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LA QUESTION PRATIQUE

Comment estimer un bien immobilier grâce aux techniques financières ?

Source : La Tribune.fr - 28/06/2010 | 07:00 - 290 mots  | 
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Comment estimer un bien immobilier grâce aux techniques financières ?

Par Didier Coutton, directeur du master "salle des marchés, trading et asset management" à l'INSEEC.

Les actifs immobiliers sont souvent évalués en comparaison de biens similaires du voisinage. Cette approche comparative, utilisée pour sa simplicité, consiste à les confronter sur certains critères : surface, nombre et nature des pièces, emplacement...

Cette approche se heurte à deux difficultés. D'une part, l'hétérogénéité du parc immobilier qui rend le rapprochement difficile. D'autre part, le faible nombre de transactions ne permettant pas toujours d'obtenir un prix moyen par quartier statistiquement significatif.

Une méthode financière permet de surmonter ces obstacles. Elle est fondée sur l'actualisation des revenus annuels nets qui seraient tirés de la location du bien. Peu usitée, peut-être parce qu'elle donne une valeur inférieure au marché, cette formule est connue sous le nom de Gordon-Shapiro. Elle consiste à évaluer le revenu locatif annuel (net de charges) à percevoir dans un an et à le diviser par la rentabilité espérée à laquelle est soustrait le taux de croissance des loyers. Par exemple, pour un loyer net mensuel en 2011 de 500 euros, des charges de 750 euros (taxe foncière, copropriété, etc.), une rentabilité attendue de 5 %, et une hausse des loyers de 2 %, dans l'hypothèse où il n'y a pas de vacance, la valeur financière du bien s'élève à 175.000 euros. L'intérêt de cette méthode est double. Elle prend en compte les caractéristiques du bien et a le mérite de la simplicité puisqu'il suffit de connaître les loyers pratiqués dans le voisinage.

Il est donc simple de vérifier si le prix de marché est inférieur à la valeur du bien, auquel cas le prix affiché est attractif. Ce calcul peut s'avérer aussi utile pour l'estimation du bien dans le cadre de l'ISF.

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Didier Coutton, directeur du master "salle des marchés, trading et asset management" à l'INSEEC - 28/06/2010, 07:00  | 
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Commentaires sur l'article

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  • silvanito a écrit le 27/09/2010 à 23:33 :

    • est ce que cette méthode est équivalente au discount cash flow ?? employé par jacques lumbroso pour ces expertises immobilières ???

  • CADOUDAL a écrit le 04/08/2010 à 15:41 :

    • Je crois qu'il y a d'autres paramètres à prendre en compte pour l'estimation du bien, par exemple l'environnement, la desserte routière, les aménagements" extérieurs et intérieur",l'esthétique du bien, etc.. C'est très difficile de donner un prix, je crois qu'il faut se baser sur l'ensemble des travaux et aménagements, faire un correctif de vieillissement et se baser sur une fourchette de prix. Ne demander aux propriétaires d'estimer leur maison, car il vont inclure dans le prix, l"affectif.

  • poulet rotis a écrit le 04/08/2010 à 10:18 :

    • C'est pas facile de faire une offre comme ci-dessous pour un achat en résidence principale. Es ce que Mr Coutton est d'accord pour me vendre sa résidence principale au prix rendu par sa formule magic? lol

  • JPDIB a écrit le 04/08/2010 à 07:32 :

    • Faux et archi faux l'administration fiscale ne retient jamais cette méthode au titre de l'ISF, la méthode est celle d'une comparaison au prix moyen du secteur. Article Bateau.

  • Matheux a écrit le 04/07/2010 à 11:50 :

    • Cette méthode me semble logique et cohérente. Je souhaite préciser que ce calcul dépend très fortement de la "rentabilité attendue". laquelle dépend fortement du niveau des taux d'intérèt. SI vous pouvez obtenir très peu à la banque ou par les obligations, la rentabilitée espérée peut être de 5%. SI par contre vous pouvez avoir 8% avec des obligations comme il y a quelques années, la rentabilité espérée sera de 10%. Le calcul donne alors ((500 x 12) - 750) / (10% - 3%) = 65625. Ce qui confirme qu'en période de taux bas, les pris immobiliers sont beaucoup beaucoup plus élevés. Attendez donc pour acheter que les taux remontent.

  • ronnie94 a écrit le 29/06/2010 à 08:59 :

    • le calcul est le suivant: ((500 x 12) - 750) / (5% - 3%) = 175 000 et le compte est bon :)

  • Apprenez à lire a écrit le 28/06/2010 à 18:18 :

    • " à le diviser par la rentabilité espérée à laquelle est soustrait le taux de croissance des loyers." Il faut diviser par 3% (5% - 2%)

  • plesse44 a écrit le 28/06/2010 à 12:34 :

    • le mode de calcul est bon mais le totale est faux 500E X 12 EGAL 6000E DIVISE PAR 5% EGAL 120 000E. SI NOUS METTONS LES CHARGES CELA EQUIVAUT A FAIRE LE CALCUL SUR 11 MOIS SOIT 500E X 11 EGAL 5500E DIVISE PAR 5% EGAL 110 000E LE VRAI PRIX. Nous ne pouvons pas mettre l'estimation de l'evolution du loyer dans le calcul.

  • poulet a écrit le 28/06/2010 à 12:20 :

    • heu je trouve pas les même chiffres lol

  • CAROLINE a écrit le 28/06/2010 à 11:52 :

    • BONJOUR, peut-on avoir la méthode de calcul?

  • COELACANTHE a écrit le 28/06/2010 à 10:31 :

    • Bonjour L'explication est peu claire. Un petit exemple concret n'aurait pas été de trop

  • COELACANTHE a écrit le 28/06/2010 à 10:31 :

    • Bonjour L'explication est peu claire. Un petit exemple concret n'aurait pas été de trop

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