"Sur un marché tendu à l'extrême, les prix des logements n'ont aucune raison de baisser fortement. Si l'on n'y prend garde, le retour progressif à une croissance plus soutenue et à une plus grande confiance des ménages peut se traduire par une exacerbation des tensions », prévenait en avril Gilbert Emont, conseiller à l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Sa prédiction risque fort de se réaliser.

Alors que la reprise économique reste poussive, l'immobilier en Île-de-France flambe à nouveau. D'après la Chambre des notaires, les prix des appartements anciens ont crû en moyenne, dans la capitale, de 3,1 % au deuxième trimestre 2010, à 6.680 euros par m2 (contre 6.640 euros/m2 au troisième trimestre 2008, le pic précédent, et 6.080 euros/m2 au deuxième trimestre 2009), ce qui équivaut à une envolée de 9,8 % sur un an. Le renchérissement des prix est soutenu aussi en petite couronne (+ 2,5 % au deuxième trimestre, + 7,7 % sur un an, à 3.860 euros/m2) et en grande couronne (+ 1,5 % au deuxième trimestre, + 6,8 % sur un an, à 2.900 euros/m2). Pour les maisons anciennes, les prix s'envolent en petite couronne (+ 5,2 % au deuxième trimestre, + 11 % sur un an, à 339.800 euros en moyenne), l'évolution étant plus sage en grande couronne (+ 1,4 % au deuxième trimestre, + 4,3 % sur un an, à 266.600 euros).

Un marché inaccessible

« Les prix n'ont jamais été aussi hauts à Paris qu'au deuxième trimestre 2010 », note le président de la Chambre, Christian Lefebvre. Rappelant le fort décalage entre l'évolution des prix de l'immobilier et celle des revenus ? les premiers ayant été multipliés par 2,5 entre 1999 et 2008 quand les seconds n'ont progressé que de 1,6 -, il souligne « qu'une augmentation continue des prix n'est souhaitable ni politiquement, ni économiquement ». « Paris devient un marché d'exception inaccessible aux classes moyennes et populaires », renchérit Me Frédéric Dumont.

Certes, ce dynamisme retrouvé montre aussi que le plus dur de la crise semble passé. Tous les types d'acheteurs sont présents ? investisseurs, primo-accédants comme secundo-accédants. Avec près de 45.000 logements vendus en Ile-de-France au deuxième trimestre, le marché est en progression de 5 % par rapport au deuxième trimestre 2008. Pour autant, le niveau d'activité reste sensiblement en deçà du niveau moyen atteint pendant les deuxièmes trimestres de 1999 à 2007 (-8 %).

Surtout, ce dynamisme reste fragile et tient à une conjonction de facteurs qui ont contribué à solvabiliser les acquéreurs : allongement de la durée des prêts, légère baisse des prix, taux d'intérêt bas, aides fiscales, désaffection pour la Bourse et pénurie chronique de biens. Or, aux rythmes actuels d'évolution des prix, la solvabilité des acquéreurs sera vite érodée. « La dissymétrie entre la courbe de la croissance économique et celle de l'immobilier est préoccupante », souligne Me Dumont.

Aussi, si les notaires anticipent une activité soutenue d'ici la fin de l'année à cause notamment de la fin de certaines aides fiscales, comme la déduction des intérêts d'emprunt immobilier, ils n'écartent pas un nouveau blocage du marché au cas où se conjugueraient poursuite de l'augmentation des prix et retour à la hausse des taux d'intérêt.