première nécessité devient un "investissement" (accessible uniquement au riches "investisseurs"), les actifs trinquent, et à travers eux le pays.
Réponse de le 25/06/2015 à 16:24 :
Immobilier favorisé ? Vous voulez rire, l'immobilier locatif a un rendement net après impôts inférieur à celui du livret A, lui réellement sans risque. Je vous rappelle également que question fiscalité les propriétaires passent à la caisse doublement (avant même IRPP et CSG-CRDS sur les loyers), par l'impôt foncier et éventuellement par l'ISF (l'immobilier constituant la quasi totalité de son assiette, l'ISF devient en fait un superimpôt foncier). Enfin même si le taux d'impayés n'est que de 2%, pour celui sur lequel ça tombe ça vire souvent au cauchemar financier car il faut compter, outre les loyers non perçus, les charges non récupérées mais qui continuent à courir de même que les impôts locaux et autres frais, d'assurance par exemple, les frais de justice et, quand enfin on parvient à obtenir une expulsion, les coûts de remise en état du logement qui souvent a été négligé (au mieux) ou ravagé (au pire). En général, quand un particulier propriétaire subit ça, il fait en sorte de ne plus rester propriétaire bailleur et vend son logement ou même le laisse vide.
Réponse de le 25/06/2015 à 17:22 :
@bruno_bd
Et pourtant, vous êtes bien incapable de me citer un autre investissement qui a un taux de risque inférieur à 2% et un rendement supérieur à 5% tout en étant moins taxé que les revenus du travail et les autres investissements.
Mais je suis tout à fait d'accord avec vous : il faudrait que l'Etat garantisse à 100% les propriétaires bailleurs contre les impayés et les dégradations. Simplement, avec cela, les bailleurs ne seront plus des "braves investisseurs preneurs de risque", mais plutôt comparables à des gens qui auraient placé leur argent sur un Livret A. Du coup, en contrepartie de la protection à 100% contre le moindre risque, l'Etat doit radicalement plafonner les rendements (du "au delà de tant je prends tout") et les plus-values du secteur.

Mais curieusement, ce n'est pas ce que veulent nos chers bailleurs. Eux veulent plutôt un modèle de vrai-faux libéralisme à la française : privatisation des profits, sociaisation des risques.
Réponse de le 25/06/2015 à 18:09 :
@condo..ou @zola : toujours les mêmes erreurs 1) vous oubliez dans l investissement immobilier l entretien .On en reparlera qd il faudra refaire ravalement ou toiture de votre appartement que vous louez à un ami 2) mon banquier me prête sans problème pour investir dans l immobilier et croyez vous sur je vais me ruer sur un dispositif pinel ou autre ? Et bien non comme la majorité de la classe moyenne :je ne fais strictement rien et j aide autant que je le peux mes enfants .
Réponse de le 25/06/2015 à 22:26 :
@malcomprenant

@zola? "louer à un ami"?
Vous devez me confondre avec quelqu'un d'autre, mais il m'a semblé lire cela dans un article récent. Pour information, quand quelqu'un prend comme pseudo "@malcomprenant", ça ne veut pas dire "je m'appelle @malcomprenant" mais "je réponds à malcomprenant". N'importe qui peut prendre ce nom.

Au delà de cela, vous affirmez donc qu'en France, l'immo surtaxé, martyrisé, avec des coûts d'entretien énormes et des risques sans égal, est un secteur moribond, où aucun Français n'investit, et que par conséquent on peut trouver des sublimes villas à 10€ le mètre carré dans les coins les plus chers de France.
Et la situation actuelle vous donne tort. Les Français continuent d'y jeter le moindre sou qu'ils ont, les "investisseurs" sont toujours aussi nombreux, et les prix sont toujours aussi abusifs. Bien essayé quand même.

Et au passage, toujours pas capable de me citer un investissement plus "attractif" puisque l'immo est si "sinistré".
Réponse de le 26/06/2015 à 9:31 :
@@malcomprenant ou X : oui vous pouvez répondre sous n importe quel pseudo @...mais je trouve cela un peu hypocrite car on finit par se connaître dans cette tribune . Je préfère encore mon pseudo ridicule que de me cacher sous la forme @. ... Non il n y a aucun investissement rentable dans un pays qui est un paradis fiscal et social .. Je peux même vous dire qu un placement type " montagne" a rendement négatif ..vous avez des doutes? Un conseil si vous voulez investir : achetez en allemagne et surtout à Munich !
Réponse de le 26/06/2015 à 13:05 :
Si vous considérez qu'il n'y a qu'une personne au monde qui considère que vous avez tort et vous le fait savoir, et que le reste acquiesce, libre à vous.
Pour ce qui est de moi ("@malcomprenant" posté à 13h02 le 26/06/15 sur cet article précis), j'ai déjà vu passer des gens qui vous répondaient et prenaient donc comme pseudo "@malcomprenant", et ensuite vous leur avez répondu, et je suis entré dans la discussion en prenant moi aussi ce pseudo. Donc ça ne veut rien dire.

Merci au passage de confirmer que l'immobilier est l'investissement le plus attractif à l'heure actuelle en France, plus lucratif que la bourse, plus lucratif que les autres placement, plus lucratif que le fait de se lever le matin pour aller travailler.
Réponse de le 26/06/2015 à 13:55 :
@@malcomprenant ou X : non monsieur ! Un placement immobilier n est pas actuellement le meilleur des investissements puisque l immobilier baisse depuis 2008 ! ( voir courbe friggit) . Il est stupide de comparer le placement boursier ( court et moyen terme) à un investissement immobilier ( long terme) et encore plus stupide de comparer investissement et travail . Le meilleur placement de cette année : de la monnaie suisse sous votre oreiller , +30% ! On ne peut pas non plus parler de rentabilité sans parler risque : l immobilier est devenu en surprotegeant les locataires un placement à haut risque. .
Réponse de le 26/06/2015 à 16:43 :
@malcomprenant
Cela explique sans doute pourquoi tous les Français, et surtout les "investisseurs" tant loués, ont tous liquidé leur patrimoine immobilier, que l'immo est devenu moribond, que les appartements sont à 2000€ le mètre carré dans les plus beaux quartiers de Paris et de PACA, à 500€ dans le reste du pays, et que tout le monde met son argent dans autre chose.
Ah ben non en fait, tout le monde continue d'y jeter ses sous et la différence de patrimoine entre les quadragénaires et les sexagénaires est passée d'un facteur 7 en 1997 à un facteur 12 en 2011, dûe quasi-exclusivement à leur patrimoine immo.

Au passage, l'immobilier "placement à haut risque", une minute, je rigole et je reviens. Le taux d'impayés en France aujourd'hui est de 2%, vous connaissez un autre investissement avec seulement 2% de risque? Cf le premier post de ce fil en réponse à bruno_bd , qui semble avoir disparu.
Réponse de le 26/06/2015 à 17:16 :
@@malcomprenant : non monsieur ! lisez l article de la tribune du jour les mises en chantier continuent de baisser en france ..personne se rue sur l immobilier.
Réponse de le 27/06/2015 à 23:15 :
"Vous voulez rire, l'immobilier locatif a un rendement net après impôts inférieur à celui du livret A" : Si on oublie que les prix d'achat il y a 15 ans n'étaient pas ceux d'aujourd'hui... Allez, allez...
Réponse de le 07/07/2015 à 10:12 :
Il ne faut pas être proprio pendant l'éclatement de la bulle, cet automne!

Tout le monde va brader, ça va être les soldes! et on ne parle pas de -30%, hein, c'est fini ce pipo, on parle d'un retour aux prix de l'an 2000. -65%. On ne rigole plus, hein?
a écrit le 25/06/2015 à 0:24 :
sarkosy et la droite ont eu une politique favorisant l'achat avec pour conséquence cette bulle immobilière qui coûte si cher aux particuliers mais aussi aux entreprises.
Tout cela parce qu'on leur a dit qu'un propriétaire vote a droite !
Réponse de le 25/06/2015 à 16:28 :
Sarkozy n'a pas inventé la bulle immobilière. Depuis la seconde guerre mondiale la France est en crise du logement quasi permanente à laquelle seules de très mauvaises réponses ont été apportées, de la loi de 1948 qui a créé des rentes de situation aux locataires en place tout en amenant la dégradation des logements concernés aux grands ensembles des années 60-70 en passant par la loi ALUR, dernière en date.
a écrit le 25/06/2015 à 0:03 :
Il faut quand même apporter quelques précisions:
- Un locataire qui ne paye pas est vite expulsé outre-Rhin.
- Le système fiscal y est très différend et il est plus intéressant d'investir dans l'industrie et le commerce que dans la pierre
- Il n'y a pas de lubie de ruralité généralité comme en France où les zones d'urbanismes non constructibles sont la règle, les zones constructibles l'exception. Par contre vous construisez en rase campagne, les services publics ne seront pas facturés au même tarif.... il faut assumer !
Réponse de le 25/06/2015 à 16:33 :
Il est certain que la surprotection en France du locataire en place a de nombreux effets pervers, elle pousse les propriétaires à exiger des garanties très fortes de revenu et de stabilité de ceux-ci des aspirants locataires. Il est bien plus facile de troouver un logement locatif au Royaume-Uni et en Allemagne, où les expulsions sont rapides (quasi-immédiates au Royaume-Uni) , qu'en France.
a écrit le 24/06/2015 à 18:21 :
La "stipulation" immobilière ? Intéressant...
a écrit le 24/06/2015 à 17:45 :
Des salaires meilleurs qui font que l'on ne compte pas seulement sur la valorisation artificielle de son patrimoine pour s'enrichir
a écrit le 24/06/2015 à 16:38 :
Bref les Allemands ont compris que l'immobilier ne crée pas de valeur ajoutée et qu'il vaut mieux que l'épargne des riches s'investisse dans l'industrie. Mais les Allemands sont culturellement un peuple de marchands et la Français plus de paysans attachés à la terre ou à la pierre.
Réponse de le 24/06/2015 à 23:13 :
En France, les politiques pensent que "quand le bâtiment va tout va" et qu'il faut soutenir le marché de l'automobile. Résultat, ils jettent l'argent par la fenêtre en soutenant l'investissement locatif privé et en aidant les locataires à payer leur loyer au lieu de construire des logements sociaux publics.
Ils subventionnent également l'automobile alors qu'il parait qu'il faut utiliser les transports en commun, chercher l'erreur.
Réponse de le 25/06/2015 à 16:30 :
Oui mais le logement en Allemagne est souvent vaste et de grande qualité. Et du fait d'un prix moindre du logement en général, il y a bien moins de HLM en Allemagne qu'en France
a écrit le 24/06/2015 à 16:03 :
Il me semble qu'il y a une petite erreur, que beaucoup auront sûrement rectifiée d'eux-memes: là où Mr Thépot écrit que les loyers supérieurs à 10% du loyer miroir seront bloqués, il me semble qu'il faut plutôt lire que les loyers supérieurs DE 10% AU loyer miroir seront bloqués. Impressionnant le pragmatisme allemand; avec un gouvernement tenu par la droite, ils arrivent à faire des réformes qui font presque passer cette gauchiste de Duflot pour une grande amie des propriétaires.
a écrit le 24/06/2015 à 15:59 :
Dommage que l'exemple de la Suisse ne soit pas developpe car on comprendrait que malgre un faible taux de proprietaries les prix de l'immo y sont tres eleves. Par ailleurs ces comparaisons internationals aboutissent souvent a des visions simplistes. Ici, il faut dire des prix bas c'est bien et l'inverse mal, et l'allemagne c'est bien et la France mal, ce qui amene une question et Londres quelle conclusion?
Réponse de le 25/06/2015 à 8:55 :
Dans le cas de la suisse, il faut aussi comparer les salaires: une caissiere chez lidl gagne quasiment autant qu un ingenieur francais (4000 CHF brut soit environ 3000 € net. pas mal d inge debut en SSII ne touchent pas autant !)

Sinon la suisse a aussi fait une erreur en autorisant les proprietaires a deduire de leurs impots les ineterts des emprunts: un suisse n a aucun interet a rembourser completement sa banque
a écrit le 24/06/2015 à 15:57 :
et oui un loyer en France c'est plus de 50% de taxes, la location est en voie de s'aligner sur les carburants.
Réponse de le 25/06/2015 à 9:16 :
"et oui un loyer en France c'est plus de 50% de taxes, la location est en voie de s'aligner sur les carburants."
Manque de pot, j'ai mis mon logement en location (en micro-BIC meublé), et les taxes sont de... 16% des loyers! (avec un abattement d'office de 50% des loyers que le fisc offre à tous les bailleurs, seuls 50% des loyers sont imposables).
Mais effectivement, il faudrait que la fiscalité des loyers et du patrimoine/capital en général passe au dessus de celle du travail, et que celle du travail baisse, si on veut une économie saine.
Réponse de le 25/06/2015 à 16:40 :
C'est un régime fiscal très particulier. Pour des locations vides le résultat foncier est taxé davantage que les salaires (entre la CSG, le CRDS, plus une contribution sociale de 4,5%, et les revenus locatifs ne bénéficient pas des abattements pour frais professionnels pour le calcul de l'IRPP). En y ajoutant les impôts fonciers on ne doit pas être loin des 50% dont parle fma44
Réponse de le 25/06/2015 à 17:29 :
@bruno_bd

"C'est un régime fiscal très particulier."
Et pourtant c'est le plus simple et celui appliqué par défaut à travers une pauvre case à cocher sur sa déclaration d'impôts. Et je pourrais encore économiser sans doute en passant par le régime de frais réels en optimisant bien, en remplissant de la paperasse supplémentaire et en tenant une comptabilité précise, j'y passerai peut-être un jour mais pour l'instant j'ai d'autres priorités farfelues, comme gagner ma vie par mon travail.

"Pour des locations vides le résultat foncier est taxé davantage que les salaires"
Vous me dites donc qu'en ajoutant un lit, une table et deux chaises, on passe de "plus de 50%" à 16% d'impôts, tout en pouvant louer plus cher car bail meublé? Mais alors pourquoi est-ce que tous les bailleurs de France et de Navarre ne se ruent pas dessus? Ca doit être parce qu'en réalité le logement vide aussi doit être taxé aux alentours de 16%.
a écrit le 24/06/2015 à 15:56 :
et oui un loyer en France c'est plus de 50% de taxes, la location est en voie de s'aligner sur les carburants.
a écrit le 24/06/2015 à 15:55 :
Il manque aussi d'autres informations.
Si le locataire n'est pas expulsable s'il paye son loyer.. au bout de combien de temps il l'est si il ne paye pas son loyer. ? 1 mois de mémoire....
Et a combien se monte le rendement NET pour l'investisseur ( on enlève les charges du syndic, les taxes, et les impots) ?
a écrit le 24/06/2015 à 15:54 :
Les expropriations perpétrées par les nazis ou par les communistes, ont pu développer aussi une certaine méfiance envers la propriété.
a écrit le 24/06/2015 à 15:39 :
C'est surtout un marché qui n'a jamais paru attractif pour des spéculateurs. Il y a peu de transactions et la culture de l'endettement est peu développée chez les Allemands. En gros un marché stable. Pour la fin de l'article, c'est pas "stipulation" mais "spéculation"...
a écrit le 24/06/2015 à 15:38 :
"Le faible niveau des prix des logements en Allemagne bénéficie à son économie tout entière."
>>> "une politique de forte modération salariale"
>>> "les prix de l'immobilier bas ont à leur manière participé à accroître la compétitivité de l'Allemagne."
Tout est dit, et ce n'est pourtant pas compliqué à comprendre.
Et les prix bas profitent aussi directement aux entreprises, implantations, déménagements, agrandissements,......
Bon alors, on s'y met quand?
a écrit le 24/06/2015 à 15:18 :
Ils ont moins que 200000 entrées légales de sous-qualifiés inemployables à loger chaque année sur le territoire ? Soit l'équivalent d'une ville comme Rennes à construire en HLM
Réponse de le 25/06/2015 à 9:12 :
@Poutine4ever
"Ils ont moins que 200000 entrées légales de sous-qualifiés inemployables à loger chaque année sur le territoire ?"
Non non, l'immigration est 2 fois plus importante dans tous les pays autour de nous (Allemagne, Italie, Angleterre, Espagne) par rapport à la France. Les histoires d' "invasion en France et pas ailleurs" ne sont qu'un fantasme.
Réponse de le 25/06/2015 à 16:41 :
Disons que l'invasion a eu lieu en France plus tôt (années 60-70-80) en France que chez nos voisins.
a écrit le 24/06/2015 à 14:54 :
Vous oubliez une réalité fondamentale: quel est le nombre de résidences secondaires en Allemagne? Et en France?

Quelle est la proportion de résidences secondaire à Paris? Imaginez un peu qu'elles reviennent sur le marché. Imaginez que Nice ne soit plus demandé que par les locaux...
Réponse de le 24/06/2015 à 15:46 :
Le gros des residences secondaires en france est dans des coins paumes (genre creuse) ou balneaire/ski. Et il y a des residences secondaires en Allemagne. Par exemple je suis pas sur que le % soit plus fort a nice qu a Lindau ou constance (ou sur la baltique).

Non la grosse difference avec la France c est que la RFA n a pas jete son argent par les fenetres en mettant en oeuvre une politique de logement cher. Car ne soyons pas dupe, cette politique est voulue, ce n est pas un accident (ou elle aurait ete arretee depuis longtemps). Car le logement cher ca a des avantages:a enrichit (certes fictivement) une partie de la population (comme par hasard , les vieux, ceux qui votent le plus). ca appauvrit ceux dont on a rien a faire (les jeunes, qui votent peu). Un terrain qui passe constructible, ca fait plaisir a un electeur (et sa famille), ca peut generer une petite enveloppe (surtout si c est un promoteur) ...

Evidement a long terme, ca pelante l economie : investissement majoritairement dans le parpaing, des couts plus eleves car il faut bien que les gens se logent ...
Réponse de le 24/06/2015 à 23:48 :
Les prix de l'immobilier élevés seraient un cadeau pour les vieux ? Ah bon.
C'est connu en France, ce sont surtout les vieux qui accèdent à la propriété après leur retraite et qui investissent pour le locatif. Ce ne sont pas les actifs qui justement avant leur retraite, essaient de se constituer une épargne pour quand ils auront moins de revenus. Faut dire que la France a une retraite par répartition et le Gouvernement passe son temps à conseiller aux gens d'économiser pour leur retraite ! En même temps, les politiques considèrent l'âge de départ à la retraite comme primordial (pourtant ce n'est important que dans un régime de répartition...).
De même, c'est connu Mitterrand comptait sur le vote des vieux, c'est pour ça qu'il avait boosté les prêts PAP pour permettre aux pauvres (vieux ?) de s'acheter leur logement grâce à des prêts sur 20 ans, avec l'effet pervers de les avoir endettés avec des prêts à taux progressifs alors que le Gouvernement luttait en même temps contre l'inflation.
D'ailleurs la droite, avant Mitterrand, avait laissé filer l'inflation avec le résultat que les vieux ont vu leur bas de laine se transformer en une poignée de pois chiches. Sûrement pour favoriser les vieux, quant à VGE, il a baissé l'âge de la majorité pour obtenir le vote des jeunes en 1981 ? Les politiques sont clientélistes mais avec des limites.
L'immobilier en France est cher parce que nous avons des étrangers qui viennent augmenter la demande (la Provence et Paris sont peuplés de très peu d'autochtones alors que les prix sont bas en Bretagne, dans le Massif Central et autres cambrousses peu prisées des étrangers, des touristes et des actifs car pas de boulot). La demande est aussi soutenue parce que les Français ont des racines paysannes qui leur font aimer la terre,que le Gouvernement pousse les Français moyens à placer leurs économies dans l'immobilier plutôt que dans le crédit aux entreprises et parce que les banques préfèrent prêter aux particuliers (contre une hypothèque) qu'aux entreprises (moins risqué).
La folie, ce sont les jeunes qui acceptent de s'endetter sur 25 à 30 ans et les banquiers qui osent les y pousser, d'accord l'espérance de vie a augmenté mais tout de même, qui sait où il sera dans 25 ans, avec un marché du travail qui pousse à la mobilité géographique ?
En Allemagne, les étrangers ne se bousculent pas pour acheter de l'immobilier, les banques accordent peut-être plus de prêts à leurs entreprises et leurs jeunes préfèrent vivre mieux que se serrer la ceinture pendant 30 ans pour le plaisir d'être propriétaire. Ils n'ont pas une tradition du sacrifice comme nous dont les femmes sont prêtes à assumer une famille relativement nombreuse et une vie active (chez eux une famille, c'est souvent un couple et un enfant unique).
Réponse de le 25/06/2015 à 9:02 :
l immobilier cher est un cadeau pour les vieux car c est eux qui vont la plus value en vendant tres cher ce qu ils ont achete bien moins cher il y a 30 ans...



Sinon un jeune en 81 a aujourd hui au moins 54 ans ... Les jeunes d aujourd hui n etaient pas ne sous Mitterrand (20 ans en 2015=ne en 95->chirac) et donc n ont pas profite de la gabegie


Le seul point ou vous avez raison c est que les gens sont fous d accepter de sendetter sur 25 ans pour acheter un bien surevalue. Ils sont souvent pousse par leur famille et esperent reproduire le jack pot de leurs parents. Mais je pense que la purge en cours va les vacciner

PS: le fait que l immobilier en france est cher a cause des etrangers est un mythe. meme a paris, ils ne representent qu une minorite des acheteurs. Et dans mon coin en provence pourtant, ca doit etre au mieux 1 % . Et je ne parle pas des coins paumes comme St Etienne ...
Réponse de le 25/06/2015 à 11:10 :
Non la bretagne c'est pas "pas cher"... 4000€ au m² à Rennes... comparer aux salaires proposés sur place et vous verrez que ça devient même très cher !
Réponse de le 25/06/2015 à 11:22 :
La france est d'essence esclavagiste/ rentiere ce que n'est pas l'allemagne.
Réponse de le 26/06/2015 à 0:08 :
@ Harpagon : Pour Mitterrand et l'accession à la propriété des pauvres, c'était une boutade. Les malheureux qui ont acheté début des années 80 leur logement avec un PAP ont eu beaucoup de mal à rembourser leurs emprunts, les taux allant de 12 à 16 % alors que l'inflation passait de 13 à moins de 5 %.

Vendre avec une plus-value après 30 ans est normal, du simple fait de l'érosion monétaire.

Rennes est une exception, la grande ville de Bretagne à deux heures de Paris et on trouve à se loger à moins de 2 500 euros, le m² dans certains quartiers (Cleunay). A Brest, l'autre grande ville les prix sont nettement plus bas.

Nous ne parlons pas des mêmes étrangers, à Aix en Provence, il y a 80% d'étrangers (étranger non pas au sens foreigner mais celui qui n'est pas du coin). Si vous vivez en Provence et n'avez pas remarqué que peu d'habitants sont des Provençaux, c'est que vous êtes peu observateur. D'ailleurs 10 % des habitants de Provence sont des immigrés d'après l'Insee (personnes nées étrangères à l'étranger), si vous y ajoutez tous les gens du Nord et de Navarre venus chercher le mat de cocagne de leurs rêves qui ne sont pas davantage des Provençaux...
Réponse de le 26/06/2015 à 8:27 :
Qu'importe, la majorité y bosse.

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